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Maître David DUPETIT a répondu à 32 questions.
Donation avec usufruit
Question postée par jacquesaudois le 31/03/2018 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Avant l'âge de 71 ans, j'envisage de faire une donation avec usufruit envers mes 2 enfants pour ma maison actuelle. Le calcul des frais de notaire et frais annexes ne m'est pas inconnu. Ma question est de savoir si la présence de mes 2 enfants est indispensable lors de la passation de l'acte chez mon notaire. Merci d'avance pour votre gentillesse

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Chère Madame, Je fais suite à votre interrogation. La présence des bénéficiaires de la donation est nécessaire, car ces derniers doivent accepter la donation. En cas d'empêchement, votre notaire pourra faire établir une procuration pour l'établissement de l'acte : le mieux est de prendre contact directement avec lui. Espérant avoir répondu à votre interrogation, Je vous prie d'agréer, Madame, l'expression de mes sincères salutations. Me David DUPETIT

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Résiliation de bail
Question postée par Leamoumou le 28/03/2018 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour je suis propriaitere d’une maison qui est actuellement en location depuis le 01/04/2017 cela va faire donc un ,le bail est de 3ans .J’aî quitte l’endroit où je vivais depuis très longtemps suite à une catastrophe naturelle le cyclone Irma .Dans l’obligation de rentrer dans mon département de naissance .Je me suis présente à mon locataire pour lui exposer ma situation qui est critique puisque je vais me retrouver sans logement d’ici quelques mois .Je lui ai bien dis que je ne le,mettais pas dehors mais que je souhaiterai reprendre ma maison’ pour y habiter avec ma fille qui est scolarisé à Perpignan .Il n’a rien voulu savoir donc je me retrouve très embêtée et surtout perdue car dans quelques mois deux ou trois je n’ai plus de toit .Est qu’il y a une solution afin que les choses ceux passent bien et que je puisse aspirer à recommencer une nouvelle vie chez moi après ce que nous avons vécu ma fille et moi on aspire à une vie normale .Merci

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Chère Madame, Je vous indique que le bail d'habitation ne peut pas être résilié par le bailleur avant la fin du bail en cours. Il faut pour cela adresser au locataire un congé au moins 6 mois avant la date de fin du bail, en respectant le formalisme prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé pour reprise du logement par le bailleur est possible. Je vous recommande pour l'établissement de ce congé, de vous adresser à un huissier de justice. En revanche, il n'est pas possible d'obliger le locataire à quitter les lieux avant la fin du bail, sous réserve bien entendu qu'il exécute normalement ses obligations (paiement du loyer, assurance, usage des lieux)... Espérant avoir répondu à vos interrogations, je vous prie de me croire, Chère Madame, votre bien dévoué.

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Déssaisir un notaire
Question postée par SCI LA TRIOLE le 07/03/2018 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour je suis entrain de vendre un local professionnel,les transactions ont débutés il y a 8 mois avec le notaire de l'acheteur, l’acquéreur a démarré les travaux sans me demander l'autorisation,je lui avait remis un trousseau de clés afin qu'il puisse faire calculer ses travaux,nous avons signé un sous sein privé en novembre 2017 et depuis j'attends pour la signature définitive sous prétexte qu'il manque toujours un papier au dossier et cela malgré soit disant l'accord de la banque.

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Cher Monsieur, J'ai fait bonne réception de votre question qui a retenu toute mon attention. Je vous précise que, sauf cas d'une autorisation expresse que vous lui auriez donnée ou qui figurerait dans le compromis de vente, le futur acquéreur n'a pas qualité pour engager des travaux dans les lieux, dans la mesure où il n'est pas encore propriétaire. Cette situation est source de possibles futures difficultés, notamment si les travaux engagés altèrent la structure de l'immeuble, ou encore si par la suite la vente ne se fait pas. Je-vous conseille donc soit de pouvoir obtenir dans les tous prochains jours une signature d'acte définitif qui fixerait l'effet de la vente à une date antérieure à l'ouverture des travaux, Soit de faire constater par huissier la réalisation de ces travaux et d'engager sans délai une action devant le juge des référés pour obtenir la suspension de tous travaux tant que l'acte de vente n'est pas établi. Je me tiens à votre disposition pour tout renseignement complémentaire et vous prie de me croire, Cher Monsieur, votre bien dévoué. Me David DUPETIT.

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Vente d'un appartement avec option d'achat
Question postée par huguette.poitou@sfr.fr le 06/03/2018 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je posséde un appartement à Alfortville (94)que je veux vendre .le bail prend fin le 1° janvier 2019.Ma locataire voudrait que je lui vende avec une possibilité de realiser cette vente sous une forme de location vente avec option d'achat. est-ce possible ? avec quelles garanties ? merci de me renseigner.

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Chère Madame, J'ai fait bonne réception de votre question qui a retenu toute mon attention. En premier lieu, je vous rappelle qu'un bail d'habitation ne prend pas fin automatiquement à son terme, et que vous devez notifier par huissier un congé pour vendre à votre locataire, aux plus tard six mois avant la fin du bail en cours. Par ailleurs, la technique de la vente à tempérament est juridiquement possible : vous vendez l'immeuble, mais le paiement du prix est fractionné en versements mensuels. Si l'acquéreur ne paie pas le prix selon l'échéancier prévu, vous pouvez engager une procédure pour annuler la vente et récupérer la propriété du bien. Toutefois, je me dois de vous déconseiller ce type de montage juridique qui vous fait courir un risque important dans la mesure où le paiement du prix est généralement étalé sur plusieurs années, et que vous êtes donc exposée au risque d'insolvabilité de l'acquéreur. Vous avez certes la possibilité de pouvoir récupérer votre bien si celui-ci ne respecte pas l'échéancier, mais cela vous oblige engager une procédure qui peut être longue (et on ne sait en quel état vous récupèrerez ce bien). Dès lors, si vous souhaitez vendre un bien immobilier, il faut que l'acquéreur vous paye le prix comptant et qu'il sollicite le cas échéant un prêt immobilier. Je me tiens à votre disposition pour tout renseignement complémentaire et vous prie de me croire, chère Madame, votre bien dévoué. Me David DUPETIT.

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Successsion
Question postée par caramel le 02/03/2018 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maître, la banque qui s'est occupé de la succession du défunt à reçu un acte de notoriété, en 2015. Aujourd'hui la banque se pose des questions et moi aussi car personne n'a signé chez le notaire aucun acte. est ce normal que la mairie n'a pas reçu l'attestation de l'acte de notoriété qui à été fait ? pourtant le notaire m'a dit qu'il n'a fait aucun document pour la banque sinon les formalités pour pouvoir monter un dossier de succession mais que le conjoint du défunt à fait un document illégal. merci d'avance

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Chère Madame, Cher Monsieur, Il m'est impossible de répondre à vos interrogations sans avoir une connaissance précise des documents qui ont été établis. Votre bien dévoué, Me DUPETIT

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Successsion
Question postée par caramel le 26/02/2018 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maître, je voudrais savoir si la donation en avancement de part successorale sur un bien au donataire doit être réintégrée à l'ouverture de la succession du défunt afin que ce bien soit inclus dans l'héritage à partager et maintenir l'égalité entre les héritiers. en vous remerciant par avance

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Cher Madame, Cher Monsieur, Les donations faites par le défunt à un héritier en avancement de part successorales sont rapportées en valeur à la succession, pour calculer les droits de chaque héritiers. Le bien objet de la donation n'a pas à être rendu, mais il est pris en compte dans le calcul de la valeur à partager. Me tenant à votre disposition pour tout renseignement complémentaire, Me David DUPETIT

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Pensions alimentaire
Question postée par papa66 le 16/02/2018 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour lors de ma separation il y as 7 ans mon ex as places mes quatres enfants en familles d accueil les visites et droit d hebergement sont identiques avec une legeres preferences dans mon sens .mon ex vient de faire une demandes de pension alimentaire sachant qu elle ne voit les enfants individuellement le week end pour ceci elle me reclame 100 euros par enfants sachant que le plus grand es revenue vivre avec moi es ce legale ce qu elle me demande ? merci de votre reponse

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Cher Monsieur, Je fais suite à votre demande qui a retenu toute mon attention. Il est difficile de vous répondre avec certitude dans ce genre de dossier, sans avoir une connaissance précise de la situation exacte de chaque partie. Néanmoins, au vu de ce que vous indiquez dans votre message, une pension alimentaire de 100 € par mois et par enfant alors que l'autre parent n'exerce un droit de visite et d'hébergement que le week-end me paraît tout à fait disproportionné. Je me tiens à votre disposition pour en discuter à l'occasion d'un prochain rendez-vous si vous le souhaitez. Je vous prie de me croire, cher Monsieur, votre bien dévoué. Me David DUPETIT.

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Successsion
Question postée par caramel le 15/02/2018 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour comment ce fait il que 3 ans après le décès de ma maman nous n'avons pas été réunis a ce jour chez le notaire pour dresser le procès verbal d'ouverture de la succession de ma maman.le notaire ne veut pas nous convoquer. Je viens d'apprendre dans le service succession de la banque qu'il ont reçu un acte notarial de notoriété pour que mon père vide les comptes du défunt. A t'il le droit? la banque du défunt ne veut rien savoir. elle interdit à sa fille le droit de consulter les relevés bancaire alors qu'il y a eu de forte somme retirés. j'aurais voulu votre avis et éventuellement consulter l'administration fiscale pour savoir si la succession à été ouverte sans les enfants merci

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Chère Madame, Cher Monsieur, Je fais suite à votre message qui a retenu toute mon attention. Il est difficile de vous répondre précisément sans avoir une connaissance complète du dossier, notamment le régime matrimonial de vos parents et l'existence d'éventuels avantages matrimoniaux ou donation au dernier vivant qui pourraient exister. Néanmoins, si un acte de notoriété a été établi par le notaire c'est que la succession a été ouverte. Par ailleurs, si le compte bancaire sur lequel de fortes sommes d'argent auraient été retirées était un compte joint, la banque ne peut vous refuser l'accès aux relevés du compte en votre qualité d'héritier. Je me tiens à votre disposition pour faire le point sur ce dossier à l'occasion d'un prochain rendez-vous que je vous laisse le soin de convenir avec mon secrétariat si vous le souhaitez. Je vous prie de me croire, chère Madame, Cher Monsieur, votre bien dévoué. Me David DUPETIT.

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Successsion
Question postée par caramel le 13/02/2018 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour j'aimerais savoir si mon père peut débloquer les comptes personnel et joint de ma maman décédé alors que les héritiers n'ont jamais été convoqué chez le notaire pour signer l'ouverture de la succession du défunt merci

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Chère Madame, Cher Monsieur, J'ai fait bonne réception de votre message qui a retenu toute mon attention. Je vous indique que si la banque est informée du décès d'un de ses clients, les comptes personnels sont "gelés" le temps du règlement de la succession et ne peuvent en principe fonctionner. Un compte joint en revanche, peut continuer à fonctionner après le décès d'un des titulaires. Dans ce cas la banque, si elle est informée du décès, doit transmettre aux héritiers de la personne défunte les relevés de ce compte afin de leur permettre le cas échéant de procéder à une saisie de tout ou partie du solde. La question est donc celle de savoir si la banque est informée du décès de votre mère. J'espère avoir répondu à votre interrogation et vous prie de me croire, Chère Madame, Cher Monsieur, votre bien dévoué.

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Annulation clause vices cachés
Question postée par kiki le 01/02/2018 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai acheter une maison construite en 1978, j'ai eue le malheur de faire confiance à l'agent immobilier. En effet, cette maison est équipée d'une chaudière à gaz (non fonctionnel au moment de l'achat). L'agent immobilier m'a affirmé qu'il suffisait juste de la faire révisée, hors il s'avère que depuis 2015 une vanne était déja à remplacer, je l'ai donc signaler à l'agent immobilier qui a minimiser. Sauf qu'il faut la changer et faire des travaux en plus pour tuber le conduit qui ne l'est pas bilan 4400€. A cela vous rajouter des travaux sur la toiture car il y a des infiltrations. Et comme une idiote je n'ai pas fait attention à cette clause. A ce jour je paye un prêt immobilier pour un logement ou je ne peux habiter avec ma fille. Je ne sais plus quoi faire et suis à bout car les vendeurs et l'agent immobilier sont protégés.AIDE MOI

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Chère Madame, Les défauts que vous signalez constituent des vices cachés qui peuvent engager la responsabilité du vendeur de l'immeuble s'il en avait connaissance avant la vente (auquel cas la clause d'exclusion des vices cachés qui figure dans votre titre de propriété ne joue pas). Il faut toutefois vérifier s'il n'est pas fait mention dans l'acte d'achat du dysfonctionnement de la chaudière et des problèmes d'infiltrations, auquel cas vous n'aurez aucun recours. Sous réserve de vérification de votre acte, le dysfonctionnement de la chaudière me paraît pouvoir donner lieu à une action pour vice caché. Pour ce qui est de la toiture, il me paraît plus délicat de pouvoir démontrer que le vendeur en avait connaissance avant la vente, il faut donc analyser plus complètement votre situation. Quand à la responsabilité de l'agent immobilier, tout dépend de la nature des informations qu'il a données avant la vente : là encore il faudrait pouvoir analyser plus avant votre situation. Je me tiens à votre disposition pour en discuter à l'occasion d'un prochain rendez-vous que je vous laisse le soin de convenir avec mon secrétariat. Me David DUPETIT

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Assurance
Question postée par Lylie le 23/01/2018 - Catégorie : Accidents et indemnisations

Bonjour, Mon compagnon qui est décédé en Avril 2017, avait un véhicule qui a été accidenté, mais pour lequel je payais l'assurance. J'étais l'assurée. Suite au décès ce véhicule appartient aux héritiers. Ses héritiers ont obtenu des documents me concernant à l'expert qui s'est occupé du sinistre alors que j'avais demandé de ne fournir aucun document aux héritiers la succession se passant très mal. Je pensais que seul le notaire avait ce pouvoir. Mais le notaire n'a rien demandé puisque la succession n'est pas encore en cours. Nous avions une SCI ensemble.Est-ce une faute professionnelle de la part de l'expert? L'assurance me dit que oui!Et que puis-je faire pour que cela ne se reproduise plus parce que les héritiers ne font que de me harceler alors que je n'ai pas encore fait deuil. Merci

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Chère Madame, Afin de pouvoir vous répondre, il conviendrait que je connaisse la nature des documents qui auraient été transmis par l'expert d'assurance aux héritiers de votre compagnon. Dans cette attente, Votre bien dévoué, Me David DUPETIT

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Sinistre et paiement des charges
Question postée par Philippe le 08/01/2018 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Dans le cadre d une copropriété , Suite à un sinistre dans mon appartement pris en charge par la garantie décennale mais non résolu au bout de 22 mois Puis je verser mes appels de charges sur un compte séquestre Si oui . Quelle est la procédure

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Cher Monsieur, Je fais suite à votre titre interrogations qui a retenu toute mon attention. Je-vous indique que le retard mis au règlement par l'assurance dommages ouvrage ou l'assurance décennale de l'entreprise concernée par un désordre, d'un sinistre dont je suppose qu'il a été déclaré par le syndic de votre copropriété, ne peut justifier le retard au paiement des charges de copropriété ni vous autoriser à verser les appels de charges sur un compte séquestre. L'obligation du paiement des charges, qui découle de votre qualité de copropriétaire, résulte de l'application des délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires qui approuve chaque année les budgets et prévoit les appels de charges pour l'exercice à venir. Cette obligation ne peut donner lieu à compensation avec un préjudice de jouissance que vous subiriez du fait d'un retard dans la procédure de règlement par l'assurance dommages ouvrage ou l'assurance décennale en charge de la réparation du désordre qui affecte vos parties privatives. Dès lors, si une procédure doit être engagée, elle pourrait éventuellement concerner les raisons du retard mis à la réparation du désordre par l'assurance concernée. Je me tiens à votre disposition si vous souhaitez que nous évoquions cet aspect du problème. Espérant avoir répondu à votre interrogation, je vous prie de me croire, Cher Monsieur, votre bien dévoué. Me David DUPETIT.

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Divorce interminable
Question postée par Sandy le 25/09/2016 - Catégorie : Droit de la famille

Bonsoir. Je suis divorcée depuis 2010 j ai du quitter ma maison mon ex y habite toujours car il ne veux rien savoir il a refusé la déduction du juge et c est reparti....et le comble c est qu il sous loue ma maison à une femme avec trois enfants à mon insu ....pour continuer à me faire du mal.... j ai était marié 46 ans et j en peux plus je n en vois pas la fin. Puis aller aux impôts leurs dire?

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Chère Madame, J'ai fait bonne réception de votre message, qui a retenu toute mon attention. Malheureusement, je ne pense pas que le fait de déclarer la situation aux impôts soit de nature à améliorer votre situation. Au regard des informations contenues dans votre message, je comprends qu'une décision est intervenue après votre divorce, relativement au partage des biens de la communauté. Il conviendrait que je puisse avoir connaissance de cette décision pour pouvoir vous renseigner complètement et utilement. En effet, votre ex mari ne peut vous imposer la situation actuelle, et il est toujours possible de demander la vente de l'immeuble, au besoin aux enchères. Par ailleurs, il me paraît important de pouvoir faire constater l'existence d'une location sur ce bien, dans la mesure où non seulement vous auriez dû autoriser cette location, et que par ailleurs les loyers devraient être partagés avec vous. Il convient donc selon moi de solliciter du président du tribunal l'autorisation de faire réaliser un constat d' huissier dans les lieux, afin de caractériser l'existence de l'occupation par un tiers dans le cadre d'un contrat de location. Je me tiens à votre disposition pour faire le point de la situation à l'occasion d'un prochain rendez-vous que je vous laisse le soin de convenir avec mon secrétariat aux 04 68 34 40 38. D'ici là, je vous prie de me croire, chère Madame, votre bien dévoué. Me David DUPETIT.

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Droit des grands parents
Question postée par Mami66 le 18/04/2016 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Quels sont les droits des grands parents quand le père de l'un des enfants refuse un partage des vacances pour cause d'éloignement géographique de la mère alors que les enfants réclame ce partage et que les grands parents habitent à 10 km du père et qu'il n'est le père que d'un enfant? à qui doit on s'adresser et quel tribunal est responsable sachant que l'un des grands parents n'est pas mobile? Merci pour la réponse

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Chère Madame, Je vous indique que, lorsque les grands-parents sont empêchés de maintenir le lien avec leurs petits-enfants à raison d'un refus des parents de les leur remettre dans le cadre d'un droit de visite, le Tribunal (en l'occurrence de Perpignan) peut être saisi. Généralement, ce type de procédure aboutit à la fixation, au bénéfice des grands-parents, d'un droit de visite et d'hébergement qui peut être d'un week-end par mois, ainsi qu'une semaine pendant les grandes vacances scolaires (ceci à titre indicatif, la fréquence des visites étant dépendante de chaque situation dont est saisi le tribunal). Le droit de visite aux grands-parents ne peut être refusé que s'il serait contraire à l'intérêt des enfants, ce qui ne semble pas être le cas vous concernant. Je me tiens donc à votre disposition si vous souhaitiez envisager une telle action. Néanmoins, au préalable, je pense qu'il conviendrait de mettre le père face à ses responsabilités dans le cadre d'un courrier de mise en demeure. Je vous prie de me croire, chère Madame, votre bien dévoué.

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Convention amiable de garde exclusive sans droit de visite
Question postée par Ismael le 05/04/2016 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour j'ai saisi le jaf pour faire homologuer un fonctionnement en garde alternée à l'amiable qui dure depuis presque 2 ans avec ma fille 7 ans. La maman et moi même avion convenu de s'y présenter seulement avec une convention parentale de ce que nous voulions mettre en place. Au moment de l'audience, mon ex-femme se présente avec une avocate et me présente un dossier complet sur moi en me disant que la maman veut un week-end sur deux et la moitié des vacances. J'ai donc reporté l'audience vu que j'été venu sans avocat. Après réflexion, je veux que la maman ait une garde exclusive sans que j'ai aucun droit de visite ou d'hébergement, fixer la résidence de l'enfant chez la mère et sans pension alimentaire. Je veux que l'exercice de l'autorité parentale reste conjointe. Je souhaiterai aussi retiré ma demande auprès du jaf, pour que l'audience n'ai pas lieu(je suis le demandeur). Puis-je proposer tout ça à son avocate? Dois-je écrire au jaf? Tout cela, est-il possible?

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Cher Monsieur bonjour, Pour faire suite à vos interrogations, je puis vous faire part des quelques remarques suivantes, en l'état des éléments que vous m'avez communiqués et sans avoir une connaissance complète de votre dossier : –Si l'avocat de la partie adverse a déposé des conclusions dans lesquelles elle forme les nouvelles demandes relatives à la garde de l'enfant, le juge aux affaires familiales a été saisi de cette demande reconventionnelle, et votre désistement n'aura pas pour effet de mettre fin à l'instance : le juge restera saisi de la demande reconventionnelle et statuera sur les demandes de votre ex femme. –Il est pour le moins étonnant que vous souhaitiez abandonner votre demande de garde alternée pour renoncer à tout droit de visite sur votre enfant : je ne vous conseille pas de solliciter un tel mode de garde, qui ne me paraît pas conforme à l'intérêt de l'enfant et pourrait compromettre le maintien des liens avec votre fille. Il convient selon moi soit de maintenir la résidence en alternance, surtout si elle convient à votre fille (laquelle, agée de 7 ans pourrait être entendue par le juge pour exprimer son avis). –La question de la pension alimentaire pour l'entretien et l'éducation de l'enfant n'est pas directement liée à l'exercice d'un droit de visite et d'hébergement : ce n'est pas parce que vous renoncerez à tout droit de visite et d'hébergement que vous serez automatiquement dispensé de toute contribution à l'entretien et l'éducation de votre fille. La pension, si elle est demandée par votre ex compagne, sera examinée par le juge aux affaires familiales en considération des besoins de l'enfant, et des revenus de chacun de ses parents. Dès lors, il m'apparaît préférable que vous constituez un dossier de défense en vue de la prochaine audience devant le juge aux affaires familiales. Je me tiens à votre disposition si vous souhaitiez que nous en discutions. Me David DUPETIT.

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Se porter caution
Question postée par jc le 23/05/2015 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour , mon épouse est partie et a louer un appartement, nous ne sommes pas divorcés et vivons sous le régime de la communauté .Son amant s'est porté caution de ses loyers puisqu'elle est au chômage. En a t'il le droit.

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Il ne faut pas oublier qu'étant mariés, vous êtes tenus au devoir de fidélité et, en principe, de cohabitation. Le comportement de votre épouse, surtout si vous pouvez démontrer que la personne qui s'est portée caution est effectivement son amant, vous permet donc de solliciter le divorce, au besoin en faisant valoir la faute de l'épouse.

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Plus values résidence secondaire
Question postée par joliedragon77 le 19/04/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je vais essayer de faire bref pour un cas qui me semble compliqué. Nous sommes intéressés par l'achat d'une maison que le propriétaire nous loue depuis l'achat de sa nouvelle maison effectué il y a deux mois. Mais n'étant pas très renseigné sur le droit immobilier et les obligations fiscales il se retrouve avec sa résidence principale et le notaire lui dit que celle que nous occupons en location est considéré comme résidence secondaire. Hors ne l'ayant pas acheté cher car à un membre de sa famille, il a peur de devoir payer une trop forte plus value et donc il met un frein à la vente pour le moment. Mais nous désirons vraiment l'acheter. y a t'il une astuce pour que cette vente soit plus ou moins exonéré de plus value car c'était sa résidence principale il'ya encore deux mois? Peut il expliquer la situation aux impot?

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Chère Madame, En principe, l'exonération de la plus-value immobilière prévue pour la vente de la résidence principale ne joue que si l'immeuble est effectivement la résidence principale du vendeur au jour de la vente. Toutefois, l'administration fiscale admet certaines tolérances lorsque l'immeuble a été occupé par le vendeur jusqu'à sa mise en vente, et qu'il le quitte par la suite jusqu'à la vente effective de son bien. Dans votre cas, il semblerait que votre bailleur ait décidé de vendre les lieux après la signature du bail, auquel cas il ne pourrait se prévaloir de l'exonération de la plus-value immobilière. Toutefois, compte tenu de la date récente à la laquelle il a quitté les lieux et de sa volonté de vendre, il n'est pas exclu que l'administration fiscale accepte de lui faire profiter de l'exonération. Le plus simple serait selon moi que votre notaire interroge l'administration fiscale à ce sujet avant la vente. Espérant avoir répondu à votre interrogation, Je vous prie de me croire, Chère Madame, votre bien dévoué.

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Non respect de la loi par une agence immobilière
Question postée par Jojo le 02/03/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis locataire d'un appartement dans un immeuble en monopropriété qui a été frappé d'un arrêté de péril non imminent parce que les balcons menaçaient de s'effondrer. En application de l'article L 511.1 du code de la construction et de l'habitation , j ai cessé de payer les loyers jusqu'à l' arrêté de mainlevée. L'agence immobilière ne cesse de me réclamer les loyers de cette période en méconnaissance de l' article de loi sous prétexte que l'arrêté de péril concernait la façade et les balcons et non la conformité de l'appartement. Elle m'a même menacée de saisir la justice si je ne payais pas ces loyers. Je souhaiterais attaquer l'agence en justice mais ne sais comment m'y prendre.Dois-je porter plainte, envoyer une injonction de faire, aller devant le tribunal d 'instance...? Dans la même procédure, puis-je attaquer l'agence pour tentative d intimidation ou faut-il une procédure différente? Enfin,quelle procédure ne nécessite pas la présence d'un avocat? Merci

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Suite à votre question, je vous indique qu'il conviendrait que je puisse prendre connaissance de l'intégralité de l'arrêté de péril pour apprécier le bien ou le mal-fondé de la position de l'agence. S'il était confirmé que celle-ci vous réclame à tord des loyers, généralement un courrier documenté de votre Avocat devrait suffire à mettre un terme au litige. Si cela n'était pas suffisant, le plus simple serait selon moi d'attendre que cette agence saisisse un juge, pour faire valoir la suspension de l'obligation du paiement des loyers et obtenir gain de cause, avec le cas échéant une demande de dédommagement pour procédure abusive.

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Prestation compensatoire
Question postée par orange66 le 09/04/2014 - Catégorie : Droit de la famille

L'un de mes proches doit procéder avec son ex au partage de leur communauté Séparés de corps suivant jugement de 2002 en vertu duquel l'époux verse à Mme 220 € par mois le divorce est définitif depuis juillet 2012 (ONC juillet 2007) Depuis JUILLET 2012 l'époux verse une rente mensuelle de 250 € à Mme en vertu du jugement de divorce, aux termes du partage à intervenir l'actif sera attribué à Mme moyennant une soulte qui doit se compenser en partie avec le montant en capital de la rente versée à titre de prestation compensatoire par Mr. Doit on se placer au moment de l'ONC ou au jour du partage pour la capitalisation de la rente Dans le cas vraisemblable où l'on se place au jour du partage , les arrérages versés par Mr depuis l'ONC ou depuis le jugement de divorce peuvent-ils être déduits ? Précision étant faite que depuis l'ONC Monsieur a versé : 13000 € en vertu du jugement de séparation de corps 5000 € en vertu du jugement de divorce Merci pour votre aide

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Chère Madame, cher Monsieur, Les sommes versées par votre ami à la suite du jugement de séparation de corps, ainsi que par la suite après l'ordonnance de non-conciliation, l'ont été au titre du devoir de secours, et n'ont rien à voir avec la prestation compensatoire qui résulte du prononcé du divorce : ces paiements ne se déduisent pas de la prestation compensatoire et ne donnent lieu à aucun remboursement. Si le divorce a prononcé une prestation compensatoire sous forme de capital payable en diverses mensualités dans un maximum de huit années, il conviendra de prendre en compte le capital restant dû au jour du partage (dans ce cas, les versements effectués depuis le jugement de divorce sont déduits). Si la prestation compensatoire a été prononcée sous forme de rente viagère, la conversion de la rente en capital est possible, mais en principe elle doit résulter d'un jugement qui l'autorise. Dans ce cas, le capital évalué en fonction de l'âge du bénéficiaire et du montant de la rente actualisé au jour de la conversion : dans ce cas, les paiements de la rente faits depuis le jugement de divorce, ne se déduisent pas de la prestation compensatoire convertie en capital. Votre bien dévoué.

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Contrôle d'assurance vie
Question postée par J-Claude le 20/06/2013 - Catégorie : Droit de la famille

A-t-on les moyens de s’assurer qu’il n’a pas eut détournement dans le but de réduire la succession par une (ou des) assurance vie ? Mon père remarié est décédé en 2012. Merci pour la réponse.

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Cher Monsieur, Le principe est que l'assurance-vie n'entre pas en succession. Toutefois, le contrat d'assurance-vie peut donner lieu au rapport à succession des primes versées, lorsque celles-ci s'avèrent disproportionnées par rapport aux ressources du souscripteur d'assurance (soit le plus souvent dans le cas d'un contrat à prime unique), et dans la mesure où de tels versements portent atteinte à la réserve des héritiers... Autant de paramètres qui doivent être analysés dans le cadre d'une consultation avec votre Avocat.

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Garde alternée
Question postée par celine le 18/01/2013 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour , je vais bientot m'installer en menage avec un homme qui a un enfant agé de 12 ans . il a obtenu la garde alternée depuis des années , mais bientot nous allons nous installé dans le departement voisin .la distance ne change en rien pour le travail de mon compagnon ni pour l'ecole de son fils . peut il conservé sa garde alternée ou doit il rester dans le meme departement que celui de residence de la mere de cet enfant ?

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Bonjour, Il appartient à votre compagnon d'aviser la mère des enfants de son prochain déménagement, en lui exposant les modalités qu'il compte adopter pour la poursuite de la résidence alternée en dépit de ce changement de résidence (courrier recommandé avec AR envoyé le plus tôt possible avant le déménagement - en précisant la nouvelle adresse et les nouvelles coordonnées téléphoniques s'il y en a). Si la mère des enfants considère que cette nouvelle situation n'est plus compatible avec la résidence en alternance, il lui appartiendra alors de saisir le juge aux Affaires Familiales pour demander une modification de la précédente décision. Votre bien dévoué.

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Adoption simple de mon ex belle-fille
Question postée par bettina le 25/12/2012 - Catégorie : Droit de la famille

Je voudrais savoir si je peux faire une adoption simple de mon ex belle-fille de 8 ans quand elle aura 13 ans ou s'il faudra attendre qu'elle soit majeure ? je la connais depuis qu'elle a 2 ans (pendant les dvh de son papa) et je l'ai élevé avec son papa (suite au décès de sa maman) de ses 4 ans jusqu'à ses 8 ans.Nous nous étions mariés pour que je puisse faire la procédure d'adoption de l'enfant de mon conjoint.malheureusement nous venons de nous séparer avec son père. Je continue de m'occuper d'elle et je la vois tous les jours puisque nous nous entendons très bien avec son père en ce qui la concerne.Que me reste t'il comme option pour une adoption simple vu que nous serons divorcés avec son papa ?

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Chère Madame, il est vrai que la séparation avec le père de l'enfant rend plus difficile la procédure d'adoption. Cela étant, cette possibilité n'est pas compromise si le père consent à cette procedure. Le mieux serait que nous fassions ensemble le point à l'occasion d'un prochain rendez-vous que je vous laisse le soin de convenir avec mon secrétariat.

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Chère Madame, il est vrai que la séparation avec le père de l'enfant rend plus difficile la procédure d'adoption. Cela étant, cette possibilité n'est pas compromise si le père consent à cette procedure. Le mieux serait que nous fassions ensemble le point à l'occasion d'un prochain rendez-vous que je vous laisse le soin de convenir avec mon secrétariat.

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Refaire un jugement de divorce pour un partage de dettes
Question postée par lamarie le 16/11/2012 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour,avec mon exmari nous avions contracte un credit,lui emprunteur moi co emprunteur,quand nous avons divorcé il y a 4 ans,il a voulu remboursé ce credit seul.Mais il ne la pa fait;aujourd hui,il a recu un courrier pour regler ce credit,et me dit de me verser 80 euros pour la pension alimentaire au lieu de 150 euros,pour l aider a regler ce credit.Si je n accepter pas sa propositions il ma dit que nous passerions au tribunal pour qu il ordonne le partage de dettes.Tous deux,nous sommes remariés.Que dois je faire?

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Chère Madame, Une réponse complète à votre question nécessiterait que je prenne connaissance du jugement de divorce qui a été rendu dans votre affaire. Ce qui est certain, c'est que les accords que les anciens époux ont pu prendre entre eux concernant le remboursement des dettes communes ne sont pas opposables aux créanciers, sauf renoncement exprès de leur part à la solidarité existant entre époux. De ce fait, si votre ancien époux n'exécute pas son engagement de remboursement du crédit, l'organisme prêteur dispose d'un recours contre les deux anciens époux. Votre bien dévoué.

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Dois je payers lesappels de fond supérieur aux frais réels
Question postée par domi le 03/11/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Le syndic demande des appels de fond pour les charges ; en fin d'année il ne calcule pas ce que je dois réellement ; il déduit ce que je paye et laisse les appels de fond se repporter sur l'année suivante ; est ce normal ? il est censé loué les appertements mais ne s'en occupe pas; ils sont vides et les frais réel ne correspondent pas aux appels de fond ; merci de me dire ce que je peux faire ;

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Chère Madame, Le Syndic doit présenter à l'occasion de chaque assemblée générale annuelle, les comptes correspondant à l'exercice écoulé, dont la validation est soumise à l'approbation des copropriétaires. Le Syndic doit vous laisser accéder aux justificatifs des charges de la copropriété vous permettant d'apprécier la sincérité des comptes présentés. Si les appels de fonds réglés en cours d'exercice sont excèdent la part incombant à chaque copropriétaire, en principe le Syndic doit en faire état dans la tenue du compte individuel de chaque copropriétaire, lequel doit alors présenter un solde positif. Si votre compte présente un solde positif, vous pouvez le compenser pour le paiement des provisions sur charges de l'exercice à venir. Quant au problème rencontré pour la gestion locative, il conviendrait que je puisse prendre connaissance des contrats signés avec le syndic à ce titre pour vous répondre. Votre bien dévoué.

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Puis je exiger les factures de travaux dirigés par le syndic?
Question postée par domi le 03/11/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous sommes propriétaires d'appartements en copropriété; nous avons donné notre accord pour la contruction de garages ; le syndic nous a donné des attestations de travaux faites par lui mais pas de facture ; le dernier devis de peinture était de 2000€ et il nous demande 3000€ sans présentation de la facture ; peut on exiger les factures avant de régler ? comment peut on vérifier les comptes ?

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Vous pouvez bien évidemment exiger du Syndic la justification des fonds appelés, par la production des factures de l'entreprise. Par ailleurs, si un marché à prix forfaitaire a été signé avec l'entreprise, celle-ci ne peut en principe majorer le montant des travaux dans la facture, sauf demande de travaux supplémentaire faite par le Syndicat des copropriétaires. Votre bien dévoué.

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Pension alimentaire
Question postée par sissi66 le 03/10/2012 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, L'ex-femme de mon conjoint (nous sommes pacsés) lui demande une augmentation de 150€ de PA (350€ au lieu de 200€ versés à ce jour pour 2 enfants, filles de 7 et 10 ans et ce depuis 2008). J'aimerais savoir, svp, si la loi dit que mes revenus doivent etre pris en compte pour cette révision, car elle compte là-dessus. Ils ont d'ores et déja une convocation devant le JAF fin octobre, et dois-je fournir mes revenus en tant que conjointe? De plus mon conjoint veut profiter de cette audience pour faire une demande de garde alternée, est ce possible? Par avance merci pour votre réponse.

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Sa réponse :

La pension pour l'entretien et l'éducation des enfants peut etre révisée en cas de changement important : - soit des besoins de l'enfant (etudes superieures notammenr) - soit des ressources et charges de l'un ou l'autre des parents (la presence du conjoint d'un parent, s'il dispose de revenus, entraine une baisse des charges du parent concerné) il sera possivle à votre conjoint de demander u e modification du mode de garde, mais le mieux dans ce cas est d'en aviser prealablement par ecrit l'autre partie.

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Execution des travaux
Question postée par alain le 28/07/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjours, Nous sommes en train de construire une maison individuel. Cela fait une semaine que j'appel le constructeur car le jointeur n'est pas venu depuis 3 semaines on me répond qu'on s'en occupe ce qui n'est pas le cas. L'entreprise à fermé jusqu'au 27 aout et je me retrouve avec mon peintre qui ne peut rien faire. puis je prendre les devant et me trouver quelqu'un qui me le fasse puis le faire déduire par le constructeur.

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Cher Monsieur, La réponse à votre interrogation dépend pour partie du type de contrat signé avec l'entreprise : s'agit-il d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d'un simple marché de travaux ? Merci de m'apporter cette précision. Cela étant, vous allez être confronté en toute hypothèse à un problème d'indisponibilité des entreprises de bâtiment pendant ce mois d'août...

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Comment l'obliger à faire ses travaux ?
Question postée par Katy le 29/02/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, nous sommes accédant propriétaire d'une maison de village divisée en 2 habitations, le voisin mitoyen ne vit pas sur place est laisse délibérément tout se détériorer, il n'a rien étanché, et persiste à ignorer nos demandes. Un dégât des eaux est à l'origine de son laxisme ! et même avec l'assurance et les experts, rien ne bouge ! Cela fait longtemps que ça dure, et alors que l'on s'efforce d'entretenir notre bien, nous subissons les frais et risques d'endommagements causés par la négligence d'autrui ! Quel moyen existe t'il pour l'obliger à faire les travaux impératifs ? et nous permettre ainsi de réparer les dégâts provoqués chez nous, constaté par l'expert de l'assurance (car tant que l'origine du sinistre n'est pas réglée, nous sommes bloqué pour faire les travaux, car évidemment aux moindres pluies, l'eau s'infiltrant fortement chez lui, finirait encore sa route chez nous !) Aidez-nous svp, nous sommes démunis et découragés d'un tel manque de respect et de laxisme..

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Chère Madame, La réponse à votre question dépend du degré d'information dont vous disposez sur la nature des travaux qu'il convient de faire réaliser chez votre voisin pour mettre fin au trouble. Si votre expert d'assurance a déterminer ses travaux, une action peut être envisagée directement contre votre voisin pour obtenir sa condamnation sous astreinte à la réalisation de ces travaux. Si vous n'avez pas idée à ce stade des travaux qu'il convient précisément de mettre en oeuvre, il conviendra préalablement de faire désigner un expert judiciaire pour ce faire.

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Licenciement pour cause réelle et sérieuse
Question postée par larry le 31/10/2011 - Catégorie : Droit du travail

J'ai été licencié pour cause réelle et sérieuse car absent depuis 12 mois pour maladie. Est ce la bonne procédure ? je pensais que cela aurait du être pour motif personnel. Pouvez vous m'éclairer à ce sujet Merci

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Cher Monsieur, La notion de "cause réelle et sérieuse", qui est commune à tous les types de licenciement, peut s'appliquer à un licenciement pour motif personnel (que l'on oppose généralement au licenciement pour motif économique). Ainsi, l'absence prolongée d'un salarié pour cause de maladie peut constituer un motif réel et sérieux de licenciement, si l'employeur démontre que cette absence engendre une perturbation importante de l'entreprise, nécessitant votre remplacement définitif. Toutefois, l'employeur peut également recourir à un remplacement de poste temporaire, par le recours à un CDD... Il conviendrait selon moi de procéder à une analyse complète de votre dossier, de manière à déterminer si le motif invoqué par l'employeur constitue effectivement une cause réelle et sérieuse à votre licenciement. Votre bien dévoué.

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Contrat de travail
Question postée par adeline le 17/10/2011 - Catégorie : Droit du travail

Actuellement en CDD dans une collectivité territoriale depuis 2009 en tant qu'adjoint administratif 2ème classe contractuelle. Ils ont embauché une secrétaire en plus pour charge de travail contractuelle comme moi. Ssuf que depuis le mois d 'aout je n'exécute aucune tâche je fais acte de présence au bureau. Sauf que mon contrat se termine à la fin du mois de décembre et il ne me le renouvelle pas!!! Quels recourts je peux avoir?

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Bonjour, Avant toute chose, il convient de mettre en oeuvre toutes les mesures pour faire la preuve de la dégradation de vos conditions de travail : témoignages, constat d'huissier (sur autorisation du Président du Tribunal), lettres échangées avec l'employeur. En effet, si votre prise acte n'aboutit pas favorablement dans le cadre de la procédure prud'homale, elle sera requalifiée en démission ! De plus, comme la qualification de la rupture (licenciement sans cause réelle et sérieuse OU démission) dépend de la décision du conseil de prud'hommes (voire de la Cour d'Appel), généralement le Pôle emploi n'indemnise pas pendant la procédure. Par ailleurs, votre situation peut correspondre à un cas de harcèlement moral au travail, ouvrant donc la possibilité d'une plainte au pénal. Une analyse approfondie de votre situation me paraît s'imposer avant d'engager quelque démarche que ce soit. Votre bien dévoué.

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Permis non conforme
Question postée par coco le 29/08/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je me suis aperçu que la maison de mes voisins n'est pas conforme au permis de construire déposé en 1980. Ayant eu un protocole de recollement, un certificat de conformité (de complaisance) leur a été donné en 1986. La hauteur de la construction dépasse les 8 m comme précisé sur le permis (entre 12 et 14 m). Le 1er étage a été transformé en appartement non déclaré aux services fiscaux, des agrandissements de la maison ont été faient sans permis de construire, une terrasse extérieur de plus de 20 m ² et de plus de 1 m de haut toujours sans permis de construire, hauteur d'un escalier extérieur supérieur par rapport au permis de construire et signalé à l'intérieur de la maison sur le permis de construire et j'en passe, etc.... Je me retrouve avec 9 fenêtres face à chez moi, et d'énormes problème de vues droites. La mairie m'a bien précisé qu'il y a bien eu violation du code de l'urbanisme mais n'étant pas lui même, Le Maire à l'époque, il en a rien à faire. Que puis-je faire?

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Bonjour, Je ne vois rien à ajouter ou retrancher à l'excellente analyse faite ci-dessus. Le problème dans votre dossier peut résider dans la date d'achèvement des travaux (y compris ceux réalisés sans permis), car elle marque le point de départ des délais de prescription. Il se pourrait donc que toute action soit aujourd'hui impossible. votre bien dévoué.

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Separation avec enfants
Question postée par axeloch le 05/07/2011 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, je me separe de mon conjoint et souhaite d'un accord commun faire une garde alternée dès septembre 2011 - Nous sommes pacsés - Il a pris rdv chez le notaire pour me racheter la part de la maison dont nous sommes proprietaires - La lettre au juge notifiant notre separation n'a pas encore ete faite - Dois je me rendre chez le notaire dès maintenant ? ne faut-il pas attendre la lettre au juge ? je quitte le foyer mercredi prochain, quelle demarche je dois faire pour qu'il n'y ait pas abandon de famille? Merci par avance de vos réponses

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Chère Madame, Je crois comprendre à la lecture de votre message, que votre séparation se déroule dans un cadre non conflictuel. Néanmoins, toutes les questions concernant cette séparation ont-elle été réglées avec votre conjoint ? Si tel est le cas, je pense que le mieux serait pour vous de consigner par écrit vos accords et de les signer par les deux conjoints, mieux encore de rencontrer en urgence un avocat pour qu'il établisse une requête conjointe au juge aux affaires familiales afin de faire homologuer votre accord. Je vous conseille de procéder de la sorte AVANT de signer la vente de votre part de la maison chez le notaire, car l'expérience montre qu'il est toujours préférable de faire acter un accord global, sur tous les aspects de la séparation (ne serait-ce que pour vous prémunir du risque d'un conjoint oublieux de ses promesses concernant les enfants une fois qu'il a obtenu la propriété de l'immeuble indivis). Espérant avoir répondu à votre question, Votre bien dévoué.

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