Maître Lauriane LECLÈRE a répondu à 5 questions.
Resiliation de bail à préavis réduit
Question postée par marie-laure le 24/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier
Question postée par marie-laure le 24/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier
Bonjour, ma mère âgée de 70 ans, est veuve depuis 2 mois et souhaite déménager pour se rapprocher de moi. Peut-elle bénéficier du bail à préavis réduit pour rapprochement familial, ne conduisant pas et étant dépendante de moi, ce avec un certificat de son médecin ? Je vous remercie de votre réponse.
Voir sa réponse
Cacher sa réponseSa réponse :
Chère Madame, Sous réserve que le bail soit soumis à la loi du 6 juillet 1989, l'article 15, I, alinéa 2 de cette loi autorise les "locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile" à donner congé avec un bénéfice d'un préavis réduit à un mois. Les deux conditions d'âge et d'état de santé sont cumulatives. L'état de santé justifiant un changement de domicile peut être établi par tout moyen de preuve, un certificat médical en est un. Attention: il ne suffit pas d'évoquer l'état de santé mais surtout de justifier de la nécessité de changer de domicile, compte tenu de cet état de santé. A votre disposition pour toute information complémentaire. Bien cordialement,
Voir le fil de la discussion
Augmentations des charges
Question postée par joelle le 22/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier
Question postée par joelle le 22/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier
Je dois augmenter les charges a mes locataires , ai je le droit, et je ne trouve pas d'avenant dans les fichiers. merci de me répondre cordialement Mme Gill
Voir sa réponse Cacher sa réponseSa réponse :
Chère Madame, Vous pouvez modifier le montant des charges locatives, sous réserve du respect des stipulations des baux qui ont été conclus. Les charges peuvent avoir été évaluées forfaitairement et le bail prévoir que la somme ainsi fixée variera chaque année dans les mêmes conditions que celles prévues pour le loyer. Le bail peut prévoir, ou non, des provisions sur charges. Dans l'affirmative, vous pouvez procéder à une régularisation annuelle et réclamer aux locataires le complément dû en cas d'insuffisance de provision. Un mois avant cette régularisation, vous devez communiquer aux locataires le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs, et les informer que les pièces justificatives sont tenues à leur disposition. Le montant de la provision peut en tout état de cause être modifié au cours de la location. La modification doit alors être notifiée au locataire et être accompagnée des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle et d'un budget prévisionnel. Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire que vous pourriez souhaiter. Bien cordialement,
Voir le fil de la discussion
Caution solidaire
Question postée par philippedebdx le 21/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier
Question postée par philippedebdx le 21/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier
Est il possible de se désengager d'une caution solidaire ?la personne que j'ai cautionné ne paye plus son loyer et c'est moi qui doit régler (dur dur) Un des paragraphes du contrat: "le présent engagement de caution est consenti pour toute la durée du bail de 3 ans(mars 2012)et pour deux renouvellements éventuels ou reconductions étant convenu qu'il se poursuivra aprés l'expiration ou la résiliation du bail pour quelque cause que ce soit et ce jusqu'à la remise des clefs." Merci pour vos réponses
Voir sa réponse Cacher sa réponseSa réponse :
Cher Monsieur, S'agissant d'un cautionnement à durée déterminée, et sous réserve que celui-ci soit valide, vous ne pouvez pas le résilier de manière anticipée c'est à dire avant l'expiration de la totalité de la durée pour laquelle il a été donné. En qualité de caution, outre une demande en remboursement que vous pourriez formuler contre le débiteur, vous pouvez également vous prévaloir du bénéfice de la subrogation et envisager d'exercer l'action résolutoire du bailleur, à l'encontre du locataire, afin d'éviter de voir la situation se prolonger dans le temps. Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire. Bien cordialement,
Voir le fil de la discussion
Impayé de loyers et congé
Question postée par chnapur le 21/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier
Question postée par chnapur le 21/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier
Bonjour, J'ai donné un préavis de 6 mois par huissier à ma locataire pour vente Celle-ci n'a pas payé ses loyers depuis 5 mois et ne paiera pas probablement les 5 mois restants avant la date de son départ si elle décide de plus, de rester dans les lieux. .que puis je faire ? Merci
Voir sa réponse Cacher sa réponseSa réponse :
Bonjour, Dans le prolongement de ce qu'indique Maître Perry, j'ajouterais les éléments suivants: Pour ce qui concerne les loyers impayés échus, en l'absence de réponse à un courrier de mise en demeure (envoyé en RAR) qui pourrait être adressé à votre locataire lui enjoignant de payer les loyers dus dans un court délai (si cela n'a pas déjà été fait), il existe également une procédure rapide à la portée du créancier de loyers impayés : l'injonction de payer. Vous pouvez porter votre demande devant le tribunal d'instance compétent, conformément aux dispositions des articles 1405 et suivants du Code de procédure civile. Si le juge considère que la demande est fondée, il rend une ordonnance qui est signifiée par voie d'huissier au débiteur dans les six mois du prononcé. Si ce dernier ne conteste pas la décision du juge dans le mois de sa signification, vous devrez alors demander l'apposition de la formule exécutoire, soit par déclaration au greffe, soit par lettre simple. Cette étape permet de donner à l'ordonnance la valeur d'un véritable jugement exécutoire. Si le débiteur ne réagit pas à cette injonction de payer, vous pourrez alors faire appel à un huissier de justice qui saisira les comptes bancaires ou les biens du débiteur pour recouvrir le montant de votre créance. Sous réserve des stipulations du bail, vous pouvez également vous rapprocher de la caution du locataire s'il y en a une. Pour ce qui concerne le comportement de votre locataire vis-à-vis du congé pour vendre qui lui a été signifié, dès lors qu'elle continuerait de ne pas régler ses loyers et se maintiendrait au surplus dans les lieux, à défaut d'accord amiable, il y aura effectivement lieu d'envisager une procédure judiciaire afin de (i) faire valider le congé qui a été donné et ordonner son expulsion, mais aussi (ii) solliciter la réparation de votre préjudice (indemnité d'occupation, dommages et intérêts etc.). Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire que vous pourriez souhaiter. Bien cordialement,
Voir le fil de la discussion
Droit de visite2
Question postée par francothi le 19/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier
Question postée par francothi le 19/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier
Suite à ma question du 14 janvier dernier:Effectivement le bail prévoit dans les obligations du locataire : "laisser visiter les lieux 2 heures par jour pendant les jours ouvrables; à défaut d'accord, les visites auront lieu entre 17 et 19h". Nous avions convenu d'une visite à 17h hier mais nous avons trouvé porte close avec interdiction formelle d'entrer(les enfants étant présents) l'agence n'a pu faire son estimation correctement. Comment obliger mon locataire à nous laisser faire ces visites? Un huissier peut-il intervenir? D'autre part, il faudra prévoir des travaux de réfection; la libre exécution des travaux est aussi prévue dans le bail; comment devrons-nous nous y prendre? cordialement
Voir sa réponse Cacher sa réponseSa réponse :
Chère Madame, Cher Monsieur, Il y aurait lieu, dans un premier temps, de rappeler par écrit à votre locataire ses obligations au titre de son contrat de bail et plus particulièrement les clauses auxquelles vous faites référence, tout en lui demandant une nouvelle fois son autorisation de pénétrer dans les lieux. La présence d'un huissier lors d'une nouvelle visite, pourrait l'amener à être plus conciliant et à ouvrir à votre agence. Dans la négative, cet huissier pourra constater que malgré le rendez-vous pris, votre locataire a refusé de vous ouvrir et dresser un procès-verbal en ce sens. Si votre locataire oppose toujours son refus, il faudrait alors envisager de déposer une requête devant le tribunal compétent afin d'être autorisé à pénétrer dans les lieux. Quand bien même les clauses du bail vous autoriseraient à réaliser des visites sans avoir obtenu l'accord préalable du locataire, il convient d'être particulièrement vigilant sur la manière d' ' imposer ' ces visites pour ne pas tomber sous le coup de la violation de domicile et/ou de l'atteinte à la vie privée. Sous réserve, entre autres, que les travaux envisagés entrent dans le cadre de ceux que le locataire ' doit subir ', la question se pose peu ou prou de la même manière, sauf cas d'urgence extrême (inondation survenue en l'absence du locataire'). Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire que vous pourriez souhaiter. Bien cordialement,
Voir le fil de la discussion