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Maître Benjamin BENSOUSSAN a répondu à 274 questions.
Délai d'appel
Question postée par vv le 18/05/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Quel est le délai pour faire appel suite au jugement rendu par le tribunal d'instance qui m'a été communiqué par mon avocat?

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Madame, Monsieur, Le délai pour faire appel d'un jugement du tribunal d'instance est d'un mois à partir du moment où il vous a été signifié (par huissier de Justice) par votre adversaire. Tant que votre adversaire ne vous signifie pas ce jugement, le délai d'appel continue de courir. Veuillez noter qu'une fois l'appel interjeté, de nombreux autres délais commencent à courir. Pour l'appel, l'avocat est obligatoire. Toutefois, avant 2012, c'était la profession d'avoué qui s'occupait des démarches de procédure. Cette profession ayant disparu, assurez vous de recourir à un avocat compétent en procédure d'appel. Mon Cabinet intervient régulièrement à ce stade de l'instance. Nous sommes à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Procédure d'appel - Représentation en Justice - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des affaires - Droit Fiscal http://cabinet-bensoussan-avocat.fr

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Tickets de concert annulés par un problème informatique du vendeur
Question postée par bobby le 18/05/2017 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, J'ai acheté en ligne des billets pour un concert récemment. J'ai bien été débité de mon compte, et ai bien reçu la confirmation de commande par mail. Cependant, les billets n'apparaissent pas dans mon compte, et après avoir appelé le SAV, il apparaît que je ne les ai effectivement pas. Évidemment, il n'y a plus de places pour ledit concert. Le site de vente propose uniquement de me rembourser, sans dédommagement, est-ce normal ? Sachant que sans leur mail de confirmation j'aurais eu largement le temps de racheter des billets, et que c'est moi qui me suis rendu compte du problème; autrement dit, si je n'avais pas été vérifier mon compte, j'aurais pu découvrir l'absence de billet le jour même du concert, dans 5 mois... Merci d'avance pour votre aide !

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Cher Monsieur, En effet, la société chargée de la billetterie a fait une faute dans l'exécution de votre contrat. Cette faute génère pour vous un préjudice et le lien de causalité est évident. Toutefois, vu la position actuelle des tribunaux sur l'indemnisation du préjudice moral, je doute que l'on ne vous octroie plus de 100 Euros de dommages intérêts sur ce fondement. Et les frais d'une telle action en Justice seront rédhibitoires. Mais tout cela est un peu facile pour l'auteur du dommage. Ce que vous pouvez faire, à mon sens, c'est adresser un courrier recommandé avec AR dans lequel vous indiquerez à cette société qu'après avoir contacté votre avocat, il vous a indiqué que la vente était bien conclue (et que vous en avez la preuve) et qu'ils ont l'obligation de vous laisser l'accès à ce concert. Qu'il leur appartient d'indiquer aux acheteurs des derniers billets que ceux-ci n'étaient en fait plus disponibles. A défaut, vous leur demanderez de vous offrir un accès VIP qui lui n'est jamais complet. Et s'ils ne vous laissent pas assister à ce concert alors que vous êtes bien titulaires de places, indiquez leur que vous serez contraint de saisir le Tribunal. Sans réponse de leur part, vous pourrez toujours envisager de demander à un avocat de vous faire un tel courrier. Cela pourrait les faire réagir. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Représentation en Justice - Procédure d'appel... http://cabinet-bensoussan-avocat.fr

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Cher Monsieur, En effet, la société chargée de la billetterie a fait une faute dans l'exécution de votre contrat. Cette faute génère pour vous un préjudice et le lien de causalité est évident. Toutefois, vu la position actuelle des tribunaux sur l'indemnisation du préjudice moral, je doute que l'on ne vous octroie plus de 100 Euros de dommages intérêts sur ce fondement. Et les frais d'une telle action en Justice seront rédhibitoires. Mais tout cela est un peu facile pour l'auteur du dommage. Ce que vous pouvez faire, à mon sens, c'est adresser un courrier recommandé avec AR dans lequel vous indiquerez à cette société qu'après avoir contacté votre avocat, il vous a indiqué que la vente était bien conclu (et que vous en avez la confirmation) et qu'ils ont l'obligation de vous laisser l'accès à ce concert. Qu'il leur appartient d'indiquer aux acheteurs des derniers billets que ceux-ci n'étaient en fait plus disponibles. A défaut, vous leur demanderez de vous offrir un accès VIP qui lui n'est jamais complet. Et s'ils ne vous laissent pas assister à ce concert alors que vous êtes bien titulaires de places, indiquez leur que vous serez contraint de saisir le Tribunal. Sans réponse de leur part, vous pourrez toujours envisager de demander à un avocat de vous faire un tel courrier. Cela pourrait les faire réagir. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Représentation en Justice - Procédure d'appel... http://cabinet-bensoussan-avocat.fr

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Demande de remboursement billet foire de paris
Question postée par suzanne1515 le 17/05/2017 - Catégorie : Droit de la consommation

J'ai voulu aller à la foire de Paris le 6 mai, j'ai donc pris 2 billets nocturne le samedi le jour-même. Quelle surprise de me rendre compte que les billets pris n'étaient pas utilisables les samedis, dimanches mais également jours fériés. La foire se terminant lundi 8, il ne restait alors que des jours weekends ou fériés. Je trouve anormal de pouvoir acheter des billets qu'il est impossible d'utiliser. Je souhaiterai être donc rembourser car j'ai dû racheter des billets au plein tarif en plus. Mais suite à ma demande voici la réponse reçue : Malheureusement, comme cela est stipulé dans nos CGV, il n’est pas possible d’annuler des places achetées. « Un Billet ne peut être ni repris, ni échangé, ni remboursé même en cas de perte ou de vol. Un Billet ne pourra faire l'objet d'un remboursement qu'en cas d'annulation de l'Evénement et par décision de l'Organisateur. » que les jours fériés.

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Chère Madame, Je comprends votre désarroi. En effet, les organisateurs n'auraient jamais dû vous vendre un billet inutilisable. Malheureusement, s'ils ne veulent pas procéder au remboursement, la seule solution est de recourir à un avocat qui les mette en demeure de vous rembourser et à défaut, qui assigne la société organisatrice ou la billetterie si celle-ci est indépendante. Cela aura bien sur un coût. Mais vous pourrez demander le remboursement des frais de Justice et d'avocat lors de cette instance. Mon Cabinet reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Assistance Judiciaire - Procédure d'appel ... www.cabinet-bensoussan-avocat.fr

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à propos de la date de réalisation d'un compromis de vente
Question postée par Nini le 17/05/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j'ai signé un compromis de vente dont la date de réalisation est prévue le 1er juin 2017 (je suis le vendeur) ; or il se trouve que cette date ne m'arrange pas du tout et je souhaiterais reculer la date de 2 jours, soit le 6 juin. est-ce que je peux demander cela au gérant immobilier sans préjudice de ma part? vous remerciant par avance pour votre réponse, Bien cordialement,

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Bonjour, Vous pouvez tout à fait demander un report de la date de signature. Vous devez avoir l'accord des acheteurs et prévenir, bien entendu, le notaire. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Assistance Judiciaire - Procédure d'appel ... http://www.cabinet-bensoussan-avocat.fr

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Bonjour, Vous pouvez tout à fait demander un report de la date de signature. Vous devez avoir l'accord des acheteurs et prévenir, bien entendu, le notaire. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Assistance Judiciaire - Procédure d'appel ... www.cabinet-bensoussan-avocat.fr

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Loué son appartement et ignoré de bonne foi la législation
Question postée par Marino le 19/04/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Ma question est simple mais la réponse difficile à trouver: je voulais savoir si un propriétaire qui a lui-même loué son bien immobilier sans passer par une agence ou un notaire pour réaliser les démarches administratives et les contrats en lien avec la location pouvait se prévaloir de bonne foi de méconnaître la législation relative à la location immobilière et d'avoir par conséquent aucune responsabilité vis à vis de l'acheteur dans le fait d'avoir vendu son bien en le déclarant libre de toute location et non libérés à la suite d'un congé pour vente ou pour habiter alors même que trois mois après la signature du compromise de vente, un bail avec le locataire est encore en cours ? Merci d'avance pour l'aide que vous saurez m'apporter

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Madame, Monsieur, Un propriétaire qui vend son bien "libre de toute occupation" alors que ce bien est en réalité loué ne pourra pas se prévaloir de sa "bonne foi" du fait de sa méconnaissance du droit car il ne s'agit pas ici d'une question de droit mais de fait. Aucun magistrat ne l'exonèrera de sa responsabilité s'il n'a pas indiqué à l'acheteur du bien la réelle situation locative. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat Barreau de Paris 0953400251 http://www.cabinet-bensoussan-avocat.fr - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Contentieux - Procédure d'appel ...

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Madame, Monsieur, Un propriétaire qui vend son bien "libre de toute occupation" alors que ce bien est en réalité loué ne pourra pas se prévaloir de sa "bonne foi" du fait de sa méconnaissance du droit car il ne s'agit pas ici d'une question de droit mais de fait. Aucun magistrat ne l'exonèrera de sa responsabilité s'il n'a pas indiqué à l'acheteur du bien la réelle situation locative. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat Barreau de Paris 0953400251 www.cabinet-bensoussan-avocat.fr - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Contentieux - Procédure d'appel ...

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Sté de crédit
Question postée par pepette le 06/04/2017 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Une société de crédit révolving a été condamnée en 1ere instance et en appel à la déchéance des intérêts. Elle n'est pas allée en cassation. Le principal ayant été entièrement réglé par les titulaires du prêt, la sté de crédit a donc versé par chèque à la CARPA le montant de la condamnation soit les intérêts et les dépens. Affaire close. Sauf que quatre ans après, le jugement, cette société "cède" cette "créance" (inexistante de fait) à une société de recouvrement qui depuis réclame la dite créance supposée au client initial. Quel(s) pourrai(ent) être les motifs pour aller en justice ? La situation est peut courante, mais on ne se trouve ni devant un impayé non prescrit, ni devant un impayé prescrit mais devant une dette totalement inexistante. Que faire devant une procédure aussi scandaleuse et de la part de la sté de crédit qui non seulement considère le dossier tjrs actif et qui se permet de plus de le "vendre" à une officine de recouvrement ? Merci par avance

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Madame, Monsieur, D'abord, cette société de rachat de créance ne peut pas vous réclamer une dette éteinte. Je vous invite à leur adresser un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel vous leur joindrez une copie du jugement en leur indiquant que la dette est éteinte à l'égard du créancier principal et qu'elle ne peut donner lieu à paiement. Il est possible qu'ils vous relancent encore et encore comme ces sociétés ont des méthodes très agressives et se soucient en fait peu du titre qui fonderait leur demande. Ne répondez plus, cela est inutile. Si jamais ils venaient à mettre une procédure de recouvrement judiciaire en oeuvre, vous les ferez condamner pour procédure abusive sans difficulté. Et pour l'aspect qui concerne la vente d'une créance inexistante, cela reste entre la société de crédit et celle qui leur a racheté la créance. Je reste à votre disposition si vous avez d'autres questions. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 http://www.cabinet-bensoussan-avocat.fr - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Assistance Judiciaire ...

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Donation argent
Question postée par mabouya le 22/03/2017 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, mon père souhaiterais me faire un virement de 100 000 € pour m'aider à acheter un appartement. Est-ce que cette somme versée est soumise à imposition? Peut-on la déclarer comme un don manuel et être exonéré d’impôts? Merci de votre aide, Mabouya

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Cher Monsieur, En effet, les sommes issues de donations doivent entrer dans l'assiette de l'impôt. Mais certaines exonérations existent pour les dons à ses descendants directs ou les dons familiaux. Il conviendra de bien respecter le formalisme, de l'enregistrer et de déclarer cette donation. Je ne saurai que trop vous conseiller de vous rapprocher d'un avocat afin qu'il vous assiste pour éviter tout litige ou tout redressement fiscal ultérieur. Mon Cabinet est à votre disposition. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droits des Affaires - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Assistance Judiciaire ...

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Besoin d'argent comment faire?
Question postée par Melaniie le 21/02/2017 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, J'ai besoin de votre aide car en faite nous avons déjà un credit chacun avec mon copain mais nous attendons un enfant, donc nous avons besoin d'argent pour acheter les meubles mais on ne peut pas refaire un credit car on aurai du mal à le rembourser, comment peut t'on faire? Car on as vu qu'on ne pouvais pas faire de crédit pour en rembourser un. Merci d'avance.

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Madame, Monsieur, Dans la situation que vous me décrivez, vous pouvez vous adresser aux organismes sociaux ou à la Mairie de votre domicile pour connaître les programmes d'aides. Vous pouvez également vous adresser à des associations qui offrent du mobilier d'occasion ou consulter certains sites internet de dons de mobilier. Enfin, il reste la solution de l'emprunt à vos proches ou de travailler un peu plus. Bon courage et félicitations pour la venue de votre enfant. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Fiscal - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Assistance Judiciaire ...

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Vente des objets d'art
Question postée par Edwige le 21/02/2017 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Je possède à l'étranger(EU) plusieurs tableaux des auteurs contemporains locaux que j'envisage de vendre aux enchères. Dans le pays en question les profits d'une telle vente ne sont pas imposables (les taxes restent à la charge de la maison de vente). Est-ce que je serais imposable en France? Merci de votre aide.

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Chère Madame, Tout dépend de votre situation au regard de l'impôt et de votre fiscalité en France et aux Etats-Unis et de la convention de coopération fiscale entre ces deux états. Une telle question mérite une analyse juridique approfondie. En effet, en cas de fausse déclaration ou même d'erreur, outre le montant de l'impôt, vous devrez aussi payer de lourdes pénalités. Mon Cabinet peut vous assister pour cette examen. N'hésitez pas à me contacter. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Fiscal - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Assistance Judiciaire ...

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Achat amiable terrain
Question postée par croupitsa le 20/02/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai fait une offre d'achat sur un terrain appartenant a quelqu'un qui était en liquidation , l'offre a donc été transmise au liquidateur qui a refusé l'offre.Le terrain devait être vendu aux enchères mais la vente a été reportée à juin.Je souhaite avoir ce terrain et passer par une vente amiable pour éviter d'attendre juin.J'ai cherché a savoir pourquoi mon offre a été refusée, il m'a été dit qu'en cas de vente amiable le liquidateur ne touchait rien car l'argent irait aux créanciers alors qu'en vente aux enchères, le liquidateur récupère une partie de l'argent.est-ce le cas? Je précise que mon offre est supérieure à ce qui serait obtenu en vente aux enchères,car le terrain était en vente depuis des mois sans offre et puis car le PLU de la ville a évolué depuis 15 jours et est plus restrictif.pensez-vous que je doive engager moi-même un avocat pour convaincre le liquidateur? voyez-vous quelque chose qui puisse bloquer cette offre si ce n'est l'humeur du liquidateur?

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Madame, Monsieur, En effet, lors des procédure de liquidation, il peut arriver ce genre d'évènement peut clair. Il est en effet possible que le liquidateur ne trouve pas son compte à une vente amiable. Mais il a pourtant l'obligation de liquider dans l'intérêt de la société ou de la personne, non dans le sien. Je vous suggère de reformuler votre offre par écrit (LRAR) et indiquant que vous adressez copie de cette offre au Magistrat, pour sa parfaite information sur la procédure. Le liquidateur aura plus de mal à vous opposer un refus injustifié. Mais en effet, le recours à un avocat accélère souvent les choses. En cas de besoin, mon Cabinet se tient à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Procédures Judiciaires ...

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Perte de luminosité - construction jardin adjacent
Question postée par rdjmarie le 19/02/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis proprio d'un RDJ depuis le 22/06/2016.Quelle ne fut pas ma surprise lorsque des travaux ont commencé dans le jardin de la maisonadjacente(qui ne fait pas partie de ma copro)et qu'après concertation avec lacopro il s'agit de la construction d'une maison (permis de construire obtenu avant que je n'achète).Tout seraiten règle (ils auraient fait de multiples rdv à la mairie) pet ont même fait modifier les plans initiaux(un étage en moins, pas de fenêtres/terrasse du côté de notre immeuble)..Je me sens lésée car j'ai acheté mon appart pour le jardin avec sa jolievue(les arbres du jardin de ladite construction ont été coupés) poursonvis à vis partiel(j'ai maintenant cette construction sur ma droite qui compresse visuellement l'espace)et donc pour sa luminosité et ensoleillement exceptionnels pour un RDJ.J'ai demandé à monnotaire pourquoi je n'avais pas été informée deces travaux et ilmedit qu'ils n'informent que des travaux de la copro.Ya t.il un recours possible? Merci bcp

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Cher Monsieur, Je dois compléter la réponse de mon Confrère que je trouve quelque peu erronée. En effet, aucune action ne pourra aboutir pour un trouble anormal de voisinage. Il s'agit en fait d'un problème de construction et de bonne foi dans la vente qui vous a été consentie. En effet, lors de la construction d'un bâtiment, des mentions de publicité (affichage obligatoire) sont imposées au constructeur pour informer le voisinage qui peut contester le permis de construire pendant un certain délai. Dans votre cas, vous indiquez que vous n'auriez pas acheté si vous saviez qu'il y aurait une construction adjacente. Si vous pouvez prouver que le vendeur savait que cette construction allait intervenir et qu'il ne vous a volontairement rien dit, nous nous situons dans un cas de dol par réticence. Dans ce cas, vous pouvez agir en Justice pour demander l'annulation de la vente et le remboursement du prix et des frais. Mon Cabinet assiste régulièrement les particuliers dans ces procédures d'annulation de vente immobilière. Je vous invite à nous contacter si vous envisagez une telle action. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Procédures Judiciaires ...

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Mettre le bail à mon nom uniquement
Question postée par HATTAB BEY le 16/02/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Monsieur, nous avons signés mon mari et moi le bail de mon appartement et actuellement nous sommes séparés,pas l'intention de divorcer ni d'entamer une procédure quelle qu'elle soit. le bailleur m'augmente le loyer par rapport à nos deux revenus, or mon mari réside dans une autre commune. Que dois je faire pour obtenir cette modification de ce bail ? cordialement

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Sa réponse :

Chère Madame, Le bailleur n'a pas le droit d'augmenter votre loyer en fonction de l'augmentation de vos revenus. Le loyer que vous devez payer est celui qui est indiqué dans le contrat de bail que vous avez signé, rien de plus. Ce loyer peut être modifié par le jeu de la clause de révision annuelle (indexation) une fois par an. Ce loyer peut aussi être modifié selon une procédure spéciale s'il est manifestement sous évalué. Hors de ces deux cas, votre loyer est celui du bail. Si jamais vous avez déjà payé plus à votre bailleur, écrivez lui pour lui demander le remboursement du trop perçu. S'il ne vous rembourse pas, vous êtes en droit de déduire les sommes qu'il vous doit sur le montant de vos futurs loyers. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Procédures Judiciaires ...

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Litige
Question postée par Voisin95 le 14/02/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour . Il y a presque 3 mois, j'ai assigné mes voisins au Tribunal d'instance car ils avaient remplacé un pavé de cerres fixes par une fenêtre en type pvc avec ouverture à la "française". Ils ne sont pas venus et l'exécution provisoire a été demandée pour faire le changement. Je n'ai pas eu de retour pour un recours en appel. J'ai relancé par via huissier. Mais rien. Dois - je relancer une procédure ? Merci beaucoup pour vos réponses cordialement

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Je me permets de compléter la réponse de mon Confrère. Une fois la décision de Justice obtenue, il faut la faire exécuter. Si votre adversaire est condamné au paiement d'une somme d'argent, et s'il ne paye pas spontanément, il convient de diligenter les procédures de saisies sur compte, salaires, mobilière, immobilière... Si votre adversaire est condamné à exécuter quelque chose, cette condamnation doit être assortie d'une astreinte (somme d'argent qu'il devra payer par jour de retard en cas de non exécution). Dans tous les cas, je vous suggère de vous rapprocher d'un avocat pour qu'il vous assiste dans la mise en oeuvre de cette procédure d'exécution de la décision qui restera lettre morte, sans cela. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Procédures Judiciaires ...

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Droit de préemption baisse de prix
Question postée par Isa le 13/02/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon père vend son appartement à moi et mon conjoint a un prix inférieur que celui de l'ancien locataire. Doit-il de nouveau lui proposer avant alors que je suis de la famille ? Merci d'avance pour votre réponse

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Chère Madame, Peu importe que vous soyez de la famille du vendeur, vous devez respecter les prescriptions de la loi du 6 juillet 1989 qui imposent, sur le point de droit que vous me soumettez : "Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque." Vous devez donc impérativement informer le locataire du nouveau prix et il pourra décider d'acheter à ce prix dans le délai d'un mois. Si vous ne le faites pas, la vente est réputée nulle. Le notaire a aussi l'obligation de transmettre cette nouvelle offre en cas de défaut de votre part. Passé ce délai, vous serez libre de réaliser la vente à ce nouveau prix. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal ...

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Erreur de dépot de garanti
Question postée par Coralie le 10/02/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai loué une chambre étudiante en janvier 2014. Pour y entrer j'ai donné un chèque de 414€ (dépot de garanti), un autre chèque de 414€ (pour un mois de loyer d'avance) et 65€ pour les frais de dossiers. J'ai du quitter la chambre en juillet 2015 car il y avait un problème d'humidité. J'ai toujours été à jour dans mes payements de loyer. J'ai donc pris une autre chambre dans la même résidence. Cependant, à partir de là, la résidence me réclamait à nouveau un dépôt de garanti car ils se sont trompés dans les comptes et me l'ont encaissés en loyer. Dois-je les redonner à nouveau un dépôt de garanti ou doivent-ils me rendre celui de la chambre précédente, sachant que c'est eux qui ont fais l'erreur ? Merci pour votre réponse, Cordialement, Coralie

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Sa réponse :

Chère Madame, Dans tous les cas, le dépôt de garantie doit vous être restitué si le bailleur n'a pas constaté de dégradation de votre fait. Vous demander de laisser un nouveau dépôt sans vous restituer le premier... c'est pratiquement du vol. Juridiquement, le propriétaire vous doit cette somme pour la restitution du dépôt et vous lui devez la même somme pour le nouveau dépôt de garantie. Il y a donc compensation légale. Vous ne devez donc rien lui verser. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN 0953400251 - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Doit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal ...

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Le locataire a t il le droit de remettre les clés à la police?
Question postée par sophie le 19/01/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Le locataire a quitte les lieux du local commercial en prévenant le bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception mais sans donner de préavis, sans faire un état des lieux et a remis les clés au commissariat de police et non au bailleur. Quels sont les droits du bailleur et comment procéder à faire l'état des lieux pour ouvrir le local. merci de votre réponse

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Sa réponse :

Madame, Le locataire doit obligatoirement vous donner préavis avant son départ et acquitter les loyers pour cette période. Par ailleurs, l'état des lieux doit être établi contradictoirement. Et si ce n'est pas possible, vous devez saisir un huissier de Justice pour qu'il y procède. Dans votre cas, je vous invite à contacter un huissier qui se présentera avec vous au commissariat pour récupérer les clés et établir cet état des lieux dans la foulée (munissez vous de l'acte de propriété, du bail et de la lettre de préavis). En cas de dégradations, vous serez fondée à demander l'exécution ou le paiement de travaux à votre ancien locataire. Il faudra saisir le Tribunal compétent (Commerce normalement) pour faire valoir vos droits. Dans ce cas, je vous invite à vous rapprocher d'un avocat comme les procédures sont complexes. Je reste à votre disposition et vous prie de croire, Chère Madame, en mes sentiments les meilleurs. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Assurances ...

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Plafonnement isf
Question postée par flo le 20/12/2016 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Pourquoi le plafonnement dit ISF à 75% des revenus ne prend-il pas en compte les impôts fonciers ,notamment sur les immeubles locatifs, acquittés par le contribuable et qui peuvent représenter des dizaines de milliers d'euros et aboutir à 100% de revenus acquittés en impôts directs.Flo

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Parce que nous sommes dans une situation fiscale ou le gouvernement et notre législateur cherche à nous taxer au maximum. Ainsi, la plupart des dispositions légales dites "niches fiscales" qui permettaient une optimisation ont disparu ou ont été réduites à peau de chagrin. Il n'y a en effet pas de sens à ne pas retenir dans l'assiette de ce plafonnement les impôts fonciers acquittés sur les immeubles détenus dans un but locatif ou personnels. Et l'évolution des règles fiscales n'incite pas à l'optimisme pour le contribuable comme le mouvement est toujours un mouvement de restriction, jamais de desserrement de la pression fiscale. En espérant avoir répondu à votre interrogation. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Fiscal - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier ...

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Impot - frais kilométriques
Question postée par Sofia le 20/12/2016 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Nous sommes en 2016 et je reçois un courrier des impôts qui me demande de justifier via factures, et tout autres justificatifs mes frais kilométriques depuis 2013. J'ai envoyé un premier courrier avec les justificatifs de cession de véhicules, puisque je ne possède pas les mêmes voitures d'une année à l'autre car je fais trop de km. Hier, je reçois un autre courrier ou il m'informe que j'ai 30 jours pour leur transmettre des factures d'entretien sinon, je devrais payer les impôts depuis 2013. Comment faire? Est-ce normal? Merci pour votre aide. Sofia

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Chère Madame, L'impôt sur le revenu fonctionne selon un système déclaratif. Vous déclarez vos revenus, charges de votre activité déduites et vous payez l'impôt correspondant. Mais l'administration peut contrôler l'exactitude de ces déclarations si elle l'estime nécessaire. Dans votre cas, l'administration veut des précisions sur vos charges concernant vos véhicules. L'article 169 du Livre des procédure fiscal dispose que ce contrôle peut s'exercer sur l'année en cours et les 3 années précédentes. Donc, en 2016, l'administration peut vous contrôler pour cette année en cours et pour 2015, 2014 et 2013. Elle est donc dans son droit au niveau du délai. Si l'administration vous relance, c'est qu'elle estime que vous n'avez pas suffisamment justifié vos charges. Vous devez donc leur transmettre tous les éléments relatifs à vos véhicules : - Factures d'achat ; - Preuve de revente (qui constitue un revenu) ; - Frais d'entretien ; - Frais d'assurance ; - Frais d'essence ; - Frais de péages. Comme vous avez déduits ces frais de vos revenus, ce qui minimise l'impôt dû à l'administration, celle-ci veut vérifier que tout cela est réel. Je vous invite à vous rapprocher de votre comptable qui doit normalement avoir tous ces documents. Vous pouvez même proposer à l'inspecteur de venir examiner ces pièces sur place. Par contre, en cas de difficultés, je ne saurai que trop vous conseiller de vous rapprocher d'un avocat fiscaliste pour qu'il vous assiste. Je reste à votre disposition et vous prie de croire, Chère Madame, en mes sentiments distingués. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Fiscal - Doit des Affaires - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances ...

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Saisie domicile sans avis d execution
Question postée par Pauline2017- le 14/12/2016 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, j'ai reçu un courrier de l'huissier ou il était note deuxième relance, alors que je n'ai pas eu de premier courrier de leurs parts uniquement des appels téléphoniques.j'ai envoyé un recommande à celui-ci avec les copies des courriers faites au créancier ainsi que les copies des mandats envoyés. hier je reçois un appel de l'huissier sur mon répondeur qui me dit que j'ai des problèmes de compréhensions et qu'il viendra chez moi le 23/12. je n'ai reçu aucune injonction du tribunal que puis je faire. le créancier n'a jamais répondu à mes courriers dernier envoyé en RC, en lui expliquant que j'ai eu des problèmes financiers mais que je ne refusais pas de payer mais si on pouvez trouver un arrangement j'envoie depuis de ma part des mandats. la l'huissier me dit qu'il va passer chez moi le 23/12/16 pour saisir et que mon compte bancaire vas être bloqué Lhuissier me dit qu'il me remettra l'acte à sa venu que puis je faire merci cordialement

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Sa réponse :

Chère Madame, D'abord, l'huissier ne peut procéder à un quelconque acte de contrainte à votre égard que si le créancier bénéficie d'un titre exécutoire à votre encontre. Ce titre exécutoire peut être un jugement vous condamnant ou une injonction de payer qui vous est faite par le Tribunal. Sans titre, l'huissier ne peut que vous adresser un commandement de payer mais votre créancier, s'il veut vous forcer à effectivement régler, devra saisir le juge. Si toutefois vous avez été condamnée, l'huissier pourra procéder à un inventaire de vos biens avant la saisie (en pratique elle ne se fait jamais comme la valeurs des meubles, sauf objets exceptionnels, ne couvre même pas les frais de la vente aux enchères) ou saisir les sommes disponibles sur votre compte bancaire. Sachez que si le créancier refuse un échéancier, l'huissier doit quand même accepter les paiements partiels et vous en donner quittance. De plus, vous avez toujours la possibilité de saisir le Tribunal d'une demande de délais pour payer (maximum 24 mois. Ancien article 1244-1 Code civil). J'espère avoir clarifié votre situation. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des contrats - Droit Immobilier - Droit des assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal ...

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Paiement de ma retraite complémentaire par humanis
Question postée par francois7822 le 06/12/2016 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, Je suis à la retraite depuis le 1er octobre et je ne touche que ma retraite CNAV, j'ai relancé plusieurs fois le groupe Humanis, où une opératrice me fait toujours la même réponse : "votre dossier est complet, mais je ne parviens pas à joindre votre gestionnaire, je note votre réclamation". Quand je retire mes prélèvements mensuels, (impôts, electricité, eau, internet, assurances...) il nous reste moins que 450 € pour vivre à 2. Que puis-je faire pour exiger qu'Humanis remplisse ses obligations. Merci de votre réponse

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Cher Monsieur, Si vous n'obtenez pas satisfaction après ces démarches téléphoniques, je vous suggère de leur adresser un courrier recommandé avec AR pour exiger qu'ils remplissent leurs obligations. Si cette nouvelle démarche est vaine, je vous conseille de vous rapprocher d'un avocat. Cordialement.

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Cher Monsieur, Si vous n'obtenez pas satisfaction après ces démarches téléphoniques, je vous suggère de leur afresser un vourrier recommandé avec AR pour exiger qu'ils remplissent leurs obligations. Si cette nouvelle démarche est vaine, je vous conseille de vous rapprocher d'un avocat. Vordialement.

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Trop perçu assureur
Question postée par Margot le 28/11/2016 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Mon assureur habitation a voulu augmenter du jour au lendemain ( aout 2016) mes cotisations de 45 euros à 105 euros par mois j'ai refusé en adhérent à un autre contrat d'assurance chez un concurrent qui c'est bien occupé de la résiliation. Aujourd'hui je reçois une lettre d'un huissier me demandant de payer 150e de plus en relisant mon ancien contrat je me rends compte que l'assurance m'a prélevé 45,47 euros par mois depuis 1 ans au lieu de 32,12 euros. L'assureur a donc un trop perçu depuis la creation du contrat qui a été fait en 10 avril 2015 et m'envoie un huissier pour une une dette que j'estime ne pas avoir. Suis-je bien dans mon droit d'avoir résilier le contrat par l'autre assureur et puis-je faire cesser les poursuites ? Cordialement

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Madame, Sur la résiliation : Une telle augmentation qui n'est pas une indexation mais qui constitue une modification substantielle de votre contrat peut tout à fait être un motif valable de résiliation avant le terme du contrat. Concernant le trop perçu par l'assurance : Je vous suggère de leur écrire un courrier recommandé avec AR comportant copie du contrat et la demande de remboursement. Ce courrier devra indiquer qu'il vaut mise en demeure de restituer les sommes. Enfin, sur le dernier point des sommes qu'ils vous réclament, répondez dans le même courrier que cela procède à une erreur de calcul de leur part. Toutefois, ces compagnies sont souvent sourdes aux courrier qu'on leur envoi et il est possible que les relances de l'huissier continuent. Dans ce cas, soit vous renoncez au remboursement et vous ignorez ces relances qui n'iront pas plus loin eu égard au faible montant, soit vous décidez de saisir le Juge pour obtenir le remboursement. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51

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Erreur vendeur crédit consommation
Question postée par clamquet le 24/11/2016 - Catégorie : Droit de la consommation

J'ai acheté il y a quelques mois un canapé dans une enseigne parisienne, et cette enseigne m'a proposé un crédit à 0% (paiement en 10 fois sans frais). J'ai signé la proposition. Le canapé a été livré. Je consulte très rarement mes comptes, et je ne me suis pas rendu compte que mon compte n'avait jamais été débité. Il y a quelques jours, le vendeur de la dite enseigne m'a contactée pour me demander de passer au magasin, car il avait omis de me faire signer un document pour le crédit. Or je suis à l'étranger pour plusieurs mois, il m'est impossible de me déplacer au magasin. Le vendeur m'a alors menaçée de poursuites judiciaires, alors même que j'ai proposé qu'il m'envoie le dit courrier à signer par la poste ou par mail. Qu'est ce que je risque? A-t-il le droit de me poursuivre en justice alors que l'erreur vient de lui? Certes, je n'ai pas payé ce canapé, mais je ne l'ai pas volé. Je veux bien signer le papier afin de régulariser la situation, mais me déplacer est impossible.

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Madame, Monsieur, Si c'est le vendeur qui ne vous a pas prélevé, vous ne risquez rien. Ecrivez donc à ce dernier, même simplement par email, votre proposition de vous envoyer le courrier à signer pour régulariser le paiement. Si jamais celui-ci saisi un tribunal malgré ce contexte, il n'obtiendra pas gain de cause et risque même d'être condamné pour une action abusive. Bien entendu, vous devrez régler le bien que vous avez acheté. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51

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Contrat de sous-traitance
Question postée par elmekkis le 21/11/2016 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, J'aimerais savoir si un contrat de sous-traitance dans les travaux publics doit mentionner un volume d'affaire garanti pour le sous-traitant. Merci.

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Madame, Monsieur, Un contrat de sous-traitance doit mentionner les conditions d'attribution des missions, de leur rémunération mais il n'y a pas d'obligation qu'il comporte le volume d'affaires attendu ou un volume d'affaire minimum si le contrat dépasse le cadre d'une simple mission occasionnelle. Mais si les deux parties sont d'accord sur ce point, il est tout à fait possible d'insérer une clause prévoyant un volume d'affaires minimum. Cela peut être une protection utile du sous-traitant qui aurait à réaliser des frais ou investissement pour s'acquitter de sa mission. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances ...

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Pas de chauffage - paiement loyer?
Question postée par Damien75009 le 20/11/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous louons actuellement un logement depuis Juillet 2016 et au moment d'allumer le chauffage central de l'immeuble (10 Octobre 2016), nous nous sommes rendus compte que le système de chauffage ne fonctionne pas au 6ieme étage (dernier). Après le passage d'une quinzaine de techniciens commandités par l'agence, nous n'avons toujours pas de date de travaux. Heureusement l'agence nous a fourni 3 chauffages électriques, qui nous permettent de ne pas avoir trop froid. Que devons-vous faire pour imposer la réalisation de travaux? Devons-vous payer le loyer et les charges? Merci d'avance pour votre aide, Cordialement, D. TRACLET

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Madame, Monsieur, Je me permets de complémenter la réponse de mon Confrère. Votre propriétaire a l'obligation de vous fournir le chauffage. Cela est fait puisque vous avez 3 chauffages électriques. Mais vous aviez vous consenti, par le bail, a être chauffé par un système central dont le coût est bien inférieur à l'électrique. Vous devez d'abord calculer la différence acquittée par vous chaque mois entre ce que coûte le chauffage de l'immeuble et ce que vous coûte le chauffage électrique et ensuite réclamer le remboursement à votre propriétaire jusqu'à la réalisation des travaux. Si ceux-ci traînent, vous pouvez envoyer un courrier de mise en demeure à votre propriétaire et s'il ne répond toujours pas, saisir le Juge compétent (Tribunal d'instance pour les litiges relatifs à un bail d'habitation). Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances ...

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Vente copie lego (compatible) sur ebay
Question postée par yassinou94 le 18/11/2016 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, En tant que Auto-entrepreneur je souhaiterais mettre en vente sur ebay des figurines (copie de LEGO STAR WARS) mais sans stipulé sur l'annonce qu'il s'agit de LEGO Exemple du titre du produit : Lot 8 figurines STAR WARS REVEIL DE LA FORCE force awakens pour LEGO NEUF FRANCE *Figurines compatibles Est ce que le fait que je détail qu'il s'agit de figurines compatibles (un peu comme les encres pour imprimante) et légal? est ce que indiqué "Pour Lego" reste Légal Si non quel sont les risques? merci de votre réponse PS : Pour info, ebay m'a plusieurs fois supprimer mon annonce car considéré non conforme du fait que STAR WARS était une marque déposé et qu'il s'agit de copie LEGO

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Sa réponse :

Cher Monsieur, Je me permets de compléter la réponse de mon Confrère. Vous pouvez tout à fait créer des figurines ou pièces compatibles avec la marque LEGO. Toutefois, tous les personnages de la série de fiction Star Wars, leurs noms, leur apparence... sont des créations protégées. Vous ne pouvez donc en aucun cas reproduire ces personnages et les commercialiser, que ce soit dans le cadre des jeux LEGO ou de tout autre cadre. Comme vous l'a indiqué mon Confrère, vous vous exposez à une action en contrefaçon. D'ailleurs, Disney, qui est le nouveau propriétaire de la franchise Star Wars, n'hésite pas à agir systématiquement pour protéger les droits qui lui appartiennent. Je reste à votre disposition. Cordialement Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances ...

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Non respect du règlement de copro
Question postée par dinardaise le 27/10/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Notre syndic non professionnel copropriétaire de notre résidence a décidé sans aucun avis d'éteindre tous les lampadaires de la résidence entre minuit et 5h30 du matin. Il refuse de rétablir la situation alors qu'en 2013 nous avions décidé en AG d'en éteindre 1 sur 2. Il veut suivre les solutions de la municipalité car il est élu municipal - Cependant notre copropriété est privée !! quel sont les démarches à faire, nous lui avons déjà envoyé 2 mails et une lettre recommandée avec A/R mais il ne veut pas rétablir l'éclairage- Merci

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Le Syndic de copropriété représente la collectivité des copropriétaires. Il ne peut donc pas agir selon son bon vouloir mais est tenu par les décisions des copropriétaires. Si cet organe ne répond pas à vos courriers, vous devez saisir le Tribunal compétent qui statuera sur ces agissements. Un seul des copropriétaires peut le faire mais pour avoir plus de poids, il conviendrait que cette action soit intentée par plusieurs. Je reste à votre disposition. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251

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Arnaques places disney
Question postée par Amandine le 24/10/2016 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, J'ai acheter des places Disney, elle sont malheureusement fausses, je me suis fait arnaqué. J'ai essayer de rappeler le vendeur pour exiger un remboursement, forcément, je n'arrive pas à la joindre, je tombe directement sur la messagerie. Que puis-je faire pour me faire rembourser ?

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Sa réponse :

Chère Madame, A la lecture de votre question, j'imagine que vous avez dû acheter ces places sur un site non-officiel comme le bon coin ou ebay. Dans ce cas, le Parc d'attractions ne pourra pas vous proposer un remboursement. Si vous avez payé par paypal ou un système offrant des garanties équivalentes, vous devez déclarer le litige auprès du site. Si vous avez payé directement avec votre Carte Bleue, regardez les stipulations de votre contrat qui peut comprendre une assurance pour ce genre de sinistre. Si vous avez réglé en espèces, la seule option qu'il vous reste est de déposer plainte (soit auprès de votre commissariat/gendarmerie, soit par courrier auprès du Procureur de la République, soit par internet). Sachez toutefois que les plaintes pour des délits de faibles montants ne sont pas souvent suivies d'effet. Par ailleurs, à l'avenir, faites preuve de la plus grande vigilance comme ce genre de délit est de plus en plus fréquent. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251

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Non paiement d'échéances
Question postée par Jlilith le 04/10/2016 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, J'ai souscrit un un mini crédit pour un institut de beauté (paiement en 4 fois sans frais) Après avoir payé première échéance le centre ne me donne plus de rdv. Je décide alors de bloquer les prochains prélèvements (après avoir envoyé un émail au siège social pour expliquer mon problème). Ma question est : quels risques si je ne paye plus ces échéances? Je viens de recevoir une lettre me demandant de payer. Merci.

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Sa réponse :

Madame, Le contrat de crédit que vous avez souscrit l'a été auprès d'un établissement tiers, une banque. Toutefois, si vous ne bénéficiez plus des prestations pour lesquelles ce contrat a été conclu, vos remboursements sont privés d'objet. La banque vous demandera toutefois de payer, de manière automatique puisque ces sociétés fonctionnent de la sorte. Je vous invite à adresser un courrier recommandé à cet institut les mettant en demeure d'honorer le contrat et de vous recevoir en rendez-vous et de leur indiquer qu'à défaut, vous stopperez tout remboursement du crédit à la banque. Ecrivez également en LRAR à la banque pour dénoncer l'inexécution du contrat et leur indiquer de s'adresser à cet institut. En cas de poursuites en Justice, vous pourrez prouver devant le Tribunal votre bonne foi. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251

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Resiliation contrat de location
Question postée par sevsey le 04/10/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je vis chez mes parents et j'avais acheté un appartement en janvier 2016 que j'ai mis en location. un contrat de 3 ans a été signé avec le locataire. un imprévu est arrivé,je vais me marier en mai 2017 et voudrait savoir si je peux résilier le contrat de location pour habiter dans l'appartement après mon mariage. vous remerciant par avance de l'intérêt que vous porterez à ma demande et dans l'attente de votre retour, cordialement.

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Madame, Monsieur, Le contrat conclu pour une durée de 3 ans peut être résilié, avec un préavis de 6 mois donné avant l'échéance. Vous ne pourrez donc pas résilier le bail avant son terme. Je vous suggère donc de vous rapprocher de votre locataire pour tenter de trouver une solution avec lui, quitte à l'indemniser. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251

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Bail signé mais le logement est occupé
Question postée par CBO le 29/09/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai signé un bail auprès d'une agence immobilière, pour la location d'un logement. La veille de la remise des clés, l'agence m'appelle en m'informant que le propriétaire à déjà loué les lieux. Mon garant n'aillant pas signé je n'ai pas eu de copie du bail. Quels recours puis-je avoir?

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Si vous avez signé le contrat de bail, celui-ci doit normalement prendre effet. Toutefois, si le contrat prévoit que la signature de la caution est une condition essentielle ou suspensive de ce contrat, le bail conclu n'a pas d'effet. Si ce n'est pas le cas, vous devrez saisir le Juge et prouver que ce contrat de bail a bien été conclu. En l'absence du contrat en votre possession, il faudrait, pour rapporter la preuve de cette signature, trouver des éléments tels que des emails ou échanges de courriers qui indiquent clairement que le contrat est conclu et que l'agence attend la signature de l'acte de caution pour vous envoyer votre exemplaire du document. Mais sans ces éléments, vous perdrez lors de l'instance. Plus généralement, pour vous mais aussi pour les personnes qui seraient amenées à lire cette consultation, vous devez impérativement, dès lors que vous signez un acte, en exiger la copie sur le champ. Si l'autre partie vous indique qu'elle va vous l'envoyer par la suite, refusez de signer et rétorquez que votre exemplaire est obligatoire. En effet, le contrat est la preuve des obligations de chacun. Sans cet acte, vous ne pouvez pas démontrer vos droits. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251

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Dossier
Question postée par alexandra le 27/09/2016 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, je fais le recensement de tous les documents à garder aux sein d'un établissement de nuit ( bar ) seulement je ne pense pas trouver la totalité sur internet. Quels sont les documents à garder au sein d'une entreprise mis à part : Licence IV Déclaration d'ouverture Permis d'exploitation Documents liés aux conditions de nationalité du gérant Extrait d'immatriculation principale au registre du commerce des sociétés (KBIS) en terme administratif et légal ?

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Chère Madame, Pensez également à conserver avec vous tous les documents liés à l'emploi de vos salariés et notamment leur contrat de travail et leur déclaration préalable à l'embauche. En cas de contrôle URSSAF, ces documents vous serons demandés. Vous êtes également tenue de conserver, au siège social de la société qui détient le fond de commerce, les statuts de la société, l'extrait K-Bis et les livres de compte. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Convention de mise à disposition de locaux sur une sous location
Question postée par Anaïs le 27/09/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis auto entrepreneur et je suis en train de créer une société pour m'associer à une autre personne. Nous avons la possibilité de sous louer un entrepôt que nous souhaiterions partager à plusieurs sociétés et auto-entreprises débutantes pour nous répartir la charge du loyer. Il sera nécessaire pour chaque occupant de prévoir des aménagements. Est-il possible de fournir des facture de mise à disposition des locaux dans notre position de sous-locataire ? Merci beaucoup par avance pour votre réponse, Anaïs Allard.

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Sa réponse :

Bonjour, Si le contrat de bail prévoit la possibilité pour vous, sous-locataire, de sous louer à nouveau une partie des locaux pris à bail, vous devrez fournir des factures à vos sous locataires comme sur votre comptabilité, vous déclarerez un revenu. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN 0953400251

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Valeur juridique d'un erratum rajoute a l'accueil et sur le site apres
Question postée par vero9999 le 27/09/2016 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, dans le prospectus alinéamania du 21/09 au 04/102016, 56 produits sont 100% rembourses. Dans les conditions générales de vente, rien ne stipulait qu'on ne pouvait pas réutilisé la cagnotte dès le lendemain pour reprendre des produits 100% rembourses. L'erratum a été rajouté 3 jours apres le début de la promotion quand le magasin a pris conscience de son erreur. Est ce que cet erratum pour limiter les achats des produits 100% rembourses a une valeur juridique ? Merci pour votre réponse. Bien cordialement

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Madame, Monsieur, Le catalogue constitue, juridiquement, une offre de contrat. Dès lors que vous acceptez, le contrat est valable et peut être poursuivi en Justice. L'erreur, en droit, n'est pas une cause d'annulation de la convention. Ces produits devraient normalement vous être livrés. Mais si la société est réticente, il faudra aller devant le juge pour faire valoir vos droits. Et là, se pose la question de savoir s'il est judicieux, eu égard au montant du litige, d'engager une procédure qui peut être relativement longue et qui a un certain coût. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN 0953400251

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Faire exécuter un jugement tribunal administratif
Question postée par mylyana02 le 08/03/2016 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, j'ai du faire appel au tribunal administratif il y a quelques années concernant des sommes d'argent prélèvés indûment par là caf. J'ai eu gain de cause mais la Caf à fait appel. Ils ne se sont jamais présentés et aujourd'hui ils ont étés déboutés du tribunal d'appel, qui m'informe que le premier jugement prend donc effet. Cependant après un courrier recommandé depuis 2 mois, je n'ai aucune nouvelle, il ne répondent pas. Ils me doivent 450€ comment puis je faire pour me faire rembourser? Merci du temps que vous pourrez consacrer à me répondre. Cordialement

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Normalement, le jugement que vous avez obtenu, doit condamner la CAF au paiement des "entiers dépens" de l'instance. C'est à dire tous les frais de Justice liés à l'obtention de ce jugement mais aussi à son exécution forcée. Je vous suggère donc d'adresser un dernier courrier LRAR à la CAF dans lequel vous les sommerez de verser cette somme et vous leur indiquerez qu'à défaut de paiement sous 8 jours, vous diligenterez un huissier de Justice pour recouvrer la somme. Sans paiement, adressez vous à un huissier de Justice domicilié près de l'adresse de la CAF (vous trouverez les adresses sur le site de la Chambre Nationale des Huissiers de Justice). Vous ferez l'avance de l'acte de commandement de payer et si la CAF ne paye toujours pas, vous donnerez mission à l'huissier de saisir les comptes bancaires de la CAF pour vous verser la somme due majorée de tous les frais que vous aurez engagée. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des contrats - Droit des assurances - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal ...

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Constat d'huissier
Question postée par zenou-elie le 07/03/2016 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

J'ai recu la visite d'un huissier de justice pour des pv impayes or sur son constatil existes des pv deja reglés est un vice de forme?

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Bonjour, Il ne s'agit en aucun cas d'un vice de forme mais d'une erreur qui n'affecte pas la dette. Vous devez simplement contester auprès de l'huissier la partie déjà acquittée en prouvant le paiement de ces amendes et indiquer les modalités de règlement pour la partie encore impayée. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal

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Saisie des bien achetés en commun
Question postée par clezio le 24/02/2016 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, Je souhaiterais votre conseil sur la question suivante : J'ai 61 ans? Je suis travailleur non salarié avec de très faibles revenus d'activité et une variabilité de plusieurs mois sans aucun revenu. Pas de capital numéraire en banque. Pas d'épargne. Je percevrai ma retraite d'environ 3000€ dans un an. J'ai une dette en mon nom seul sur un crédit bancaire dont je ne peux plus payer les mensualités. Mon épouse n'est pas caution. Un cabinet d'huissier a été désigné. Sachant que je suis marié sous le régime de la communauté avec contrat de mariage. Sachant que la maison appartient à mon épouse et que le bien est amorti. Sachant que je ne possède aucun bien qui puisse être capitalisable. Sachant que nous avons des comptes bancaires distincts. Quelle conséquence pour mon épouse si une saisie est prononcée ? Le mobilier et les objets usuels de la maison financés conjointement sont-ils saisissables ? Je vous remercie par avance Bien cordialement

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Cher Monsieur, Le Code civil indique que pour les actes de cautionnement faits par l'un des époux marié sous la communauté, le patrimoine commun ne peut être engagé que si l'autre a consenti expressément à l'acte. Donc, si votre femme n'apparaît pas sur cet emprunt, tous les biens communs ne seront pas inquiétés. Par contre, la fraction saisissable de votre retraite et les sommes pouvant être sur votre compte personnel entrent dans l'assiette du droit de gage du créancier. Je vous invite à vous rapprocher de votre organisme après avoir vérifié si ce contrat de prêt est modulable. Dans le cas contraire, tentez d'obtenir un nouvel échéancier pour éviter les frais d'une procédure contentieuse qui viendront s'ajouter à la dette de l'emprunt. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit Immobilier - Droit des Assurances

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Cher Monsieur, Le Code civil indique que pour les actes de cautionnement faits par l'un des époux marié sous la communauté, le patrimoine commun ne peut être engagé que si l'autre a consenti expressément à l'acte. Donc, si votre femme n'apparaît pas sur cet emprunt, tous les biens communs ne seront pas inquiétés. Par contre, la fraction saisissable de votre retraite et les sommes pouvant être sur votre compte personnel entrent dans l'assiette saisissable. Je vous invite à vous rapprocher de votre organisme après avoir vérifier si ce contrat de prêt est modulable. Dans le cas contraire, tentez d'obtenir un nouvel échéancier pour éviter les frais d'une procédure contentieuse qui viendront s'ajouter à la dette de l'emprunt. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit Immobilier - Droit des Assurances

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Bail de location immobilier
Question postée par dkatraia le 04/02/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Ma question et la suivent : Quel et le risque pour un propriétaire qui met sont bien à louer avec un bail a durée indéterminé ou à vie ? Je pourrai avoir des problèmes en cas de non payement des loyers, en cas des problèmes d’incivilité vers le bien ou les autres locataires ou encore en cas de vente du bien. Se je prévois une clause a cette effet sera elle valable devant un tribunal ? Je vous remercie d’avance pour votre réponse

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Madame, Monsieur, La loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre le propriétaire d'un bien et le locataire prévoit des durées qui s'appliquent obligatoirement pour les baux, peu importe que vous prévoyiez autre chose au contrat. Ces durées sont les suivantes : - 1 an pour un bail meublé (ou 9 mois pour étudiant) ; - 3 ans pour un bail dit "loi de 1989" si c'est une personne physique qui est propriétaire ; - 6 ans si c'est une personne morale qui est propriétaire (Société, à l'exception des SCI familiales pour lesquelles le bail donné est de 3 ans). Mais la durée du bail n'a pas d'impact sur sa résiliation si le locataire commet une faute (non paiement loyers, charges, non utilisation des lieux paisiblement, etc...). Dans ce cas, vous devrez saisir le Tribunal compétent pour faire résilier le contrat. Enfin, si vous souhaitez vendre, vous devrez respecter scrupuleusement le formalisme proposé à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de difficulté avec votre locataire, vous pouvez contacter mon Cabinet qui traite régulièrement ce genre de dossier. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal ...

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Renouvellement bail loyers impayés
Question postée par Cafl le 21/01/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai acheté un logement en loi Scellier social, donc j'ai délégué la gestion locative à une grande agence en février 2011. J'ai aussi choisi une assurance loyer impayé, dans la même agence. Le locataire choisi par cette agence n'a pas payé l'intégralité de ses loyers entre février 2011 et février 2014. Or cette agence, sans m'en avertir, a tout de même renouvelé le bail de ce locataire. Je sais que ma réaction est tardive, j'ai changé d'agence. Je ne peux pas reprendre une assurance loyers impayés avec ce locataire. Ai-je tout de même un recours possible? Vous remerciant, Cordialement Florian CADOT

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Sa réponse :

Cher Monsieur, D'abord, l'assurance doit vous couvrir pour les loyers impayés. Ensuite, si le locataire n'a pas payé les loyers, vous pouvez mettre en oeuvre une action en résiliation du bail auprès du Tribunal d'Instance. Enfin, vous pouvez toujours vous retourner contre l'agence en ce que l'on peut très raisonnablement considérer qu'elle a manqué à sa mission qui est de trouver un locataire en vérifiant sa solvabilité. Si vous avez besoin de plus amples conseils ou d'assistance, n'hésitez pas à me recontacter. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris. 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal

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Vente d'un bien immo
Question postée par justine le 21/01/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je vends un bien immobilier petite surface (studio), un futur acquéreur me propose de l'acheter sous la forme d'un arrangement financier, (c'est à dire 50% Notaire et 50% pour moi)est-ce possible, y a t'il une arnaque, quels en sont les conséquences pour moi ?

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Cher Monsieur, Quand vous vendez un appartement, la totalité de la somme vous est acquise moins les éventuels frais d'agence, de notaire et les éventuelles retenues fiscales (impôt sur la plus-value de cession...). Je ne comprends donc pas pourquoi cette personne ne vous propose que 50% du prix. Maintenant, si sa proposition consiste à vous verser 50% du prix chez le notaire et 50% hors notaire, donc non compris à l'acte, cela est illégal. En effet, vous contourneriez la règle qui est de déclarer la totalité du prix de vente à l'administration fiscale. Si une telle transaction avait lieu, les services fiscaux pourraient vous redresser en considérant que le prix de vente est fictif car trop faible et recalculer sa vraie valeur en vous imposant sur le montant de la plus-value réellement réalisée plus des majorations. Le deuxième risque est que la personne ne vous remette pas le paiement de la partie non déclarée le jour de la signature. Le prix contenu à l'acte de vente faisant foi, vous ne serez titulaire d'aucune action en Justice pour récupérer l'autre partie. Enfin, un tel montage ne présenterait un intérêt que si vous devez acquitter un tel impôt sur la plus-value. Dans le cas contraire, pour économiser une petite somme sur les frais de notaire, il est inconcevable de prendre un tel risque. Je reste à votre disposition si vous avez d'autres questions. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit des Assurances - Droit Fiscal

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Cher Monsieur, Quand vous vendez un appartement, la totalité de la somme vous est acquise moins es éventuels frais d'agence, de notaire et les éventuelles retenues fiscales (impôt sur la plus-value de cession...). Je ne comprends donc pas pourquoi cette personne ne vous propose que 50% du prix. Maintenant, si sa proposition consiste à vous verser 50% du prix chez le notaire et 50% hors notaire, donc non compris à l'acte, cela est illégal. En effet, vous contourneriez la règle qui est de déclarer la totalité du prix de vente. Si une telle transaction avait lieu, les services fiscaux pourraient vous redresser en considérant que le prix de vente est fictif car trop faible et recalculer sa vraie valeur en vous imposant sur le montant de la plus-value. Le deuxième risque est que la personne ne vous remette pas le paiement de la partie non déclarée le jour de la signature. Le prix contenu à l'acte de vente faisant foi, vous ne serez titulaire d'aucune action en Justice pour récupérer l'autre partie. Enfin, un tel montage ne présenterait un intérêt que si vous devez acquitter un tel impôt sur la plus-value. Dans le cas contraire, pour économiser une petite somme sur les frais de notaire, il est inconcevable de prendre un tel risque. Je reste à votre disposition si vous avez d'autres questions. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit des Assurances - Droit Fiscal

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Mauvaise pratique agent immobilier - alur - clause interdite ...
Question postée par cestjordan le 20/01/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai un gros litige avec un agent immobilier refusant de me rendre mon acompte séquestré. Il semble impossible de trouver un accord amiable, je vais donc devoir prendre les mesures nécessaires. J'aimerai dénoncer ces mauvaise pratiques : - Non respect de la loi ALUR (bascule des frais d'agence à la charge de l'acquereur) - Clause interdite dans son compromis - Pratiques commerciales frauduleuse ( bien remis en vente alors que le compromis est en cours) Comment procéder ? Merci d'avance

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Madame, Monsieur, Comme mon Confrère vous l'a indiqué, vous devez d'abord mettre en demeure cette personne de se conformer à ses obligations, légales et contractuelles, par courrier recommandé avec AR. Dans ce courrier, vous pouvez mentionner que vous allez dénoncer cette situation à la Préfecture comme c'est elle qui délivre les autorisations d'exercer la profession d'agent immobilier. Vous pourrez toujours indiquer à l'agent que vous allez demander à la Préfecture le retrait de son autorisation. En général, ça les fait bouger. Si vous avez besoin de plus amples conseils ou d'assistance, mon Cabinet est à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal

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Aide financière pour achat immobilier
Question postée par cadfra le 18/01/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je souhaiterais aider financièrement ma fille dans l'acquisition de son premier appartement. Pour cela, j'envisage de contracter un emprunt auprès de ma banque à hauteur de 25 000 / 30 000 €, somme que je donnerai ensuite à ma fille et qui constituera son apport personnel dans le cadre de son plan de financement. Mon conseiller bancaire m'indique que la méthode est illégale. Qu'en pensez-vous ? Avec tous mes remerciements. Cordialement, cadfra

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Cher Monsieur, Je ne vois aucun inconvénient légal à ce procédé. Vous pouvez tout à fait emprunter une somme si votre capacité de remboursement le permet. Ce que vous ferez ensuite de cet argent vous regarde. Par contre, si vous empruntiez directement pour constituer l'apport de votre propre acquisition avant d'emprunter une seconde fois sur la base de cet apport, là, la pratique serait répréhensible. Enfin, je vous invite à enregistrer cette donation auprès des impôts comme vous pouvez effectuer des donations sans fiscalité à vos enfants tous les 15 ans à concurrence d'un certain plafond. J'espère avoir répondu à votre question. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit Immobilier - Droit Fiscal - Droit des Assurances - Droit des Contrats

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Manquement d'une entreprise à ses obligations légales
Question postée par AnneMaiso le 17/01/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Une entreprise de bâtiment travaille chez mes voisins (elle est immatriculée au RCS, un devis a été établi). L'entrepreneur n'a pas souscrit d'assurance le couvrant pendant la durée des travaux. Que risquent mes voisins en cas d'accident d'un ouvrier ? Peuvent-ils être considérés comme responsables ? De plus, ils soupçonnent fortement que les ouvriers étrangers qui travaillent chez eux ne sont pas déclarés. Que risquent mes voisins si les autorités découvrent ce travail illégal ? Que risquent-ils si un accident se produit sur leur chantier ? Merci beaucoup.

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Madame, Monsieur, C'est à l'entreprise d'être assurée pour le risque encouru par ses ouvriers dans le cadre du contrat de travail qui les lie. Par contre, toute personne intervenant dans des travaux, donc les propriétaires également, peuvent et doivent vérifier la régularité de la situation des personnes employées directement ou indirectement. En pratique, vos voisins ne seront pas sanctionnés si certains ouvriers ne sont pas en situation de travailler. Mais ils peuvent tout à fait réclamer les documents d'embauche des personnes travaillant chez eux. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51

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P-v de description de bien immobilier
Question postée par louisance le 13/01/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis locataire depuis 2008 j'ai reçu un courrier de l'huissier pour procéder à un pv description pouvez-vous me dire les suites (je suppose que c'est une vente aux enchères contre mon propriétaire) ? comment bien de temps entre cet acte et la vente aux enchères ? quand devrai-je quitter mon logement, mon bail n'étant pas fini ? dois-je continuer à payer mon loyer ? est-il obligatoire de procéder à ce pv ? sinon quels risques ? je souhaite récupérer la caution auprès du propriétaire comment faire ?

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Madame, Monsieur, Si votre propriétaire est saisi, vous devrez laisser pénétrer l'huissier de Justice en charge de l'établissement de l'état descriptif. Mais normalement, vous serez maintenu dans les lieux avec un nouveau propriétaire. Vous devrez verser vos loyers à ce nouveau propriétaire dès que la vente vous sera signifiée. Et c'est cette même personne qui devra vous restituer le dépot de garantie à votre départ. Salutations Distinguées. Maitre BENSOUSSAN - Barreau de Paris 09 53 40 02 51

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Obligation huissier informer commanditaire
Question postée par ttiillyy le 14/12/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Est-ce que l'huissier est obligé de tenir au court son commanditaire si oui ou non il/elle a pu remettre au destinataire son exploit ?

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Madame, Monsieur, L'huissier de Justice doit naturellement et bien entendu, informer son mandataire de l'accomplissement ou non des démarches pour lesquelles il a été saisi. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51

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Résiliation de bail
Question postée par Clary le 08/12/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je voudrai savoir si je peux réduire la résiliation de mon bail à 1 mois de préavis après un licenciement économique qui date de 2 ans et toujours en recherche d'emploi. Merci

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Madame, Monsieur, La disposition de la loi du 6 juillet 1989 qui permet la réduction du préavis en cas de perte d'emploi s'entend d'un licenciement récent, nouveau. Dans votre cas, le licenciement datant de plus de 2 ans, votre propriétaire pourra vous faire valoir que ce n'est pas un évènement nouveau et que vous avez, depuis ce temps, pu acquitter vos obligations locatives. Toutefois, si vous avez trouvé un autre logement et que vous souhaitez quitter le logement avant les 3 mois de préavis, votre propriétaire peut mettre un nouveau locataire dans les lieux dans ce laps de temps et vous ne serez tenu de payer vos loyers et charges que jusqu'à la prise des lieux par le nouveau locataire. Mais s'il ne trouve pas de locataire, vous devrez normalement régler ces 3 mois de préavis. Enfin, on peut aussi envisager que vous donniez préavis d'un mois sur la base de ce licenciement et attendre la réaction de votre propriétaire qui pourrait l'accepter. Dans le cas contraire, il devrait saisir un Tribunal pour faire reconnaître votre préavis comme non valable. Et pour 2 mois de loyer, je doute fort que votre propriétaire le fasse. Cette dernière solution est donc envisageable mai présente un risque. J'espère avoir répondu à votre question et vous prie de croire en mes sentiments les meilleurs. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal

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Locataire
Question postée par fanny piquet le 02/12/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour je vous contact car j'ai un soucis avec la dame qui s’occupe de notre maison elle me ordonne de lui donner on loyer entre le 1 et le 5 du mois alors que je touche que le 10 du mois je lui avais déjà dit mais elle veut rien savoirs. Elle veut pas me remettre la clé de la boite car sois disant il a des vols de courrier je suis sans télévision depuis dimanche je lui est dit mais personne viens pour la réparation j ai des fuite dans ma salle de bains pareille mes chauffage ne vont pas j'ai froid que fait car sa fais que 2 mois je suis ici et il a déjà tout sa merci de votre aide

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Chère Madame, En ce qui concerne le paiement du loyer, vous devez vous conformer à ce qui est écrit dans votre contrat de bail. Mais concrètement, aucun juge ne vous condamnera parce que vous avez un léger retard. Pour ce qui est des désagréments que vous rencontrez (chauffage, etc...) vous devez mettre votre propriétaire en demeure de procéder sans délai aux réparations locatives (lettre recommandée avec accusé de réception dont vous gardez une copie). Si elle ne le fait pas, vous pourrez saisir le juge d'une demande tendant à la voir contrainte de faire les réparations, d'une demande de réduction du loyer pour la période où vous avez subi un préjudice et d'une demande d'indemnisation de votre préjudice moral. J'espère avoir répondu à vos interrogations. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires -Droit Fiscal

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Litige contrat préliminaire de réservation
Question postée par monique62 le 30/11/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Le 31/10/15, j'ai signé un contrat préliminaire de réservation pour un appartement dans le point de vente du promoteur et effectué un chèque pour le dépôt de garantie de 5%. 8 jours plus tard la commerciale qui m'a fait signer ce contrat,(mandataire) m'a informé qu’elle était très embêtée car le bien avait déjà été vendu et de ce fait nous ne pouvions plus acheter cet appartement. En fait, cette dernière est partie en congés et a omis de transmettre le contrat au siège. Un autre contrat de réservation a été signé, après le nôtre par un autre mandataire. Ce dernier l'a transmis au siège qui l'a notifié au nouvel acquéreur. Le siège m'a indiqué que nous n'avions aucun recours du fait que ce contrat ne leur était jamais parvenu. J'ai insisté sur le fait que le contrat avait été signé dans leur point de vente, qu'à ce titre ils avaient des obligations et que nous n'étions pas responsables de l'incompétence de leurs collaborateurs. Quel recours avons nous ? Merci

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Madame, Monsieur, Votre contrat est bien valable. La négligence du personnel du promoteur ou de son agence de vente n'est pas de votre fait et ne peux pas vous priver des effets du contrat. En fait, c'est le second contrat qui doit être privé d'effet du fait de l'existence d'un accord de volonté antérieure. Vous pouvez donc tout à fait agir en exécution de la convention. Dans ce cas, il faut vous assurer que vous disposer des preuves nécessaires à démontrer votre position. Mais vous avez, sans doute, votre exemplaire du contrat daté et éventuellement un écrit de la personne qui a omis de transmettre ce contrat. Si vous disposez bien de ces éléments, vous devrez saisir le tribunal compétent qui devrait vous donner raison. Mon Cabinet traite régulièrement les litiges en droit des contrats et plus spécifiquement immobiliers. je suis à votre disposition pour étudier votre dossier et vous assister dans cette affaire. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Affaires ...

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Achat en direct
Question postée par zazies le 18/11/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai visité debut octobre une maison avec une agence,je n'ai pas fait de proposition. aujourd'hui cette maison n'ai plus a vendre dans cette agence mais dans une autre a moins cher puis je passer directement par le vendeur Merci d'avance

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Cher Monsieur, A moins que vous ayez signé un bon de visite dans lequel vous vous interdisez de traiter directement avec le vendeur, vous pouvez passer par lui. Toutefois, il est sur que le mandat signé par ce dernier avec la première agence indique que lui n'a pas le droit de passer directement par une personne présentée par l'agence. Dans ce cas, le vendeur pourrait être tenu de payer de ses deniers la commission de l'agence. Ce point peut l'inciter à ne pas vous proposer la vente directement. J'espère avoir répondu à votre question. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances

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Crédit sans assurance emprunteur possible, vrai ou faux ?
Question postée par Alexx le 27/10/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, un crédit sans assurance emprunteur, est-ce possible ? J'ai vu sur d'autres sites qu’ « en l'absence d'assurance pour garantir un prêt la banque va rechercher un autre moyen pour vous permettre de réaliser votre projet. A cet effet, elle essaiera de trouver, avec vous, d'autres garanties qui offrent la même sécurité qu'une assurance pour l'emprunteur et le prêteur : hypothèques, cautions, ...

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Madame, Monsieur, En principe, l'assurance emprunteur lors d'une demande de crédit est facultative et la banque ne peux pas vous l'imposer. Dans les faits, l'établissement tentera quand même de vous faire souscrire cette assurance ou recherchera une garantie en cas de non paiement (une caution par une personne physique, une hypothèque sur un bien, etc...). Cela lui permet de sécuriser sa créance en cas de défaillance de votre part. Voilà l'état du droit et la pratique concernant votre demande. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit Bancaire - Droit Fiscal - Droit des Affaires - Droit Immobilier - Droit des Assurances ...

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Vente maison
Question postée par nono071163 le 19/10/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous vendons notre maison. Ayant des dettes, un huissier demande qu'on lui adresse la promesse de vente. Peux ton refuser que le paiement se fasse directement par le notaire. Nous préfererions nous engager avec eux pour faire un virement directement à cet huissier. Merci de votre réponse rapide.

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Madame, Monsieur, Vous pouvez tout à fait refuser que le paiement se fasse directement chez le notaire lors de la vente. Toutefois, l'engagement du notaire de payer vos créanciers constitue pour eux une garantie. Ils pourront, si vous refusez de procéder de la sorte, faire saisir votre bien immobilier avant la vente et empêcher celle-ci. Je vous suggère donc de régler directement vos créanciers dès que vous obtiendrait la somme nécessaire. Salutations Distinguées.

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Rupture bail pour que j'y habite et locataire qui ne part pas
Question postée par Alexbz le 11/10/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Il y a 3 ans maintenant, ma grand mère a signifié au locataire de partir pour que j'y habite. Tout ceci s'est fait en bonne et due forme. Il se trouve que le locataire n'est toujours pas parti, et il ne peut plus payer de loyer non plus. Le jugement a été rendu pour qu'il quite le logement et la balle est maintenant dans le camp du préfet. A cause de toutes les procédures qui ont duré 3 ans voir plus, je voudrais savoir si je suis toujours tenu d'y habiter? Effectivement la raison de rupture du bail c'est pour que j'y habite mais je voulais bien y habiter au moment de la rupture du bail. Depuis 3 ans j'ai d'autres projets (quitter la région parisienne)et donc je me retrouve bloqué a attendre que l'expulsion soit autorisée pour que je puise y habiter. Donc même 3 ans après suis-je toujours tenu d'y habiter? Y a t'il un recours du fait que l'attente de son départ me pénalise? Merci

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Madame, Monsieur, Théoriquement, vous devriez reprendre le bien puisque la loi autorise la résiliation du bail de votre locataire pour cette cause. Si vous n'y habitiez plus, le jugement perdrait sa cause. Mais en pratique, un tel locataire indélicat ne viendra jamais vérifier ni réclamer quoi que ce soit si vous n'occupez pas le bien. Vous avez une action en réparation des préjudice qu'il vous a fait subir. Par exemple, si vous deviez occuper le bien à titre gratuit, il peut être condamné à vous rembourser tous les loyers que vous avez dû payer. Si vous souhaitez agir contre ce locataire ou être assisté dans les opérations d'expulsion, mon Cabinet est à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal ...

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Isf avec enfant majeur rattaché
Question postée par tmasiero@eurovia.com le 07/10/2015 - Catégorie : Impôts - fiscalité

J ai une fille majeure rattachée à mon foyer fiscal.Elle possede un PEL et un compte assurance vie ,les deux representent environ un montant approximatif de 50 000€ .Je suis concerné par l'ISF . Question :Dois je declarer cette somme dans ma déclaration d'ISF ?

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Chère Madame, Le Code Général des Impôts dispose que sont compris dans l'assiette de l'ISF les biens et valeurs appartenant aux enfants mineurs si le déclarant en a l'administration légale. Dans votre cas, vous devrez déclarer la valeur de rachat des parts de votre contrat d'assurance-vie au 1er janvier de l'année pour laquelle vous déclarez votre patrimoine. Certains contrats d'assurance-vie, toutefois, peuvent être exonérés lorsqu'ils ne sont pas "rachetables". Pour une réponse plus précise, je vous invite à me contacter. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Fiscal - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier ...

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Paiement loyer en espèces et chèques sans ordre
Question postée par pauline le 06/10/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon propriétaire souhaite que je paye mon loyer en liquide et en chèques sans ordre. Cette situation m'ennuie d'une part parce que j'ignore si c'est illégal ou non et d'autre part parce que ce serait plus simple de fonctionner par virement plutôt que de fixer des rendez vous pour payer le loyer chaque mois. Cette situation est-elle illégale? Suis-je complice? dans quelle mesure puis-je négocier avec mon propriétaire en évitant de devoir quitter ce logement? Merci

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Sa réponse :

Madame, Votre propriétaire ne peut en aucun cas vous imposer un mode de règlement. De plus, vous n'avez pas le droit d'émettre un chèque sans ordre. Concrètement, votre propriétaire souhaite frauder l'administration fiscale en ne déclarant pas ses revenus locatifs. Vous pouvez donc le régler comme vous le souhaitez et celui-ci ne pourra pas vous le reprocher. Il pourrait, s'il est vraiment de mauvaise foi, refuser de vous communiquer ses coordonnées bancaires et refuser d'encaisser vos chèques en prétextant que vous ne payez pas. Dans ce cas, ou en cas de difficultés, mon Cabinet est à votre disposition pour vous aider à régler ce litige. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances ...

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Vente annulée par le vendeur
Question postée par fenix94 le 12/09/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous avons émis par courrier recommandé une offre d'achat d'un appartement. Les propriétaires ont échangé avec nous par SMS durant plusieurs jours, en nous indiquant qu'ils voulaient signer le compromis de vente. Ils ont contacté leur notaire qui nous a donné rdv pour signer le compromis de vente. Peu de temps après, les propriétaires nous apprennent qu'ils ont reçu une offre supérieure à la notre malgré le fait qu'on se soit mis d'accord, donc qu'ils se rétractaient avec nous. Nous avons les SMS échangés indiquant qu'ils ont accepté la vente et qu’ils veulent signer le compromis de vente à une date convenue, le mail du notaire pour le rdv de la signature du compromis de vente ainsi qu'un enregistrement audio avec les propriétaires. Cependant, les propriétaires n'ont pas répondu par courrier. Nous souhaitons les poursuivre en justice. Peut-on engager des poursuites avec les éléments dont nous disposons en ayant une chance de gagner, ou bien est-ce peine perdue ? Merci.

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Madame, Monsieur, Un contrat est un accord de volonté. Il ne nécessite pas d'écrit. Si vous pouvez prouver cet accord (ce qui semble être le cas), vous pouvez tout à fait demander à ce que le contrat soit reconnu comme valable ou réclamer une indemnisation pour le dommage causé. Mon Cabinet assiste régulièrement particuliers et professionnels dans leurs litiges immobiliers. Je suis à votre disposition si vous souhaitez donner des suites judiciaires. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances

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Séparation - rachat soulte réfusé
Question postée par nessa le 10/09/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, avec mon ancien compagnon nous avons acheté un appartement en indivision 50/50. Aujourd'hui il refait sa vie et concrètement veut racheter ma part. Je ne suis pas d'accord pour lui vendre ma part et encore moins quitter cette appartement qui est tout autant à moi. Ai-je un moyen de pression compte tenu du contexte de "tromperie" ? Merci d'avance pour votre retour.

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Sa réponse :

Chère Madame, Ce genre de situation est fréquente dans le cadre d'une indivision. S'il ne vit plus avec vous, vous devez lui verser un loyer correspondant à sa participation dans le bien. Mais s'il souhaite casser l'indivision pour cause de mésentente, il peut tout à fait saisir un tribunal pour demander que l'appartement soit vendu. Je vous invite donc à trouver une solution vous permettant de rester dans les lieux. Donc soit payer un loyer, comme indiqué, et s'il accepte, soit lui racheter vous, sa part. J'espère vous avoir éclairé. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de paris - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Achat appartement lors d'une succession
Question postée par Agnès le 10/09/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j'ai fait une offre d'achat pour un appartement mis en vente par un notaire dans le cadre d'une succession. Ma proposition de prix ayant été acceptée, le notaire a demandé aux 10 héritiers d'envoyer des procurations pour signer le compromis. Hors depuis plusieurs semaines il manque une seule procuration et tout est bloqué. En parallèle j'ai vendu ma maison et je dois rendre les clés le 20 novembre. Je suis seule avec mon fils et risque de me retrouver à la rue. Que faire ? merci pour votre aide

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Sa réponse :

Chère Madame, Je vais nuancer la réponse de mon Confrère. Si l'offre d'achat était ferme (donc proposé par les dix héritiers dans le cadre de leur succession), votre acceptation vaut contrat. Si aujourd'hui un héritier refuse de signer le compromis, vous pouvez soit : - Le mettre en demeure de signer cet acte sous huit jours puis saisir un Tribunal pour faire acter le contrat s'il ne signe pas. - Le mettre en demeure, de la même manière, et s'il ne signe pas, l'assigner en réparation du préjudice subi (remboursement des nuits d'hôtels par exemple). Mon Cabinet se tient à votre disposition pour tout besoin d'aide ou d'assistance. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurance - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Sequestre bloqué par vendeur
Question postée par fanny le 09/09/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour,je devais acheter un bien immobilier mais la banque a refusé mon prêt,j'ai bien remis la lettre de refus dans le délai imparti.Le vendeur a informé son notaire qu'il refusait de me rendre le séquestre,il considère que je n'ai pas fait assez d'effort pour l'obtenir. Mon notaire a contacté le sien pour lui expliquer que les conditions suspensives étaient remplies,mon avocat a également contacté son avocat avec tous les documents prouvant ma bonne foi.La solution que me propose mon avocat est d'aller devant la justice.J'ai 2 questions pour lesquelles mon avocat et mon notaire ne sont pas d'accord :- Tant que le séquestre est bloqué,le vendeur peut il ou non remettre son bien immobilier en vente? -Si ne souhaite pas me restituer mes fonds et que je n'intente pas un procès par manque de moyens financiers, l'argent sera-t-il bloqué indéfiniment? Au bon vouloir d'un vendeur que cela ne gène en rien car c'est MON argent qui est bloqué et qui m'empêche d'acheter un nouveau bien. Merci

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Chère Madame, Si le compromis de vente mentionne que vous devez vous adresser à au moins deux établissements bancaires et que vous ne l'avez pas fait, le dépôt est acquis au vendeur. Mais s'il mentionne simplement la condition que vous devez faire une demande et justifier du refus pour vous dédire, votre dépôt doit vous être restitué. Pour répondre à vos questions : - Oui, le bien peut être mis en vente si le dépôt est séquestré. - Non, l'argent ne sera pas bloqué indéfiniment. Le notaire qui détient le séquestre va le libérer et le remettre au vendeur puisqu'il estime que vous n'avez pas fait le nécessaire. Ce dépôt sanctionne donc votre négligence. Je vous suggère de saisir le Tribunal d'une demande de remboursement de ce dépôt comme cette affaire sens la mauvaise foi. Mon Cabinet est à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal

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Après la signature d'un compromis de vente
Question postée par Erika le 08/07/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j'ai signé à l'agence immobilière un compromis de vente. On me signale devoir verser un accompte par virement au notaire indiqué sur le compromis. Est-ce que c'est le notaire qui va me contacter pour un RDV + versement de l'accompte ? Est-ce que je dois faire un virement sans références ni avoir vu le notaire ? merci d'avance

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Chère Madame, Le versement du dépôt de garantie est d'usage dans les transactions immobilières. En effet, le vendeur ne peut plus chercher d'autres acquéreurs le temps de la validité du compromis de vente. Si vous obtenez le prêt de la banque (dans le cas d'une condition suspensive), ce dépôt de garantie s'imputera sur le prix final. Si vous faites les démarches pour obtenir le prêt mais qu'il ne vous est pas accordé, vous justifierez du refus et l'on vous remboursera le dépôt de garantie. Mais si vous ne faites aucune démarches et que le vendeur se retrouve après trois ou quatre mois à devoir remettre son bien en vente, la sanction de votre négligence est qu'il conserve le dépôt de garantie pour lui. Vous pouvez donc appeler l'étude de notaires pour vérifier qu'elle existe bien et lui adresser le chèque en confiance. Si votre agence immobilière est une grande agence, vous n'avez pas de crainte à avoir, elle a l'habitude de ces actes. Je reste à votre disposition en cas de difficulté. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Etat des lieux apres desaccord
Question postée par Am le 01/07/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Pour un propriaitaire, que faire aprés un etat des lieux se terminant par un desaccord, et aucune signature ... Jai pu lire qu'il faut en convoquer un deuxieme avec presence d'un hussier ... Les locataires ont deposé cependant les clés sur les lieux (pas en main propre) et ont quitté l'appartement Merci de me confirmer cette demarche Cordialement

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Madame, Monsieur, Si le locataire refuse de signer l'état des lieux, vous devez, en effet, faire appel à un huissier de Justice qui va constater cet état. En cas de dégradations dont les réparations incomberaient au locataire, vous devrez adresser à celui-ci mise en demeure de payer, justifiée par un devis de travaux. A défaut de paiement, vous devrez assigner votre locataire. Mon Cabinet est à votre disposition pour tout besoin d'aide ou d'assistance dans les phases de cette procédure. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Frais de résiliation numericable
Question postée par psdo le 28/06/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, j'ai un litige avec Numericable depuis la résiliation de mon abonnement internet. J'ai souscrit mon abonnement en décembre 2013 au tarif de 24,90 € (engagement d'un an). En mai 2015, je décide de résilier à cause d'une augmentation de tarif (27,02 €). L'opérateur me demande des frais de résiliation de 50 € et ne veut pas reconnaître cette augmentation, m'indiquant que je bénéficiait soi-disant d'une réduction de 3 € auparavant. Vous constaterez que la différence ne fait pas 3 €. Mon dossier est déjà parti aux huissiers pour recouvrement à l'amiable. Je refuse de payer, quel sont les recours possibles?

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Madame, Monsieur, Ce genre de litiges n'est pas rare. Les grandes sociétés font tout pour essayer de mettre la pression à leurs clients pour tenter d'obtenir des sommes qui ne sont pas dues. Dans votre cas, vous pouvez, soit : - Assigner Numéricable en remboursement du trop perçu et en réparation du préjudice moral et financier. - Attendre d'être assigné et vous défendre. Mais dans un premier temps, écrivez et relatez votre contestation à l'huissier de Justice qui vous a adressé la demande de paiement. Mon Cabinet est à votre disposition pour tout besoin d'aide ou d'assistance. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Sociétés http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Modifification places de parking vefa
Question postée par nina le 28/06/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous avons réservé un bien en vefa, le contrat qui a été signé comprend un lot, appartement de type f4 et deux places de parking côte à côte avec un numéro chacune. nous avons découvert par hasard en nous connectant sur notre espace client que les plans du parkings ont été changé et q'une place en enfilade nous a été attribuée à la place des deux que nous avions côte à côte et qui sont sur notre contrat de réservation. Quel recours pouvons nous avoir car nous refusons ce changement? vous en souhaitant bonne réception et vous remerciant par avance de l'interet que vous apporterez à ma demande.

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Madame, Monsieur, Je dois compléter la réponse de mon Confrère. Après avoir signalé ce manquement et votre refus, si le promoteur ne vous réattribue pas les places prévues au contrat, vous n'aurez d'autre choix que de l'assigner. On peut envisager une annulation de la vente si le fait de pouvoir accéder de manière autonome à vos places est impératif pour vous (Par exemple, Monsieur et Madame ont leur véhicule et s'en servent quotidiennement pour aller au travail). Mon Cabinet peut vous assister dans ces démarches. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Contrat entre pro
Question postée par luce le 26/06/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Je suis en pleine création d'entreprise, Je crée un E commerce spécial pour le divertissement des enfants, le concept : être une plateforme intermédiaire entre les professionnels et les clients, les professionnels propose une offre attractive aux clients. Je souhaiterais me rémunérer sur les offres non effectué mais est ce légal ? Par exemple si le parc asterix met en ligne une offre sur mon site et vend par l'intermédiaire de mon site 30 entrée à 10 € ce qui représente la somme de 300 € si sur ces 30 entrée seul 25 viennent, selon mon concept je le rémunère 25 X 10 soit 250 € et je garde 50 € J'espère être compréhensible... Merci de votre attention

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Madame, Monsieur, Le principe en droit des contrats est la liberté. Sauf les clauses qui sont contraires aux lois d'Ordre public ou aux bonnes moeurs sont prohibées dans un rapport avec un professionnel (dans les grandes lignes). Vous pouvez donc tout à fait proposer une rémunération sur les places non utilisées. Il conviendra toutefois de faire accepter cela à vos partenaires. Je reste à votre disposition si vous avez besoin d'aide pour la création de votre entreprise. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit des Sociétés - Droit des Contrats - Droit Fiscal - Droit des Assurances - Droit Immobilier http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Injonction de payer reçue du tgi suite à reconnaissance de dette
Question postée par helprapido le 25/06/2015 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, j'ai été retiré auprès d'un huissier une signification d'une ordonnance en injonction de payer, suite à une reconnaissance de dette signée entre concubin datant de près de 5 ans. Sur les copies jointes il est mentionné une date des document justifiant cette reconnaissance de dette qui est totalement infondée. Elle ne correspond pas à la date des documents qui sont au dossier mais elle sont "celles qui justifie la demande" que puis-je faire? Je n'ai plus que quelques jours pour pouvoir former opposition. Merci beaucoup pour votre aide

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Madame, Monsieur, Si vous souhaitez contester les demandes qui vous sont faites, je vous conseille de faire immédiatement opposition afin de ne pas perdre le délai. Ensuite, selon la complexité du dossier, il ne vous est que trop recommandé de vous rapprocher d'un avocat. Car même si la reconnaissance de dette comporte une erreur de date, si vous reconnaissez la dette, vous devrez la payer. Vous pouvez toutefois envisager de faire des demandes de délai au Président du Tribunal. S'il y fait droit, vous devrez impérativement respecter l'échéancier qu'il vous propose. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Que faire devant une injonction de payer avec un revenu faible?
Question postée par janglo le 25/06/2015 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Jeune diplômer de 22 ans résident dans un foyer de jeune travailleur, je suis actuellement au chômage depuis plus de 6 mois, j'ai demander la résiliation de ma ligne téléphonique toujours sous engagement auprès de opérateur pour cause de fin de période d'essai à l'initiative de l'employeur. L'opérateur ma stipuler que je ne pouvais pas résilier ma ligne étant toujours en engagement sinon cela engendrai des frais de résiliation supplémentaire. Etant dans l'incapacité de payer cette ligne pendant plusieurs mois, ils l'ont suspendu j'ai donc fait une portabilité auprès d'un autre opérateur afin de récupérer la ligne et bénéficier d'un abonnement peu cher. Cela fait maintenant plusieurs mois que je reçois des lettres de huissier pour payer la somme de 686,98€ j'ai demander un échéancier ils me l'ont proposer que en 3 fois et ce mois-ci je reçois un courrier me demandent de régler avant le 26 juin 2015 sinon il y aura un dépôt de requête a Monsieur le Président du tribunal, que faire ?

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Madame, Monsieur, Dans un premier temps, je vous invite à regarder les conditions de votre engagement téléphonique. Si le contrat permet bien une résiliation sans frais et sans préavis, même pendant la période initiale d'engagement, en cas de perte d'emploi, vous êtes dans votre droit. Si ce n'est pas le cas, vous devrez vérifier avoir consommé les sommes demandées. Si votre ligne était coupée et qu'ils vous réclament quand même le montant de l'abonnement pour cette période, vous rétorquerez que les sommes ne sont pas dues. Enfin, si jamais vous recevez une citation à comparaître devant le Tribunal, faites valoir au Juge les arguments que je vous ai exposés et en dernier recours, faites une demande de délai de paiement auprès du Juge. Si vous recevez une injonction de payer, vous devrez faire opposition à celle-ci dans le délai indiqué sur l'acte. Mais, bien souvent, pour des sommes de si petits montants, les entreprises renoncent à agir en Justice car les frais d'avocat sont supérieurs à la somme qu'ils doivent récupérer. Dans d'autres cas, les créances sont revendues à bas prix à des sociétés de recouvrement qui vont vous mettre la pression à coups de relances et de courriers d'huissier pour tenter de vous intimider et vous faire payer. Si c'est le cas, écrivez en recommandé à cette société que vous ne devez pas cette somme comme vous avez valablement résilié. De la même manière, ces sociétés n'engagent des frais d'avocat que pour des créances de gros montants. J'espère vous avoir aidé. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Locataire sans bail
Question postée par maylis le 22/06/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Actuellement locataire d'un appartement depuis le 1er avril 2015, la société de gestion m'envoie seulement aujourd'hui le bail en date de la prise d'appartement, sans état des lieux ni rencontre de qui que ce soit de l'agence. A plusieurs reprises j'ai envoyé des mails et me suis déplacée sans réaction ni réponse. je refuse aujourd'hui de payer deux mois de loyer car j'estime que l'agence n'a pas fait son travail et je demande un bail daté au jour de sa rédaction. qu'en pensez-vous? Ai-je le droit ? Merci

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Chère Madame, L'agence aurait dû vous remettre une copie du contrat de bail lors de sa signature. Toutefois, si vous disposez de cette copie aujourd'hui, vous ne subissez pas de préjudice. Il s'agit d'un retard dans l'accomplissement de leur obligation. Concernant l'état des lieux d'entrée dans l'appartement, celui-ci peut, en cas de carence de l'une des parties, être réalisé par un huissier de Justice, à la demande de l'autre partie. La loi prévoit donc une solution dans le cas que vous décrivez. Bien sur, vous devrez payer cet acte, mais il est là pour vous protéger. Enfin, concernant votre souhait de ne pas payer les loyers, je vous indique que vous seriez dans l'illégalité et que vous risqueriez d'être condamnée. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Commande internet
Question postée par Mandy le 15/06/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Nous avons commandé une croix celtique pour une communion dans notre famille sur un site internet vers le 15 mai environ. Les opérateurs du site nous ont dit que la croix avait été expédié de leur établissement le 20 May. A partir de ce jour ils avaient (toujours d'après ce qu'ils disent) 8 à 14 jours ouvrés pour que la croix nous parvienne. Or ce n'est pas le cas et cela fait aujourd'hui 18 jour ouvré. Je les ai recontacté à l'instant, on me répond que si dans 30 jour nous n'avons toujours pas reçu notre commande ils seraient près, soit à réexpédier la croix soit à nous rembourser. Nous aimerions savoir si en attendant ce délai nous dépasseront la date limite ou nous avions le droit éventuel de porter plainte ou d'agir. Étant donné que cela fait déjà près d'un mois que nous avons passé la commande. Merci d'avance Cordialement

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Madame, Monsieur, Dans le cadre de l'exécution de tout contrat, si une des parties n'exécute pas correctement ses obligations et cause un préjudice à autrui, elle doit réparation. Toutefois, les tribunaux, aujourd'hui, ne condamnent plus vraiment les parties défaillantes à rembourser que de la perte directement subie. Ainsi, il vous sera très difficile de faire valoir un préjudice moral devant le Juge (bien qu'il existe). Je vous suggère donc de ne pas agir et d'essayer de vous organiser autrement. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des contrats - Droit des assurances - Droit des affaires - Droit immobilier ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Mes droits par rapport à ma propriété
Question postée par Peggycyril le 15/06/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour j'ai en commun avec mon ex compagnon une maison que nous avons acquéri en 2008,nous nous sommes séparés en 2013 et depuis il vit dedans avec sa nouvelle compagne et moi je continue à payer la moitié du crédit.je ne peux plus suivre financièrement j aurais voulu connaître mes droits et ce que je dois faire?j attends vos réponses

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Chère Madame, Si vous êtes bien propriétaire du bien immobilier à parts égales, vous pouvez déjà prétendre au versement d'un loyer pour l'occupation du bien par votre ex compagnon. Celui-ci vous doit la moitié de la valeur locative du bien. Vous pouvez également saisir un Tribunal afin de demander la vente du bien immobilier si vous souhaitez arrêter de payer ce crédit et récupérer un reliquat, éventuellement. Mon Cabinet assiste régulièrement les particuliers dans leurs conflits de propriété. N'hésitez pas à me contacter si vous souhaitez mon assistance. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Un huissier peut-il bloquer compte bancaire sans attendre fin de délai
Question postée par Fatizah le 12/06/2015 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bjr, un huissier vous signifie le lundi d'une menace de saisie de meuble si non paiement d'une somme sous 8 jours. A t il le droit de bloquer vos comptes bancaires le jeudi sans attendre la fin du délai de 8 jours ?? Merci pour votre retour

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Madame, Monsieur, L'avis que vous avez reçu porte sur une saisie de vos meubles. Il ne concerne donc pas les saisies attribution (sur votre compte bancaire). Une telle saisie est possible soit à titre conservatoire (pour garantir la créance) ou à titre définitif. Bien entendu, quand on vous saisi sur vos comptes bancaires, il n'y a pas un avis qui vous prévient avant... car sinon, tout le monde viderait ses comptes. Je reste à votre disposition si vous avez besoin d'aide ou d'assistance dans cette affaire. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Création d'entreprise française, implanté en tunisie
Question postée par mln95400 le 12/06/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour Maître, Est-il possible de créer une entreprise Française implantée en Tunisie ? Je connais là bas un développeur web qui a une société, il serait alors associé dans la société Française. est-il possible de travailler en France, si le siège social de la société est en Tunisie ? est-il possible de recruter ou d'avoir des associés si le siège social est en Tunisie ? Est ce que cela fait profiter d'avantage fiscaux ou autre ?

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Cher Monsieur, Vous pouvez tout à fait créer une entreprise en France qui possèdera soit une filiale, soit un bureau dans un pays étranger. Une entreprise étrangère peut aussi prendre des parts dans une société française. Une entreprise étrangère peut aussi avoir une filiale en France. Pour les optimisations fiscales qui peuvent en découler, il convient de faire une analyse juridique poussée en fonction de votre projet et de vos objectifs. Si vous souhaitez me confier le soin de vous assister dans ce projet, vous pouvez me joindre à mon Cabinet. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Membres associations
Question postée par PAT le 30/05/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour Les membres adhérents à une association doivent-ils faire l'objet d'une déclaration auprès de la préfecture comme les membres du bureau par exemple. Merci pour votre réponse Cordialement PAT

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Madame, Monsieur, Aucune déclaration des membres autres que ceux qui constituent les membres du bureaux (Président/Trésorier) et qui sont obligatoires, ne doit être faite. A l'exception de certaines associations pour lesquelles il existe des règlementations particulières comme la membres d'une association sportive qui doivent être licencié auprès d'une fédération ou les membres d'une association de chasse ou de tir qui doivent se déclarer. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Sociétés - Droit des Assurances - Droit des Contrats http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Conditions de forme d'un contrat de service
Question postée par GhostDog75 le 30/05/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Dans le cadre d'un contrat de prestations d'entretien, quelles sont les clauses dont le non-respect dans la formulation et/ou la rédaction du texte entraînent la nullité dudit contrat?

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Madame, Monsieur, Le contrat d'entretien n'est pas plus spécifique qu'un autre contrat général et il n'y a pas de clause dont la formulation ou la rédaction entraînerait la nullité. A la différence de certains contrats, en effet, qui nécessitent des caractéristiques bien précises comme le contrat de cautionnement qui, pour être valide, doit comporter une mention manuscrite. Si ce contrat est un contrat conclu entre un particulier et un professionnel, on peut se tourner vers la droit de la consommation et les clauses abusives. Toutefois, la présence d'une telle clause au contrat ne le rend pas nul mais on doit seulement écarter l'application de la clause. Il existe d'autres manières de sortir d'un contrat que de trouver une cause de nullité. Si vous souhaitez conseil ou assistance sur un litige, je vous invite à me contacter. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droits des Affaires - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Propriétaire a vendu a la mairie
Question postée par andre le 26/05/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je souhaite savoir ce qu'il peut se passer pour les locataires, vu que le propriétaire a vendu son immeuble a la mairie. Merci

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Cher Monsieur, Votre question semble très incomplète mais je vais essayer de vous répondre sur ce que je comprends. Si un propriétaire vend son immeuble, à la mairie ou à toute autre personne de droit public ou privé, les locataires sont maintenus dans les lieux aux mêmes conditions. Il y a seulement changement de propriétaire. Sauf dans le cas où l'on a donné congé pour vendre aux locataires. Ceux qui n'auraient pas souhaité acheter devront quitter les lieux au terme de leur bail. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal - Droit des Affaires http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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état des lieux de sortie
Question postée par Paula le 26/05/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Mes locataires ont perdu 2 jeux de clés/4 de la serrure. Ai-je le droit de changer la serrure leurs frais ? Puis-je imposer un huissier alors que l’état des lieux d’entrée avait été contradictoirement fait ? Après l’état des lieux s’ils ne font pas tous les travaux, pourrais-je leur facturer ce qui a été constaté sur l’état de lieux de sortie ? Je vous remercie pour votre réponse CORDIALEMENT Paula

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Chère Madame, Si vos locataires ont perdu des jeux de clés, vous avez tout à fait le droit de mentionner sur l'état des lieux de sortie ce fait en indiquant : "serrures à changer suite à perte des clés". Et, en conséquence, retenir cette somme sur leur dépôt de garantie. Si ce dépôt ne couvre pas tous les frais de remise en état, vous pourrez leur demander de vous régler la différence, au besoin, en Justice. Concernant votre deuxième question, lors de l'état des lieux de sortie, les locataires doivent vous rendre les clés. S'ils procèdent ensuite à des travaux, vous ne pouvez pas considérer qu'ils ont quitté les lieux. Le bail se poursuit donc. L'état des lieux de sortie est le moment où vous reprenez possession de votre appartement/maison. Enfin, concernant votre dernière question, vous pouvez tout à fait procéder à un état des lieux par huissier de Justice bien que l'état des lieux d'entrée ait été réalisé entre les parties. Vous devrez informer (LRAR) vos locataires de l'heure et de la date de cet état des lieux et leur indiquer qu'ils doivent vous remettre les clés à l'issue de celui-ci. S'ils ne se présentent pas, l'huissier établira l'absence de remise des clés et vous pourrez les assigner pour qu'ils vous règlent les loyers jusqu'à la remise de ses clés. Je suis à votre disposition en cas de besoin. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Credit et co-emprenteur
Question postée par Calimero le 25/05/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, En 2011 j'ai pris un crédit auprès de ma banque avec accord de mon concubin et ce dernier c'est porté co-emprunteur.2 mois après ce monsieur me quittait et j'ai dû assurer le remboursement tant que j'ai pu, j'ai déménager pour un logement moins onéreux... En 2012 j'ai déposé un dossier de surendettement et il a été recevable. Décembre 2014 (je me suis mariée)j'ai déposé à nouveau un dossier de surendettement il a été à nouveau recevable. Je compte assigner mon ex concubin pour que le crédit soit partagé en deux. Ayant un dossier de surendettement on me déconseille de faire appel à un avocat car cela serait mal vu par le juge. 1) un membre de ma famille peut il payer à ma place ? 2) Pensez vous que je puisse avoir gain de causes si je me retourne contre mon ex concubin ? Je vous remercie de m'avoir lu.

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Chère Madame, Si votre ancien concubin s'est porté co-emprunteur, il doit, selon le contrat de prêt, vous rembourser la part qu'il aurait dû prendre en charge. Toutefois, si cet emprunt a servi à acheter un bien immobilier qui ne serait qu'à votre nom, celui-ci pourra toujours opposer qu'il n'y a pas de cause à son paiement (il vous payerait mais sans aucune contrepartie). Dans ce dernier cas, il n'est pas redevable de sa partie de l'emprunt. Vous pouvez assigner celui-ci, bien que vous ayez déposé un dossier de surendettement. Votre mari peut tout à fait régler les honoraires d'avocat pour votre compte. Vous pouvez également mandater un proche pour cela. Mais au-delà, un avocat n'a pas le droit d'accepter des paiements de tiers. Seul son client ou son mandataire peuvent le régler (Règlement Intérieur National de la Profession). Mon Cabinet assiste régulièrement les particuliers qui souhaite faire exécuter un contrat qui n'a pas été accompli par l'autre partie. Je suis à votre disposition pour tout besoin de conseil ou d'assistance. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Etat des lieux de sortie
Question postée par lison le 25/05/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j'ai fait hier un état des lieux de sortie avec mes locataires. Ils n'avaient pas leur exemplaire d'état des lieux d'entrée et ils ont conservé un trousseau de clefs,ce qui les rend encore occupants de cette maison (ils doivent faire quelques réparations) J'étais seule devant M. et Mme et j'ai constaté après que je n'avais pas vu d'autres dégâts plus importants. Aujourd'hui je leur est envoyé un sms pour leur dire que je voulais faire un état des lieux par huissier. Ils m'ont demandé une copie par mail de l'état des lieux , à transmettre à leur avocat. Ils ont retenu le mois de caution pour payer le loyer du mois de MAI. Je n'ai plus de dépôt de garantie . j'ai convoqué un huissier pour obtenir un état factuel. S'ils ne sont pas présents se mettent-ils à la faute ? S'ils ne font pas les travaux,quelles seront mes ressources pour les obliger à honorer leurs obligations de locataire ? Je vous remercie de votre services CORDIALEMENT LISON

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Madame, Monsieur, L'état des lieux de sortie doit être réalisé à la fin du bail et doit se conclure par la remise des clés. Or, dans votre cas, les locataires ont conservés les clés pour faire quelques réparations. Le contrat de bail n'est donc pas terminé. Je vous invite à leur écrire en courrier recommandé pour leur signifier que vous souhaiter faire l'état des lieux définitif de sortie en présence d'une huissier de Justice et qu'à l'issu de celui-ci, ils devront vous remettre les clés. A défaut de remise, signifiez leur que le bail sera reconduit, conformément à la loi. De plus, vous devez leur indiquer qu'ils sont redevables du dernier loyer. Le chèque venant en dépôt de garantie ne servant pas à couvrir ce dernier loyer mais d'éventuelles dégradations. En cas de restitution des clés et des lieux en bon état, vous pourrez considérer le bail comme terminé. Mais si les lieux ne sont pas rendus en l'état, vous pourrez prétendre à leur demander le paiement des réparations qui incombent aux locataires. S'ils ne vous règlent pas, vous devrez saisir le Tribunal. Mon Cabinet assiste régulièrement les propriétaires dans leur litiges avec leurs anciens locataires. Si vous avez besoin de conseil ou d'assistance, je suis à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal - Droit des Affaires http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Annulation colocation agence immobilière
Question postée par pucette41 le 25/05/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Ma fille avait trouvé une colocation avec 2 amies par le biais d'une agence immobilière sur Paris. L'agence leur a demandé 1 mois de caution, plus les frais d'agence plus 400 € pour l'établissement d'un bail de caution solidaire. Elles ont eu l'obligation d'établir le chèque de caution et de frais d'agence mi-mai, alors qu'elles devaient signer le bail le 1er juin. Est-ce légal ? L'appartement était de 65 m² mais ma fille a recalculé et en fait il ne fait que 55 m². L'agence lui dit qu'elle ne connaît pas la superficie exacte de l'appartement. N'Est-ce pas une obligation ? L'agence a adressé le bail de caution solidaire aux 3 garants pour signature. Aujourd'hui, l'agence déclare que leur dossier n'est pas recevable et annule la location alors qu'il y a 2 semaines il n'y avait aucun problème. Je pense que l'agence a compris qu'elles ne se laisseraient pas arnaquer et a préféré tout annuler. Existe-t-il des recours pour ce genre de procédés. Merci

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Madame, Monsieur, Il y a de nombreux abus de la part de agences immobilières. Concrètement, si vous avez signé le contrat de bail, celui-ci doit s'appliquer et l'agence n'a pas le droit de l'annuler. Concernant les honoraires (les frais d'agence) depuis la loi du Duflot, ils sont plafonnés. De plus, ces honoraires doivent être partagés entre le locataire et le propriétaire. Enfin, il n'y a pas d'obligation de mentionner la superficie dans le contrat de bail. Toutefois, si cette superficie est mentionnée et que la superficie réelle est inférieure de plus de 10%, vous pouvez agir en réduction du loyer. Vous pouvez également agir si les deux premiers points n'ont pas été respectés. Mon Cabinet assiste souvent les particuliers qui se trouvent face à ce genre de litiges locatifs. Si vous souhaitez ne pas en rester là, je suis à votre disposition pour vous assister. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal - Droit des Affaires http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Rachat par dation
Question postée par Siri le 17/05/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Cela fait à peine un an que j'ai acheté un appartement avec mon conjoint en passant par une agence immobilière et le notaire qu'elle nous a conseillé. Le propriétaire était un marchand de biens et avait son propre notaire. Nous avons obtenu les clés et toute la documentation. Nous y habitons et sommes heureux. Mais voilà que la semaine de notre déménagement, nous avons été informés par le syndic que l'immeuble allait être racheté pour destruction par un promoteur immobilier qui y allait reconstruire du neuf. Nous avons rendez-vous avec ce notaire mercredi le 20 mai prochain et souhaitons connaître nos droits et les droits du promoteur. Pouvons-nous toucher des indemnités de la part de notre notaire? De l'agence immobilière? De l'ancien propriétaire? Nous avons évidemment un prêt immobilier en cours et ce déménagement "presque obligatoire" nous sanctionne financièrement. Merci de vos lumières.

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Madame, Monsieur, Le promoteur dont vous faites état doit posséder la totalité de l'immeuble pour pouvoir le détruire. Si vous êtes propriétaire de l'un des lots, celui-ci ne peut en aucun cas ni vous expulser, ni procéder à cette destruction. Mais le fait que vous ayez reçu cet avis m'étonne. Je m'interroge sur le fait de savoir si le marchand qui vous a vendu le bien en était réellement le propriétaire. Si ce n'est pas le cas, le notaire est responsable et devra vous indemniser. De plus, un tel projet de destruction se décide de longue date. Si le vendeur était informé de ce projet, il avait l'obligation de vous informer. Or, il apparaît peu probable qu'il ne le sache pas. Dans ce cas, vous serez fondés à demander l'annulation de la vente et le remboursement. Je vous suggère de vous attacher les services d'un avocat comme ce genre de dossier est sensible et demande des procédures très précises. Je suis à votre disposition pour tout besoin de conseil ou d'assistance. Vous pouvez me joindre au 09 53 40 02 51. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Vendeur assigné en justice
Question postée par Cabri le 15/05/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous avons trouvé le bien immobilier de nos rêves. Bonne entente avec le vendeur et nous signons une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives. 3 mois avant, une offre d'achat valable 2 mois et soumise à conditions, avait d'abord été faite au vendeur qui l'avait acceptée. Les conditions nécessaires n'étant pas réunies et le délai écoulé, le propriétaire s'est senti libre de nous vendre son bien (avec avis positif du notaire). Or, les premiers offrants l'assignent maintenant en justice, lui reprochant de ne pas les avoir attendus... Il est sûr d'être dans son bon droit mais doit maintenant attendre le résultat de l'audience pour pouvoir nous vendre la maison. Notre compromis est d'ailleurs annulé. Ma question: Est-il possible de devenir son locataire jusqu'à cette audience ou en d'autres termes, en tant que vendeur assigné, peut-il louer son bien? Merci d'avance!

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Madame, Monsieur, Les propriétaires ont tout à fait le droit de louer leur bien même s'il existe un conflit sur la validité de la précédente promesse. De plus, je vous invite à vous joindre à l'instance en cours auprès des vendeurs pour demander la réparation du préjudice causé par l'action abusive intentée. Je suis à votre disposition si vous souhaitez obtenir de plus amples conseils sur la situation. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Se retirer de la position de garant
Question postée par oliver44 le 15/05/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour.nous sommes portés garant pour une location d un appartement et nous souhaitons savoir si il est possible de s en retirer et si le locataire va devoir quitter le logement ou si il va lui être demandé un autre garant. Dans l attente d une réponse je reste à disposition pour toute questions ou précisions sur ma demande

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Madame, Monsieur, Tout dépend de la durée pour laquelle vous avez consenti cette garantie. Si l'acte de cautionnement indique "la durée du bail et x éventuels renouvellements", vous serez tenus à garantir le locataire pendant ce temps. Si le contrat n'indique que "la durée du bail", vous serez libérés après 3 ans pour un bail loi 1989 et 1 an pour un bail meublé. Il se peut également que l'acte de cautionnement que vous avez signé ne soit pas valable (manque des mentions obligatoires ou de la mention manuscrite). Dans ce dernier cas, bien que vous ayez signé un document, s'il n'est pas valable, il ne peut pas produire d'effet. Je reste à votre disposition en cas de difficultés ou si vous souhaitez obtenir une analyse plus détaillée de la situation et de l'acte de cautionnement. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Réclamation auprès de la dg des finances publiques
Question postée par NZLEOPARD le 15/05/2015 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Le Centre des finances publiques de mon ressort me fait savoir que le salaire mensuel que j'ai déclaré n'est pas conforme à ce que mon employeur a déclaré. J'informe mon employeur et ce dernier écrit une lettre OFFICIELLE au Centre des finances publiques, dans laquelle il dit que l'erreur vient d'un incident informatique et que je ne suis pas concerné. Malgré cette lettre, le centre des finances publiques me réclame toujours le montant (103 €) et le majore de 10% pour "versement effectué hors délais". 113 € correspondent à plus de 11% de mon salaire NET. Que puis-je faire ? Merci d'avance.

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Madame, Monsieur, Je vous invite à regarder si le courrier qui vous réclame ce paiement vous indique des mode de recours. Dans ce cas, suivez ce qu'il est indiqué et adressez votre contestation en expliquant les faits et que vous avez parfaitement déclaré ce qui vous a été versé. De ce fait, vous avez rempli votre obligation déclarative et n'êtes redevable q'aucune somme ni majoration. S'il ne vous est pas indiqué de délai de recours, vous devez adresser le même courrier à votre centre des finances publiques. Bien entendu, adressez ce courrier en recommandé avec AR. En espérant vous avoir éclairé. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit des Assurances - Droit Immobilier http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Carte bancaire annulée par erreur
Question postée par Daph le 14/05/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour. Je suis victime d'une erreur de ma banque. En effet celle ci a confondu mon compte avec celui d'une tierce personne possédant des similitudes de nom de famille au sein de la même agence (dossier de surendettement, commande d'une carte de retrait et annulation de la carte bancaire). Ma conseillère m'a commandé une nouvelle carte et a annulé le dossier. Elle m'indique que mon code secret ne changera pas. Hors lorsque j'ai reçu la nouvelle carte 2semaines plus tard, mon code ne fonctionnait pas... Je les ai donc rappelé et cette fois ci nouvelle version, mon code aurait dû changer et j'aurai du le recevoir avant la carte. La gêne occasionnée par cette erreur est très handicapante pour moi. Déjà 3 semaines sans CB alors que je paye tout en carte. Quelles sont les possibilités pour demander une indemnisation pour ce litige qui m'a été imposé? Je serai restée tout de même un mois au total sans CB ce qui est inadmissible... Quels sont mes recours ? Merci pour votre aide

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Chère Madame, Les erreurs des établissement bancaires sont fréquentes et souvent handicapantes. Mais les banques, mises face à leurs responsabilités, n'indemnisent jamais leurs clients à l'amiable. Vous pouvez donc formuler une demande auprès de votre établissement mais celle-ci restera sans doute lettre morte. Si vous souhaitez engager la responsabilité de votre banque, vous n'aurez d'autre choix que de saisir un Juge pour qu'il constate l'erreur et le préjudice et en ordonne la réparation. Mon Cabinet est à votre disposition si vous souhaitez vous engager dans cette voie. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Assurances - Droit Immobilier http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Travaux vide sanitaire
Question postée par shany le 13/05/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous avons effectue des travaux dans le vide sanitaire que nous louons (proprietaire sogemac). Celui ci nous assigne que nous n'avions pas le droit de les effectuer car cela mettait en danger les fondations. Avant de faire les travaux nous avons 2 sociétés pros qui nous ont fait un devis pour ces travaux de transformation du vide sanitaire en piece a vivre. Nous avons une assignation au tribunal. Que devons nous faire?

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Madame, Monsieur, Les travaux que vous souhaitez réaliser quand vous êtes locataires doivent toujours obtenir l'accord du propriétaire. De plus, dès lors que des travaux sont réalisés sur les structures d'un immeuble (fondations, murs porteurs, etc...) vous avez l'obligation de faire intervenir un architecte qui va vérifier en amont que ces travaux sont possibles et ne portent pas atteinte aux structures. Enfin, les règles de l'urbanisme imposent des surface habitables selon les zones géographiques (Coefficient d'Occupation des Sols). Personne ne peut augmenter ces surfaces habitables sans l'accord des services de l'urbanisme. Vous n'aviez donc pas le droit de procéder à ces travaux. Je vous suggère de vous rapprocher d'un avocat pour qu'il prenne en charge votre défense afin que vous ne soyez pas condamnés trop lourdement. Mon Cabinet est à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Madame, Monsieur, Les travaux que vous souhaitez réaliser quand vous êtes locataires doivent toujours obtenir l'accord du propriétaire. De plus, dès lors que des travaux sont réalisés sur les structures d'un immeuble (fondations, murs porteurs, etc...) vous avez l'obligation de faire intervenir un architecte qui va vérifier en amont que ces travaux sont possibles et ne portent pas atteinte aux structures. Enfin, les règles de l'urbanisme impose des surface habitables selon les zones géographiques. Personne ne peut augmenter ces surfaces habitables sans l'accord des services de l'urbanisme. Vous n'aviez donc pas le droit de procéder à ces travaux. Je vous suggère de vous rapprocher d'un avocat pour qu'il prenne en charge votre défense afin que vous ne soyez pas condamnés trop lourdement. Mon Cabinet est à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Vente d'un appartement , occupé par un locataire
Question postée par saonois le 05/05/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

L'appartement que j'ai occupe pendant dix ans a été vendu et il y a a peu prés 3 ans ! je viens d'apprendre , par le fait du hasard , voulant bien reconnaitre mon ignorance sur le sujet , que la propriétaire se devait de me faire une proposition par AR , chiffrée,écrite et préférentielle du fait de l'occupation de son logement , pour l'achat de ce dernier .La proposition ne fut que verbale et non chiffrée ! à ce jour quels sont mes recours , dans ce type d'affaires....merci

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Madame, Monsieur, En effet, la loi fait obligation (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) au propriétaire qui souhaite vendre son bien immobilier ET donner congé à son locataire, de lui faire offre d'achat avant de le proposer à tout autre acquéreur. C'est ce qu'on appelle le droit de préemption du locataire. Toutefois, le propriétaire qui souhaite vendre son appartement donnée en location mais sans délivrer congé, donc vendre occupé, n'a pas à respecter les obligations de l'article 15 de cette loi. Dans votre cas, le propriétaire n'avait pas, selon la loi, à vous informer de la vente (bien qu'il aurait pu le faire par courtoisie). Etant donné que vous êtes maintenu dans les lieux, vous ne pouvez pas invoquer un préjudice. Mais si l'on vous a donné congé et que vous avez quitté l'appartement à ce moment et pour ce motif, ce congé n'apparaît pas valable et vous serez fondé à demander réparation du préjudice que vous avez subi, sous réserve de l'examen de la prescription applicable à ce genre d'action. En espérant vous avoir renseigné, je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Ai je le droit au renouvellement de mon bail?
Question postée par rosemarie le 26/04/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis une dame de 74 ans qui loue un appartement depuis 18 années. Il y a 3 ans mon voisin a acquis ce bien que j’occupe alors qu’il était en vente.Mon nouveau bailleur donc vient de m’annoncer qu’il veut vendre et qu’il me laissera tout au plus 1 an pour partir.Voilà il n’existe pas de contrat de bail écrit ni de quittance. Ceci dit, il existe une simple lettre écrite par le notaire datée du 19 avril 2012 pour constater suivant acte reçu le 18 avril 2012 que le bien dont je suis locataire est devenu la propriété de ce Monsieur et qu’en conséquence le notaire dans cette lettre m’informe qu’à compter de cette date le règlement de mon loyer devra parvenir au nouveau propriétaire. Bien entendu je paye mon loyer tous les mois en temps et en heure depuis le mois d’avril 2012 par chèque. Ai-je le droit de rester 3 ans de plus sachant qu'à ce jour je n’ai pas reçu de signification de congé pour vendre du propriétaire. Cette lettre du Notaire vaut-elle un bail écrit? Merci bcp

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Chère Madame, Cette lettre du notaire prouve que vous n'êtes pas occupante sans droit ni titre mais que vous disposez bien d'un accord du propriétaire pour occuper le bien (contrat de bail donc). Vous avez plus de 65. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le congé donné à un locataire qui a dépassé cet âge. Si vos ressources sont inférieures à un certain plafond, votre propriétaire n'a pas le droit de vous donner congé et le bail sera poursuivi. Vous pouvez consulter l'article 15 de cette loi pour plus de précisions. En cas de besoin, n'hésitez pas à me contacter. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Création d'un point de vente de produits discount
Question postée par Jajoux le 24/04/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Je suis actuellement entrain de réaliser une étude concernant mon projet professionnel. En effet, je souhaite louer un local commercial (ancienne pharmacie), où je vendrais des produits étant proche de leur date de peremption. Cependant, j'ai pu constater qu'il y avait non loin de mon futur local un magasin de l'enseigne Franprix. 1 - Peuvent-ils m'attaquer pour concurence déloyale ? 2 - Quels sont les textes de lois auxquels il faut que je me référe dans le cadre de l'ouverture de mon magasin ( au globale quelles seront les contraintes imposé par la loi, à tous les niveaux possibles). Merci d'avance pour votre réponse.

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Madame, Monsieur, Pour répondre à votre première question, non, l'enseigne situé à proximité ne peut pas vous attaquer pour concurrence déloyale. Votre créneau n'est pas le même. Vous vendez des produits proches de leur date de péremption. A moins que vous ne vendiez votre marchandise à perte (interdiction de la vente à perte), vous pouvez lancer cette activité comme il existe un principe de liberté d'entreprendre. Pour votre seconde question, je ne peux pas y répondre comme elle est bien trop vaste. L'ouverture d'un commerce nécessite la création d'une structure juridique, de connaître les règles fiscales, les règles de droit du travail si vous envisagez d'avoir des salariés, les règles relatives aux établissements recevant du public, etc... Je ne peux que vous inviter à vous rapprocher d'un avocat que vous mandaterez pour vous assister dans ces démarches. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Sociétés - Droit Fiscal - Droit des Affaires - Droit Immobilier - Droit des Assurances http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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En quoi consiste les actions en nantissement lors d'un achat immobilié
Question postée par jonip1 le 11/04/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je vais peut etre acheter un appartement et on m a parlé d'action en nantissement sur ce bien. J'aimerai savoir si cela est différent d'un achat normal ou bien si c'est pareil. En attendant une réponse de votre part car c'est urgent merci cordialement

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Cher Monsieur, Le nantissement est une forme de garantie que l'on prend sur des biens incorporels comme des parts sociales. Si ce bien est en SCI, le prêteur (la Banque) demandera le nantissement de ces parts à son profit. Si le bien est détenu en pleine propriété, le prêteur demandera une hypothèque sur celui-ci pour garantir les remboursements. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Cher Monsieur, Le nantissement est une forme de garantie que l'on prend sur des biens incorporels comme des parts sociales. Si ce bien est en SCI, le prêteur (la Banque) demandera le nativement de ces parts à son profit. Si le bien est détenu en pleine propriété, le prêteur demandera une hypothèque sur celui-ci pour garantir les remboursements. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Notion de prise illegal d'interet pour un salarié
Question postée par malaouiDroit le 07/04/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Je ne sais pas si la prise illegal d'interet à du sens pour un salarié du privé et s'il y a des liens avec la concurrence libre et non faussé...Voici ma question : Est-il possible d'etre salarié de la societe S à mi temps puis avoir sa propre société P qui a comme client la societe S ? Merci bcp

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Madame, Monsieur, Une telle structure est bien entendu possible. Aucune disposition légale ne s'y oppose. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit des Sociétés - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Récupération d'un séquestre
Question postée par Bayou le 03/04/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Un séquestre que j'ai fait mettre, en 2008, sur des loyers indûs (syndic de résidence)-service) est parvenu à prescription (5 ans) sans que le syndic ne le réclame. Je veux donc récupérer cet argent. C'est une petite somme, mais c'est une question de principe. Ma notaire actuelle, après avoir accepté d'examiner le dossier et m'avoir fait part de ses difficultés (le notaire de l'époque a disparu), oppose désormais un silence radio depuis 1 an, malgré toutes mes relances Je veux savoir si elle veut - ou pas - s'occuper de ce dossier, et sinon, OÙ EST cet argent bloqué. De quel argument juridique puis-je disposer pour quelle me réponde ? Merci d'avance !

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Madame, Monsieur, Votre Notaire ne semble pas souhaiter s'occuper de votre dossier. N'avez vous pas possibilité de savoir où cet argent a été consigné ? Je vous indique que, le plus souvent, si vous êtes passé par un Notaire, cet argent sera consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations. Si votre Notaire ne s'en occupe pas, je vous suggère de leur adresser une demande et, à défaut de réponse positive, adressez vous à la Chambre Départementale des Notaire du lieux où résidait ce Notaire. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal - Droit des Affaires ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Indivision
Question postée par moloch le 03/04/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis en indivision 50/50 mais je ne vis pas dans la maison je n'ai jamais rien payé. peut on me reclamer les frais de remise a neuf qui peuvent etre déduis des indéminité d'occupation que je devrais percevoir ?

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Madame, Monsieur, Posséder un bien en indivision veut dire percevoir les loyers produits par ce bien au prorata de sa participation mais aussi devoir participer aux charges. Si le bien est loué, une partie des travaux incombe au locataire. Mais une autre partie peut être laissée à votre charge selon l'état de la maison. Vous devrez donc déduire des loyers ou indemnité d'occupation perçus les sommes nécessaires à l'entretien ou la remise en état du bien. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal - Droit des Affaires http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Entretien immeuble en copropriété
Question postée par SYLVIE07 le 02/04/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour j'ai expédié de nombreux courriers recommandés et mails au syndic (je suis copropriétaire) afin de l'informer que l'entretien de notre immeuble n'était plus effectué comme il se doit depuis 2 ans. Je lui ai fait parvenir également des photos. Rien y fait, aucune réponse de ce dernier et la situation ne cesse de se dégrader. Que puis je faire ? Je vais mettre mon appartement en vente pour des raisons financières en autre et cette situation mais très désavantageuse (baisse de prix). Que puis je faire ? Je vous remercie infiniment à l'avance de votre réponse. Cordialement.

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Chère Madame, Malheureusement, il arrive que certains Syndics ne s'acquittent pas de leur mission. Le fait qu'il ne vous réponde pas montre encore plus leur négligence. Celle-ci va vous causer un préjudice comme votre appartement va nécessairement subir une décote. D'autant que le marché de l'immobilier n'est pas très dynamique en ce moment. Les potentiels acquéreurs se précipitant souvent sur le moindre détail pour tenter de négocier le prix. Déjà, vous devez vérifier si des prestations de ménage vous sont facturées (si c'est le cas, cela serait encore plus grave). Vous avez accès aux dépenses de la copropriété. Ensuite, vous devrez envoyer un courrier RAR au Syndic pour les mettre en demeure de procéder sous huitaine en leur indiquant le préjudice prévisible pour vous. Enfin, s'ils ne répondent pas, vous avez deux options : - Vendre votre appartement, subir la décote et assigner le Syndic en remboursement de la différence. - Assigner le Syndic en exécution de leur mission, au besoin sous astreinte, avant la vente. Mais dans ce cas, votre vente risque d'être retardée d'une année au bas mot. Dans ces deux cas, je ne saurai que trop vous conseiller de prendre un avocat comme les procédures sont complexes. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal - Droit des Affaires ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Decheance de terme quelle solution
Question postée par lila le 01/04/2015 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, j'ai contracté un prêt immoblier et suite à plusieurs impayés la déchéance du terme a été prononcée. Un moratoire à l'issu duquel je reprendrai mes échéances peut -il m'etre accordé par le tribunal ? De plus, j'ai reçu une saisie attribution dur mon compte dois je la contester. Merci d'avance pour votre retour. lila

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Chère Madame, Si vous présentez des garanties de paiement, un délai peut vous être accordé à l'audience d'orientation préalable à la mise en vente de votre bien. Mais attention, c'est le seul moment où vous pouvez formuler cette demande de délais. Pour la saisie-attribution, vous pouvez la contester, si vous en avez le motif. Mais renseigner vous comme la procédure est particulière (délai, dénonciation contestation au tiers saisi par lettre simple et à l'huissier saisissant par LRAR du même jour...). Je reste à votre disposition. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Séquestre
Question postée par Doudwe20 le 01/04/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Quel recours contre un séquestre qui traine à verser le prix de vente d'un fonds de commerce au bout de 3 mois, en sachant qu'il n'y a aucune opposition. Et a quel nom sera émis le chèque, sachant que le fonds et la societe ont été cédés a 2 personnes différentes? Merci

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Vous devez mettre le séquestre en demeure de vous régler si le délai est passé. S'il n'y a qu'un seul vendeur, peu importe qu'il y ait deux acquéreurs, les fonds seront versés au vendeur. En cas de pluralité de vendeur, les fonds seront versés conformément aux actes. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Probleme de sequestre suite a cession de fonds?
Question postée par DOUDWE20 le 31/03/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonsoir, je travaillais comme salariée dans le salon de coiffure de ma fille, qu'elle vient de céder. L'acquéreur m'a demandé de travailler avec elle, seulement elle est très désagréable avec moi et avec les clients qu'elle fait fuir et qui sont le fruit de 8 années de labeur. J'ai arrête de travailler avec elle et j'ai envoyé un message aux clients pour proposer mes services à domicile, dont copie lui a été transmise. Le chargé d'affaires de l'acquéreur a menacé de bloquer le séquestre pendant plus d'un an. Est ce qu'il peut le faire? et quelles conséquences pour ma faille et moi après ce que j'ai fait

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Chère Madame, Quand votre fille a cédé le salon de coiffure, elle a cédé la clientèle qui va avec. Toutefois, si ce salon ne vous appartenait pas (pas de participation), vous êtes un simple salarié au yeux de la loi, peu importe que vous avez des rapports avec le vendeur. Ce litige ne devrait donc pas se répercuter sur votre fille mais seulement sur vous en tant que salarié qui a manqué à son obligation de loyauté ou de non concurrence. Toutefois, le séquestre peu ne pas l'entendre de cette oreille et tenter de se protéger en bloquant les fonds. Dans ce cas, je vous invite à vous attacher les services d'un avocat. Je reste à votre disposition. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Donner soeurs, nièces sans frais
Question postée par tatoo1 le 29/03/2015 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Mon frère 86 ans, sans aucun héritier souhaite partager son argent(maxi 35.000 euros) entre 3 sœurs et 3 nièces, à parts égales, sans avoir de frais à payer, pour personne vu la modicité de la somme. Merci

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Cher Monsieur, Il convient d'organiser une donation défiscalisée. Toutefois, même si vous ne passez pas par un notaire pour constater ces actes, vous devrez vous acquitter des honoraires de l'avocat qui vous aura assisté dans cette opération. Je suis à votre disposition si vous souhaitez de plus amples informations. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Immobilier
Question postée par emanuel le 27/03/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonj une agence a vendu ma maison il y a 3ans et 7 mois elle a haujourd hui 11 ans; plu de decenale les nouveaux proprietaire me reclame des plans d assenissement moi je n ai plus rien j ai tout donner a l agence ; il vole me metre au tribunal il trouve tous jours quelque chose qui ne va pas car il on voulu la vendre il y a 1 ans plus de 50 mil euro que le prix d achat et pas de clent (excusé moi pour les fautes merci)il n aime pas la region

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Cher Monsieur, Tous les documents que vous deviez remettre pour la vente ont dû être communiqué à ce moment là. S'il manquait quelque chose, c'est le notaire qui est responsable. Vous n'avez donc pas à communiquer quelque document que ce soit, d'autant plus si vous n'en êtes pas en possession. Enfin, ils ne pourraient vous assigner pour faire annuler la vente que si vous leur aviez caché une information importante ou un défaut au moment de la vente. Si ce n'est pas le cas, votre vente est valable et leur action en Justice ne sera pas fondée. Je reste à votre disposition s'ils devaient vous faire des difficultés. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Doit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Annulation de promesse de vente
Question postée par prune le 27/03/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai signer une promesse de vente le 12/11/2014 pour achat terrain à varennes sur seine (85000£),l'agent commercial s'est empresser de me vendre ce lot sans m'expliquer toutes les conditions.Obtention du prêt le 05/02/2015 Le vendeur et lui se sont arrangés. J'ai demander s'il y avait un délais, il m'a répondu il gère. Je n'ai jamais reçu la promesse de vente par la suite demander à voir d'autres terrains, aucune réponse de l'agent commercial. j'ai demander au vendeur de m'envoyer la promesse de vente le 24/03/2015 et beaucoup d'informations ne m'ont pas été communiquer.L'agent commercial n'est plus en fonction. Que dois-je faire, je me retrouve seul face à ce problème, peut annuler ou obligation de verser 10% au vendeur. Merci de me répondre. Cordialement,

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Cher Monsieur, Normalement, quand vous signez un contrat, vous devez repartir avec votre exemplaire. En cas de difficultés d'exécution de celui-ci, cet exemplaire vous sert de preuve. Vous indiquez que vous n'avez pas été destinataire de cet exemplaire. Mais avez vous versé les 10% du dépôt de garantie ? De plus, un compromis de vente, pour être valable, doit être signifié par lettre recommandée dans les 7 jours de sa signature. Si ce n'est pas le cas, le compromis n'est pas valable. Si vous avez versé le dépôt, demandez à l'agence de vous le restituer. Sinon, je vous conseille de vous rapprocher d'autres agences comme celle-ci ne semble pas particulièrement sérieuse. Je suis à votre disposition pour toute question complémentaire ou si les difficultés persistent. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Voie privé / copropriété / moto
Question postée par Argel le 27/03/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Propriétaire d'un appartement dans une grande Copropriété (+500 logements). pour accéder à mon appartement (qui ne donne pas sur la rue), je passe par une voie privé (en forme de U). Sur cette voie privé, de nombreuses moto l'utilise comme stationnement. Cela provoque plusieurs nuisances : - le bruit lorsque les motos passent par cette voie privé pour sortir ou se garer (Caisse de résonnance). - le danger, même en vitesse réduite il faut s'écarter de leur chemin , gênant pour les enfants en bas Age). -la voie ressemble à un parking pour moto. Il n'a y rien dans le règlement intérieur qui interdise ou autorise les motos à se garer. Le syndic me renvoi vers la police national. La police national me renvoi vers le syndic (voie privé). De nombreux appels ou courriers auprès du syndic ne font aucune effets. En discutant auprès de propriétaire de motos le ton monte. Que puis je faire? Argel

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Madame, Monsieur, Dans une telle situation, vous devez demander au Syndic de mettre à l'Ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale, une résolution visant à interdire le stationnement des motos dans cette voie privée. Je vous invite à vous rapprocher d'autres propriétaires mécontents ou gênés de cette situation afin que vous ayez le soutien nécessaire pour obtenir ce vote. Je vous invite à vérifier la procédure particulière de changement du règlement de copropriété. En cas de difficultés persistantes, n'hésitez pas à me reconnaître. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Malfacons lors de la construction je demande demolition
Question postée par phenix le 24/03/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour je fait actuellement construire une maison et depuis le début de la construction j'ai constaté diverses malfaçons et défauts de conformité. quelle est le type de courrier a faire pour demander a mon constructeur de démolir la maison et de la recommencer?????? merci

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Madame, Monsieur, Si ces malfaçons sont telles qu'elles affectent la solidité, l'étanchéité ou même la sécurité de l'ouvrage, vous devez faire immédiatement intervenir un huissier de Justice qui constatera officiellement les manquements. Mais il est probable que votre constructeur ne réponde pas favorablement à votre demande de démolition comme cela va entraîner des couts très important pour lui. Ce constat sera capital dans ce cas. Mais vous n'aurez d'autre choix que de saisir un Tribunal pour faire condamner cette entreprise. En cas de difficultés persistante, vous pouvez contacter mon Cabinet. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Frais de rétention de véhicule
Question postée par tsigalko222 le 22/03/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, suite à un accident de la route ou je suis 100% responsable survenu en 11/2013, mon véhicule a été emmené dans un garage à la demande de la gendarmerie (plus en état de rouler). J'ai reçu le rapport de l'expert au bout de trois mois.Les travaux sont estimés à 12000€ (valeur de la voiture 500€). J'ai reçu une facture de 3000€ 6 mois après l'accident du garage ou est stockée l'épave de ma voiture. Aujourd'hui, il me réclame 10000€ environ et m'on envoyé une lettre A/R que je n'ai pas pu aller chercher. Mon assurance refuse de prendre le moindre frais à sa charge. je n'ai jamais signé le moindre document ou devis, je n'ai pas reçu de recommandé avant celui de cette semaine. Est-ce que je dois payer cette facture? Et si non, qui doit payer cette facture? Cordialement

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Madame, Monsieur, Normalement, votre assurance aurait dû vous proposer de faire réparer votre voiture ou de vous la racheter dans le délai d'un mois. SI cela n'a pas été fait, vous n'êtes pas tenu de payer les frais de stockage. Souvent, ceux-ci sont laissés à votre charge, passé ce délai, dans le contrat. Mais vous devez avoir été informée. Je vous conseille d'adresser un courrier recommandé au garage leur indiquant de vous retourner vers votre assureur puisque n'étant plus en possession de votre véhicule, vous n'avais jamais décidé de stocker votre véhicule chez eux. En cas de difficultés persistantes, je vous invite à me contacter. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Cession de fond de commerce, reprise d'un bail commercial
Question postée par nonsubstitutable le 22/03/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour Maitre, J'envisage de reprendre un fond de commerce de restaurant, dont le bail (3/6/9) arrive à échéance dans 1 an et demi. Le loyer actuel, indexé sur l'indice est d'environ 970€/mois. Je bénéficie d'un crédit de ma banque pour l'achat du fond de commerce (100 000€) mais ma conseillère me réclame un document du bailleur attestant que le loyer n'augmentera pas significativement. Je me suis donc rapprochée du bailleur afin de conclure un nouveau bail mais ce dernier refuse de descendre en dessous de 1800 euros, en laissant entendre que de toute façon il mettra fin au bail à la fin des 9 ans. Ma question est : dans le cadre de la reprise de ce bail, sur lequel il ne reste qu'1,5 ans,si le bailleur décidait de ne pas renouveler le bail, sur quel CA serait calculée l’indemnité d'éviction Sachant qu'il s'agira d'un démarrage d'activité (en restauration) mon CA risque de ne pas être important la 1ère année et je crains de perdre mon apport(100 000€) Merci pour votre réponse

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Cher Monsieur, C'est bien sur le CA de votre activité de restauration que sera calculé votre indemnité d'éviction. Vous l'avez donc compris, vous risquez, là, de faire une très mauvaise affaire. Je déconseille toujours à mes clients de reprendre un fonds si le contrat de bail arrive à expiration et en l'absence de tout accord clair avec le propriétaire. Si vous ne pouvez pas vous entendre avec lui et obtenir un accord écrit de sa part (très important), je vous suggère d'envisager de reprendre un autre fonds. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Droit du locataire
Question postée par nad le 21/03/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je ne sais comment me défendre ni par quoi commencer.Ma propriètaire est très malhonnete, cela fait presque 3 ans que je demande des travaux à cause de fuites dans sbd, et cuisine.Tout est pourri, je n'ai pas de boite aux lettres, ni quittances de loyer depuis juillet 2014,aucune isolation et mur humide,j'ai un enfant de 11 ans etc etc mais en plus, elle me demande via huissier de payer des charges pour l'eau sur les deux ans de fuites qu'elle a réparée pour la sdb plus d'un an après ! et pour la cuisine 9 ou 10 mois après!sans compter que l'électricité n'est pas dans les normes et j'en passe!que faire ?quel recours pour valoir mes droits,je suis en dépression, merci beaucoup pour vos réponses.

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Chère Madame, La loi établit qu'un logement décent doit vous être donné en location. Les caractéristiques du logement décent sont énumérée dans le décret du 30 janvier 2002. Deux options se présentent à vous : - Vous adresser à la mairie de votre commune pour demander à ce qu'une inspection ait lieu et demander à votre propriétaire de mettre votre appartement en conformité. - Vous adresser à une huissier de Justice pour qu'il vienne constat l'état de votre domicile (son constat vous servira de preuve). Dans les deux cas, si votre propriétaire ne s'exécute pas volontairement, il conviendra de l'assigner en Justice afin qu'il mette en oeuvre ces travaux. Dans ce dernier cas, je ne saurai que trop vous conseiller de faire appel à un avocat. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN- Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Relocation de mon logement avant la fin du bail
Question postée par maxenca le 20/03/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai loué un logement auprès d'un office notarial et j'ai demandé à quitter celui-ci le 31 mars. Seulement j'ai réalisé mon état des lieux le 19 mars car j'ai des obligations dans une autre région. J'ai fais cela pour pouvoir toucher les APL car l'agence à mal géré le versement de ceux-ci et je serai lésée si je ne touche pas ceux de mars. L’après-midi de mon état des lieux une personne a visité l'appartement et veux y emménager le 25 mars alors que je serai toujours locataire jusqu'au 31 mars. Est ce légal? Puis-je m'y opposer? Merci d'avance,

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Cher Monsieur, Vous pouvez tout à fait réaliser votre état des lieux de sortie avant la date d'expiration de votre préavis. Mais, dans ce cas, vous devez restituer les clés (puisque l'état des lieux est arrêté à cette date et qu'il ne doit plus être modifié) et ne plus occuper le bien. Toutefois, si vous réglez votre loyer jusqu'à la fin du bail, l'appartement ne peut pas être reloué, sauf à vous restituer la part de loyer perçu en double. Je reste à votre disposition si vous avez d'autres questions. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Clause de réserve de propriété et règlement partiel
Question postée par Jisseyev le 19/03/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, J'ai vendu un bien à un de mes clients. Sur ma proposition ET sur ma facture figurait une clause de réserve de propriété. Le client a validé sa commande par un simple mail, j'ai livré le matériel et il a réglé une partie de la facture. La moitié à l'arrondi supérieur. Sa société est mise en liquidation et le mandataire judiciaire me réclame une preuve sous forme d'un bon de commande ou de livraison signé comportant la dite clause pour prendre en considération ma requête. Je prétends que le simple fait que le client ait réglé partiellement la facture est une preuve de son acceptation du contrat de vente et des clauses y figurant. Je ne sais pas si je dois répondre ça au mandataire ou me tourner directement vers un juge en référé. Le montant dû est faible, quelques centaines d'euros, mais c'est une question de principe et de bon droit. merci d'avance

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Cher Monsieur, Même en l'absence de clause de réserve de propriété sur une convention signée préalablement à la livraison, une telle clause est valable si elle figure sur la facture. Le paiement, même partiel, renforce encore plus l'idée d'acceptation. Maintenant, si le liquidateur vous fait des difficultés, je ne vous conseille pas de porter cette affaire sur un plan judiciaire s'il ne s'agit que de quelque centaines d'euros. Je comprends votre position de principe mais vous risquez de perdre du temps et de l'argent. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit des Affaires - Droit des Sociétés - Droit des Contrats - Droit Fiscal - Droit des Assurances - Droit Immobilier http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Réservation de voyage avec le ce
Question postée par Isabel le 18/03/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour J'ai reservé par le biais de mon CE un voyage. Lorsque que j'ai visionné sur le site transavia le prix facture de mon billet d'avion et lorsque je me suis renseignée sur le prix pratiqué pour mes prestations à l'hôtel, il s'avère qu'une difference de 400 et quelques euros sur le prix total est calculée. J'ai réclamé à l'agence de voyage une facture totale de mes prestations. Après 1 semaines 1/2 d'attente et plusieurs relances l'agence me répond de demander celle ci à mon CE. Mon CE m'a deja fourni une facture mais la leur, car il y a une participation de mon CE donc il énumère les soit disant prix de l'agence et il mentionne leur subvention. soit l'agence de voyage mentionne des prix plus élevés et se prend un sacré pourcentage soit c'est le CE qui ne mentionne pas le vrai prix et donc se met lui même dans la poche la difference. je désire obtenir cette facture initiale de l'agence. Quelles sont mes possibilités, sont ils dans leur droit de me refuser cette facture?

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Chère Madame, Si vous avez souscrit ce voyage auprès de votre CE, c'est à eux de vous fournir cette facture. Toutefois, si vous vous apercevez que le CE prend une commission importante sur le prix initial pratiqué par l'agence, vous êtes en droit de vous questionner et de le questionner comme le CE a normalement vocation de procurer des avantages aux salariés de l'entreprise, non de les taxer. Maintenant, une action en Justice me semble infondée. Mais vous pouvez d'abord résilier ce voyage et passer en direct par l'agence et faire toute publicité autour de ces pratiques au sein de votre entreprise. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Remboursement du dépôt de garantie
Question postée par alicia le 18/03/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai résilié mon contrat de bail de co-location il y a plus de deux mois. Au moment de la signature nous étions deux, la première personne a résilié après un mois. Je suis donc restée l'unique locataire jusqu'à la fin du contrat de bail. Au moment de la signature du contrat de bail, c'est moi qui ai réglé entièrement le dépôt de garantie en faisant un chèque en mon nom. Mon co-locataire n'a rien réglé du tout. Pourtant j'ai reçu le remboursement de mon dépôt de garantie (après relance avec AR) scindé en deux chèques. Comment faire pour réclamer qu'il refasse le second chèque également à mon nom ? (j'ai encaissé déjà le premier). La relation est devenue impossible avec l'ancien co-locataire qui refusera de me rembourser s'il encaisse le chèque. Pourquoi l'agence a fait deux chèques alors que c'est moi seule qui ai fait le chèque correspondant au dépôt de garantie ? quelles seraient les solutions pour récupérer l'autre somme ? merci pour vos conseils.

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Mademoiselle, L'agence aurait en effet dû vous restituer la totalité du dépôt de garantie si vous l'aviez vous même versé en totalité. Sans doute une erreur de leur part. Comme l'agence aurait dû vous rembourser en totalité ce dépôt, vous pouvez considérer qu'elle vous doit encore l'autre partie, peut importe qu'elle vous indique l'avoir versé à un tiers. Je vous suggère de les appeler et de leur indiquer qu'après vous être entretenu avec un Avocat, il ressort qu'ils vous doivent cette somme. Suggérez leur de faire opposition à ce chèque et de vous en délivrer un autre. S'il refuse catégoriquement d'assumer leur erreur et que votre ancien co-locataire ne veut pas vous rembourser, le seul choix qui vous restera sera de saisir un Tribunal. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Signature d'un contrat de location (proprietaire en indivision)
Question postée par lison78100 le 25/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, nous avons un logement en indivision avec mon ex conjointe. Nous sommes séparé et nous n'avons plus de contact. Actuellement nous recevons chacun notre part de loyer. Nos locataires ont donné congés, il vont partir. Ai je le droit de signé le nouveau contrat de location seule ? ou mon ex conjointe doit elle également signée ? Depuis notre séparation, elle perçoit sa part de loyer, mais paie aucune charges (assurance, taxe foncière, remise en état, syndic, ...) Merci par avance de votre aide.

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Madame, Monsieur, Pour pouvoir donner valablement un contrat de bail, tous les propriétaires doivent signer celui-ci à moins que l'un ait pouvoir de le faire aux noms et plus le compte des autres. Concernant les différentes charges, votre ex-coinjointe doit également en acquitter la moitié. C'est obligatoire. D'ailleurs, si elle perçoit la moitié du loyer, elle doit percevoir la moitié de la provision pour charges qui est affectée à cet effet. En cas de difficulté, vous pouvez me contacter. Mon Cabinet traite régulièrement ce genre de litiges. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat Au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Annulation achat studio
Question postée par Lady123 le 25/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai signé un compromis pour acheter un studio. J'ai obtenu l'offre de prêt. Mais j'ai été licenciée économique entre deux. J'ai cherché pendant 3 mois comment annuler cet achat et suis dans l'obligation de signer définitivement demain. La banque n'a pas voulu annuler l'offre de prêt et j'ignore comment je vais rembourser puisque je suis au chômage, et je n'ai plus les moyens d'habiter l'appartement. Je vous remercie d'avance pour votre réponse.

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Chère Madame, Une offre de prêt ne vous engage pas à la signature définitive du contrat. Toutefois, vous perdrez votre dépôt de garantie versé lors de la promesse comme l'offre a été obtenue. Je vous invite à regarder les conditions de l'assurance que vous avez éventuellement souscrite. Si vous ne pouvez pas annuler cette vente sans perdre votre dépôt, il vous reste la possibilité de revendre cet appartement dans la foulée ou de le mettre en location pour pouvoir payer les échéances. Vous devrez de toute façon percevoir des droits à la suite de votre licenciement et retrouverez, je vous le souhaite, d'ici là, un emploi. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Frais d'agence
Question postée par Camillebittle le 25/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour j'ai loue depuis juillet 2014 un logement de 25m2 a barbes 18ème arrondissement de paris. On m'a facture 700€ de frais d'agence... Seulement la loi Malur de mars 2014 décrit que dans une zone tendu comme paris le prix maximum est de 12€ par mètre carré. Ai je un recours face à ce coût exorbitant de frais d'agence ? Merci pour votre aide

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Chère Madame, En effet, la loi ALUR plafonne les commissions que peuvent percevoir les agents immobiliers, dans le cas de Paris, à 12 Euros du m2 et à 3 Euros supplémentaires pour l'établissement de l'état des lieux. Soit un total de 15 Euros maximum par mètre carré. Avant ce texte, les commissions étaient libres. Mais dans votre cas, vous ne pouvez pas demander l'application de ce texte. Même si la loi est passée en mars 2014, le décret d'application du plafonnement des loyers n'est paru qu'au mois d'août avec effet au 15 septembre 2014. Vous êtes donc bien dans le régime antérieur et ne pourrez pas prétendre leur demander un remboursement. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Rachat de soulte : quels documents remet le notaire ?
Question postée par maxichlo le 20/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je me suis séparé de mon amie, avec laquelle j'avais acheté un appartement en indivision. Suite à cela, j'ai procédé au rachat de ses parts, et tout a été régularisé devant notaire. Toutefois, plus d'un an après cette procédure, je n'ai reçu aucun acte notarié venant officialiser que je suis désormais l'entier propriétaire de l'appartement, ce qui ne me semble pas normal. Ainsi, j'aurais souhaité savoir : - Quel(s) document(s) doit me remettre le notaire (nouveau titre de propriété, avenant, attestation de rachat de soulte, etc) ? Je souhaiterais en effet savoir, le cas échéant, quoi lui demander exactement ! - Ce délai d'un an est il normal/courant ? Je vous remercie de votre réponse

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Cher Monsieur, Le document que le notaire doit vous adresser est celui que vous avez signé. Donc, a priori, un acte de vente. Cet acte prouve que vous êtes le propriétaire de la totalité du bien. Il convient donc de l'appeler ou de lui écrire pour lui demander la communication de cet acte. Ce délai n'est absolument pas normal, mais aujourd'hui, plus rien n'est étonnant. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Remboursement de credit
Question postée par tony le 18/02/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour suite à une usurpation d'identité 7 comptes bancaires ont été ouvert en 2007 à ce jour une banque me demande de rembourser le crédit on m'a dit qu'au bout de 5 ans elle ne pouvait plus réclamer le crédit est-ce vrai merci de votre reponse

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, En effet, la prescription des actions civiles est de 5 ans. Il convient toutefois de savoir si, entre temps, aucun acte interactif ou suspensif n'est intervenu. Mais, dans tous les cas, vous n'êtes pas responsable de l'ouverture puisqu'on a usurpé votre identité. Vous devez donc répondre à cette banque de se retourner vers son assurance comme on ne peux pas vous réclamer ces sommes. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit Immobilier http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Accès aux e-relevés après fermeture compte
Question postée par amiel91 le 16/02/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bjr suite à injonction de payer j'ai contesté le montant demandé mais ne peux pas prouver ma dette car le créancier m'a suspendu l'accès à mes e-relevés que je n'avais pas archivés suite à longue dépression et n'a pas répondu à mon courrier RAR demandant une copie papier de mes derniers e-relevés. La magistrate n'a pas compris quand je lui ai dit que je n'avais pas mes relevés qu'ils étaient électroniques et n'avaient pas été classés dans un coffre. Je suis allée voir le greffier pour consulter mon dossier mais on m'a dit que je ne pouvais pas... j'ai l'impression de m'être fait avoir. Le créancier a-t-il le droit de ne pas répondre quand un litige est en cours ? Que puis-je faire ? Merci

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Vous avez toujours la possibilité d'agir au fond en saisissant un tribunal et en demandant la production de ces relevés à votre adversaire comme la loi vous y autorise. Toutefois, je vous invite à mesure le montant en jeu comme une action en Justice a un coût. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Perte de chèque
Question postée par jonathandu77 le 14/02/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Fin janvier Je me suis rendu dans le magasin grosbill (magasin d'électronique en ligne), pour y acheter un boîtier de Pc. J'ai payer par chèque. Je viens de recevoir un mail de leur part me demandant de retourner en magasin refaire un chèque car leur service de paiement a perdu ou autre le Premier. Suis je dans l'obligation d'y retourne même si je n'y suis pour rien ?

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Sa réponse :

Cher Monsieur, S'il s'avère que votre chèque n'a pas été encaissé, vous n'avez donc pas payé votre achat. Et je vous confirme que vous êtes dans l'obligation de le payer. En effet, le contrat doit d'exécuter, au delà de ses clauses, de bonne foi. Si le site décide de vous assigner, vous ne pourrez pas apparaître de bonne foi devant un juge si vous avez refusé de payer en prétextant qu'ils n'avaient pas à perdre le chèque. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit Fiscal - Droit des Affaires http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Facture de prestation non effectuée
Question postée par Jawenn le 12/02/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Dans le cadre de mon activité j'ai contacté un autocariste pour réserver un autocar. J'ai confirmé par retour de mail le devis de 900€ qu'il m'a fait parvenir. La prestation n'avait lieue que quelques mois plus tard. Mon client m'a annulé sa commande, j'ai donc moi aussi annulé les prestataires, dont cet autocariste. Il conteste cette annulation et je ne suis pas en mesure de prouver qu'elle existe (par téléphone?). De son coté il ne m'a jamais recontacté pour me préciser l'heure du rendez vous ou le nom du chauffeur, mais prétend qu'il a essayé... J'ai conscience que je ne peux prouver l'annulation et propose donc de le dédommager. Il m'envoie alors la facture intégrale: 900€ et ne veut pas discuter : il veut que je lui paye l'intégralité de la facture... Qu'en dites vous? Anne

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Vous auriez dû penser à annuler par email ou courrier comme vous n'avez dès lors pas de moyen de preuve. Ensuite, il faut regarder sur les conditions générales du prestataire quelles sont les conditions d'annulation. S'il n'y en a pas, on peut considérer que l'annulation d'une prestation est toujours possible. I va donc falloir prouver que vous l'avez fait. En se creusant un peu les méninges, vous pouvez ressortir votre relevé d'appels téléphoniques qui montrera qu'il y a eu une communication entre vous et lui après l'annulation par votre client. Donc que cette communication était forcément une annulation puisque le contrat se trouvait sans objet du fait de l'annulation de votre propre client. En tout état de cause, ce prestataire vous demande de payer alors qu'il n'y a pas eu prestation et cela n'est pas possible. Je vous suggère de lui écrire en recommandé pour lui indiquer que vous aviez annulé à la date de l'appel, qu'il était informé et que sa demande est aujourd'hui de fort mauvaise foi. Ne le réglez pas. A mon sens, il ne saisira pas un Tribunal pour si peu. Je reste à votre disposition. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Immobilier - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Promotion annulée
Question postée par canavaro le 11/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J ai acheté un appartement en fin d année 2014 dans la région parisienne a 280 000 euros avec une remise de 6000 euros et frais de notaire offert et avant de passé chez le notaire une nouvelle législation qui a obligé le promoteur de baissé ces prix de 17 000 euros environs et s aligné a la nouvelle législation pour pouvoir vendre a un Tva réduit a ce moment la le promoteur a rajouté une phrase dans le contrat de réservation qui indique que le frais de notaire sont a ma charges je voudrais connaitre est ce légal de revenir sur une promotion en cours? est ce que il a le droit ? merci d avance maitre. CORDIALEMENT »

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Sa réponse :

Cher Monsieur, Si le promoteur a modifié seul le contrat que vous aviez signé tous les deux, il n'a pas recueilli votre accord est se trouve donc en violation de la loi. Vous pouvez donc vous tenir au contrat initial et refuser toute modification de sa part. Si ce litige persiste, vous pouvez me contacter. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Huissier clause resolutoire
Question postée par ariane le 11/02/2015 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, je viens de recevoir un commandement à payer avec une clause résolutoire pour 2 mois de loyers en retard.Avant ce commandement, j'avais un accord de paiement échelonné que je n'ai pas respecté. Depuis ce commandement je règle mon loyer en tenant compte de l'accord de paiement échelonné. Que puis je faire pour stopper cette situation. Merci de votre réponse

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Sa réponse :

Chère Madame, Un échéancier conclu pour échelonner un paiement n'est valable que s'il est respecté. Vous avez dès lors deux solutions : - Négocier un nouvel accord avec le propriétaire, - Régler la dette et payer régulièrement vos loyers. Je reste à votre disposition. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Regroupement mandats
Question postée par bachibouzouk le 09/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous avons confié à une agence un mandat en exclusivité pour plusieurs maisons (1 seul mandat), puis, 1 mois plus tard un autre, simple, pour plusieurs garages (1 seul mandat). Aucun de ces 2 mandats ne précise qu'il s'agit d'un "lot". Après réflexion, nous souhaitons vendre chacune des maisons avec son garage. L'agence refuse de modifier les mandats. Avons nous un recours? Je vous remercie.

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Madame, Monsieur, Les mandats que vous avez confiés aux agences ne le sont pas ad vitam eternam. Vous avez tout à fait la possibilité de les résilier et d'en conclure d'autres, ou de vendre vous même. Je vous invite donc à regarder les modalités de résiliation de ces mandats et à vous y conformer. Par ailleurs, sachez que les agences ont une tendance, en ce moment, afin de ne pas perdre des dossiers, à tenter d'intimider les propriétaires en leur indiquant des solutions qui vont au contraire du droit. Ne rentrez pas dans ce jeu là et tenez vous en à l'application du mandat (et de sa faculté de résiliation). Je reste à votre disposition si cette agence continue de vous faire des difficultés. Mon Cabinet traite régulièrement ce genre de dossiers. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Commande groupée entre particuliers: légalité?
Question postée par CG le 07/02/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Nous nous sommes regroupés entre amis pour commander des vêtements en ligne directement au créateur (pas grossiste, il vend légalement au particulier mais certaines boutiques en ligne vendent également ses produits). Une personne se charge de regrouper les paiements de tout le monde pour faire un règlement global par virement, et reçoit la marchandise à son adresse avant de la redistribuer, sans bénéfice. Chacun paye le prix du vêtement, sa part des frais de port et des frais de douanes. Est-ce légal, sinon, comment déclarer cette commande groupée au fisc, et quelles seront les taxes à payer dessus en prime ?

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Madame, Monsieur, Un tiers a tout à fait le droit de commander un objet pour vous et vous, de le lui payer sans autre démarche. Ce n'est que dans le cas où il y a revente, donc vente avec une plus-value, et à titre habituel, que vous devrez déclarer une société, payer, le cas échéant, la TVA et un impôt sur la plus-value (IS) outre les charges et cotisations sociales. En l'état, cette façon de faire me paraît tout à fait conforme à la loi. Cordialement.

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Cheque impayé cause opposition
Question postée par daft le 06/02/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Alors voila, j’ai reçu un chèque de la part de Mr X au temps t, a t plus 4 mois j’encaisse ce chèque et il me revient en « opposition » alors que la personne était devant moi (vérification d’identité faite) lors de son émission. Que dois je faire et quel sont mes recours pour tenter de me faire régler ce chèque… merci

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Madame, Monsieur, Un chèque revenu impayé constitue un titre exécutoire. Présentez le une seconde fois. S'il revient encore impayé, demandez le certificat à votre banque et rendez-vous chez un huissier de Justice qui pourra pratiquer une saisie sur salaire ou sur le compte de cette personne. Par contre, si c'est un chèque déclaré volé, vous devrez assigner cette personne pour le paiement et éventuellement pour fausse déclaration. Dans ce cas, je vous conseille de ne pas faire l'économie d'un avocat. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Bail commercial et vente immeuble
Question postée par SL le 05/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis locataire d'un bureau avec un bail commercial qui va de janvier 2011 à janvier 2020 le bureau se trouve dans un grand immeuble de bureaux de 10 étages. j'apprends que l'immeuble est vendu à un prometteur je veux savoir si le bailleur peur arrêter la bail avant son terme ? si on peut contester l'arrêt de bail au tribunal et qu'ils sont les délais que le bailleur doit respecter quelle indemnité peut en prétendre ? Merci Beaucoup Sophie.

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Sa réponse :

Chère Madame, Le propriétaire d'un bien donné en bail commercial peut tout à fait vendre son bien loué. Toutefois, il doit proposer au locataire un droit de préemption (possibilité d'acheter le local en priorité). Mais s'il vend un ensemble de locaux commerciaux, selon la nouvelle loi PINEL, ce droit de préemption en votre faveur ne s'applique plus. Ce qui est votre cas. Toutefois, la vente ne signifie pas que votre bail s'arrête. Le nouveau propriétaire doit continuer le contrat en cours. Et s'il veut cesser le contrat, il devra vous verser une indemnité. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit Fiscal - Droit des Assurances ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Résidence secondaire?
Question postée par max le 04/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je m'étais trompé dans la formulation de ma question, je la repose différemment. Il y a quelques années, mon frère a acheté une maison et mon nom figure sur l’acte de propriété également. Nous l’avons acheté ensemble mais c’est lui qui paie tout le crédit et je ne vis pas non plus dedans. Je n’ai également aucun crédit à mon nom. J’ai prévu d’acheter un bien en fin d’année et j’aimerai savoir si dans ma condition, le bien dans lequel figure mon nom et celui de mon frere sera considéré comme étant une résidence secondaire? Est ce que j'aurai des impots supplémentaire à payer? Comment faire pour éventuellement n'avoir plus de résidence secondaire si ce bien est considéré comme tel Cordialement

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Cher Monsieur, Si, lors de la vente de ce bien, vous réalisez vous même une plus-value, oui, cela sera considéré comme une résidence secondaire. Si au contraire votre frère est seul à réaliser la plus-value et que le bien constitue se résidence principale, il n'aura pas d'imposition sur cette plus-value. En espérant avoir répondu à votre interrogation. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Achat bien
Question postée par max le 04/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Il y a quelques années, mon frère a acheté une maison et mon nom figure sur l’acte de propriété également. Nous l’avons acheté ensemble mais c’est lui qui paie tout le crédit et je ne vis pas non plus dedans. Je n’ai également aucun crédit à mon nom. J’ai prévu d’acheter un bien en fin d’année et j’aimerai savoir si dans ma condition, l’achat de ce bien sera considéré comme une résidence principale ou une résidence secondaire? Est ce que j’aurai des démarches à faire pour que ça soit en résidence principale le cas échéant? Cordialement

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Cher Monsieur, Aux yeux du fisc, votre résidence principale est celle où vous déclarez votre adresse fiscale qui est censée être celle où vous vivez habituellement. Le fait que vous soyez propriétaire indivis d'un bien où vous ne résidez pas, même acquis antérieurement, n'a pas d'influence sur la notion de résidence principale. En espérant vous avoir éclairé. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Facturation par le syndic de la production du pré état daté
Question postée par love le 04/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Maître, Pour les besoins de la vente de notre appartement nous avons demandé au syndic de nous communiquer le pré état daté en précisant que notre demande était urgente. Quelques semaines plutart nous recevons une facture de 480€. Nous ne savions pas que la production d'un tel document était facturable et la comptable ne nous a pas prévenu que c'était payant et nous dit que la demande a été traitée dans l'urgence justifiant ce prix. Nous n'avons pas même pas les grilles de prix du syndic. Quel recours pouvons nous faire? Merci d'avance pour votre retour.

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Madame, Monsieur, La demande du syndic est à l'évidence abusive. Deux options se présentent à vous : - Essayer de faire baisser le prix en discutant avec celui-ci mais il est peu probable qu'ils acceptent car ils profitent du fait que vous allez vendre et du pouvoir de blocage qu'ils peuvent avoir pour vous mettre au pied du mur. Il faudra donc assigner sur la base d'une fixation du prix unilatérale et abusive (d'autant que "quelques semaines" ne permettent pas de considérer que votre demande a été traitée en urgence-. Mais cette première option peut se retourner contre vous dans la mesure ou le syndic peut refuser de vous communiquer le document indiquant que vous êtes à jour dans le paiement des appels de charges. - Régler le syndic et faire votre vente normalement en évitant de rajouter des procédures. Concrètement, je vous conseille cette seconde option comme la première pourrait entraîner un décalage de la vente de votre bien qui au final sera plus préjudiciable pour vous économiquement. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Doit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Organisation vente par souscription
Question postée par Hiram le 02/02/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Nous voulons organiser une souscription pour produire et vendre un coffret de musique contemporaine. Faut-il monter une association loi 1901 ? Ou un simple compte bancaire suffit pour recueillir l'argent. Quid par rapport au fisc ? Merci. Cordialement. Jérôme Touzalin

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Madame, Monsieur, Si vous souhaitez mettre en oeuvre une opération commerciale, vous devez avoir recours à une société (SAS, SARL, EURL...) donc la constituer selon les prescriptions légales. Vous pouvez également passer par le biais d'une association si vous n'avez pas de but lucratif (bénéfices absorbés par les rémunérations et/ou reversés à des oeuvres). Dans les deux cas, vous serez soumis à fiscalité sur les revenus que vous tirez de cette activité. Par ailleurs, si les musiques que vous entendez vendre ne vous appartiennent pas, vous devrez contacter les ayant droit des auteurs. Mon Cabinet peut vous conseiller et vous assister dans un tel projet. Si vous souhaitez mon aide, n'hésitez pas à me contacter. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN- Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Sociétés - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Sens juridique d'une vente réalisée au prix du mandat
Question postée par line95 le 02/02/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Une agence immobiliere avec laquelle j’ai signé un mandatNON EXCLUSIF, m'affirme qu'elle a vendu au prix mandat ET QUE JE SUIS OBLIGEE DE VENDRE AVEC ELLE; .la vente est au prix que je lui ai demandé par courriel DE BAISSER PAR RAPPORT AU PRIX INITIAL, NOUVEAU PRIX qu'elle a eu le temps de publier dans son agence AVANT la veille, un client d'une autre agence avait accepté le prix de vente que j'avais demandé au mandataire par courriel, prix inférieur au prix affiché dans son agence,CAR son client A ACCEPTE par retour de courriel immédiat: avec quelle agence suis je obligée de signer, la première me menaçant de poursuites si je ne signe pas avec elle ET ESTIMANT QUE l'autre agence n'a pas vendu au prix mandat ? Que veut dire « vente réalisée au prix mandat » ? SIMPLE ACCORD ECRIT ENTRE LES PARTIES par l’intermédiaire du mandataire ? Publication du nouveau prix obligatoire en amont de cet accord pour qu’il soit qualifié de prix mandat, et permette la vente ? MERCI

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Madame, Monsieur, Je vous avoue que je n'ai pas saisi parfaitement votre exposé des faits mais je comprends que deux agences ayant votre bien en mandat ont reçu des offres d'acquéreurs à peu près au même moment. Votre prix initialement fixé a été baissé par les deux agences (bien que la première n'ait pas eu le temps de l'afficher) selon vos instructions et les deux potentiels acquéreurs ont accepté ce même prix. Concrètement, vous avez la possibilité de confier votre bien à plusieurs agences et si celles-ci trouvent des potentiels acquéreurs au même prix et même conditions (très important comme un acquéreur peut avoir ou ne pas avoir besoin d'emprunter ce qui peut vous motiver à en favoriser un ou l'autre), vous devrez privilégier le premier à avoir fait son offre. D'ailleurs, vous pouvez le voir dans le mandat que vous avez signé, il existe un délai pour informer l'agence que vous avez trouvé un acquéreur sans son intervention. Tant que vous informez l'agence de ce fait dans le délai, elle ne pourra jamais vous demander de procéder à la vente avec son acquéreur puisque vous avez respecté le contrat. Mais en pratique, cette agence souhaite encaisser sa commission. Il n'est donc pas étonnant qu'elle vous menace de poursuites sans fondement en se disant que si vous payez ou passez la vente avec elle, elle sera gagnante. Ne vous laissez donc pas intimider. Et, en cas de difficultés persistantes, mon Cabinet peut vous apporter son expérience dans ce genre de contentieux. Je reste donc à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit des Assurances - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Cession de parts et répartition de capital
Question postée par Doliprane le 30/01/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Je suis gérant d'une SARL et nous sommes deux associés. Après un premier exercice déficitaire, mon associé souhaite me vendre ses parts. Nous sommes d'accord sur un prix unitaire inférieur au prix d'origine et nous souhaitons formaliser la cession. Ma question : comment modifier la clause des statuts qui définit la répartition du capital ? Je m'explique : si le capital de 5000 € reste inchangé et que je deviens possesseur des 100 parts qui le composent, alors la valeur de chaque part est de 50€ même si j'ai racheté les parts de mon associé à un prix unitaire de 20€ ? Merci d'avance.

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Cher Monsieur, En matière d'évaluation de la valeur des parts sociales, plusieurs critères existent. Vos parts ont une valeur nominale, celle indiquée dans les statuts (50 Euros) et une valeur vénale, celle à laquelle vous estimez leur prix à un moment donné (20 Euros aujourd'hui). Lorsque vous cédez vos parts, ce n'est pas une modification des statuts qu'il convient d'opérer mais un acte de cession de parts, en respectant les formalité imposées par la loi. Cet acte, afin qu'il ait une valeur aux yeux des tiers, doit être publié. Il conviendra aussi, dans votre cas, de vous demander si vous avez le droit de réunir toutes les parts sociales dans une seule main (toutes les formes de société ne le permettent pas). Mon Cabinet assiste régulièrement les associés souhaitant vendre ou acquérir des parts sociales. Si vous souhaitez sécuriser cette opération, vous pouvez me contacter. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Sociétés - Droit des Contrats - Droit Fiscal - Droit des Affaires - Droit des Assurances ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Vente avec procédure judiciaire en cours
Question postée par dr_moreau le 28/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je souhaite vendre mon appartement mais la copropriété a entamer il y a 2 ans une procedures contre le promoteur pour des malfaçons événtuelles sur la toiture. Nous avons de bonnes chances, d'apres nos avocats, d'avoir gains de causes. Pouvons nous tout de même vendre avant que le jugement soit rendu. Merci pour votre aide.

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Madame, Monsieur, Vous pouvez tout à fait vendre un appartement bien qu'une action en Justice soit en cours. Toutefois, vous aurez l'obligation de déclarer celle-ci au futur acquéreur ainsi que les conséquences qu'elle peut avoir. En général, il négociera une décote. Si cette décote est trop importante et que votre de dossier de malfaçons doit se régler rapidement, je vous suggère d'attendre avant de vendre. Mais si vous sentez que ce dossier va traîner, vous pouvez procéder comme indiqué. Par ailleurs, vous pouvez toujours prévoir au contrat de vente dont le prix serait décoté qu'en cas de remboursement par l'entrepreneur, ces sommes vous serons attribuées. Dans tous les cas, ne vendez pas sans prévenir de l'action en Justice, la vente serait susceptible d'être annulée par la suite. En espérant avoir répondu à votre question, croyez, Madame, Monsieur, en mes sentiments les meilleurs. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Copropriété
Question postée par Celina le 27/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Copropriété de 3 immeubles, dont un immeuble de logements sociaux juxtaposé à celui de copropriétaires particuliers. La résidentialisation est envisagée:son plan prévoit de supprimer la porte d'accès de l'immeuble des particuliers et ne conserver que celle des HLM qui deviendrait une porte commune aux 2 immeubles, le 3è n'étant pas concerné par cette modification. Le projet de résidentialisation doit être voté à l'Assemblée Générale, cependant, la modification de la porte d'accès à l'immeuble qui pose problème n'est pas prévu à l'ordre du jour de cette assemblée générale. Si le vote de la résidentialisation fait l'unanimité des copropriétaires, ce n'est pas le cas du plan de modification. Peut-on procéder valablement au vote de la résidentialisation sans que le vote sur la modification de la porte d'accès à l'immeuble ne soit ni prévu et/ou ni réalisé ? Merci de me répondre le plus vite possible. Avec mes salutations cordiales.

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Madame, A mon sens, le vote sur la résidencialisation n'entraîne pas de facto, si cela n'est pas précisé, l'acceptation du plan de modification. En conséquence, le principe de cette résidencialisation sera acté mais ses modalité d'application et de mise en oeuvre resteront à déterminer. En espérant vous avoir éclairé. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Lettre d'engagement sur l'honneur
Question postée par julio le 27/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonsoir, Dans le cas d'une vente d'un bien immobilier en Espagne par un français et d'impôts dus par le vendeur mais non payés par ce dernier et qui seraient recouvrés ensuite auprès de l'acheteur, une lettre d'engagement(attestation) sur l'honneur du vendeur à rembourser l'acheteur des impôts recouvrés auprès de l'acheteur par la fiscalité espagnole du fait du manquement du vendeur a-t-elle valeur juridique si l'acheteur est français aussi? En vous remerciant de votre attention. Cordialement. Julio.

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Peu importe la nationalité de chacun. Ce document constitue un moyen de preuve mais non un titre exécutoire. En cas de non paiement, vous devrez toujours passer devant le Tribunal afin de faire valoir vos droits. Donc, même si cette "reconnaissance de dette" n'existait pas, vous avez d'autres moyens de prouver l'existence de la dette, notamment le fait que l'un à payer à la place de l'autre, ce qui est aisément démontrable. En espérant vous avoir un peu plus éclairé. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Fiscal - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurances ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Contrail de bail commercial
Question postée par schumzoo le 27/01/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, J'ai signé un bail commercial pour une société en cours de création en tant que représentant (au nom de la société). Seulement au moment de l'enregistrement nous avons décidé de nommer un autre gérant et je suis devenu associé. Est-ce un motif de résiliation du bail pour le propriétaire ? Merci d'avance pour les réponses apportées. Cordialement.

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Sa réponse :

Cher Monsieur, Non, ce n'est pas un motif légitime de résiliation. Bien que vous ayez signé le bail, vous l'avez fait "au nom et pour le compte de la société en formation x". Si ce bail est bien repris par la société (respect de la procédure de reprise et du formalisme), le propriétaire ne pourra pas s'opposer valablement. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Baux commerciaux
Question postée par anael Saulnier le 25/01/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, j'ai résilié mon bail commercial en Juillet 2014 dans la periode triennale par exploit d'huissier. Le préavis qui s'applique est de 6 mois et je devrais notamment quitter les lieux en Mars 2015. Je souhaiterais prolonger ce délai de préavis. La prolongation de ce délai ne pose pas de difficulté au bailleur qui est d'accord. Puis-je encore faire un avenant au contrat de bail en modifiant le délai de préavis et en le faisant passer à huit mois ?

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Sa réponse :

Chère Madame, Je comprends à la lecture de votre question, que vous souhaitez prolonger votre bail et non votre préavis, de deux mois, pour le faire se terminer au mois de mai. Si votre propriétaire est d'accord pour vous maintenir dans les lieux au delà de la durée du bail, cela ne posera pas de difficulté. Toutefois, légalement, le fait que vous restiez dans les lieux entraîne la prolongation de votre contrat de bail. Si vous souhaitez être parfaitement protégée, je vous suggère de conclure un bail commercial précaire d'une durée de 2 mois fermes sans préavis à donner pour le congé. Mon Cabinet rédige souvent ce type d'actes. Je suis à votre disposition si vous souhaitez faire appel à moi. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit Fiscal - Droit Immobilier - Droit des Assurances ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Paiement non accepté au drive suite à pb connexion
Question postée par gnesgnes le 24/01/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Le drive où je fais les courses me demande de lui rembourser des courses délivrées sous prétexte que le paiement a été refusé (2 mois après). Au moment de payer, tout s'est déroulé normalement et la machine a sorti un ticket mais l'opérateur n'a pas vérifié. Il semble qu'il y ait eu un message paiement refusé. Suis-je obligé de payer? Ils disent ne pouvoir faire fonctionner leur assurance or c'est bien un pb indépendant de ma volonté. Ils me demandent de payer en m'accusant d'être partie sans payer, sous prétexte en plus que c'est un petit montant. Pour moi 37 euros n'est pas un petit montant mais bon... Que dois-je faire?Quels sont mes droits? Merci d'avance.

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, S'il s'avère que le paiement n'est pas passé, vous en êtes redevable. En effet, vous ne pouvez pas prétendre avoir obtenu ces achats gratuitement. Toutefois, comme le problème semble venir de chez eux, vous ne risquez pas de conséquences pénales comme il n'y a pas d'intentionnalité de partir sans payer. Je vous suggère donc de leur régler ce montant qui est dû. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Droit d'échelle
Question postée par alex le 22/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon voisin a installé un échafaudage sur ma toiture terrasse pour effectuer le ravalement de son mur. Il me m'a demandé aucune autorisation et l'échafaudage a été posé sans aucune protection endommageant de facto l'étanchéité de ma toiture (il s'agit d'un toiture non accessible - condition indispensable pour pouvoir bénéficier de la garantie décennale). j'ai mandaté un huissier. Que puis-je faire de plus ? Quelles indemnités puis je percevoir (remboursement des frais d'huissier, remboursement des dégâts sur la terrasse, etc). Merci

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Cher Monsieur, Votre voisin n'avait pas le droit de poser cet échafaudage sur votre propriété. Vous avez eu le bon réflexe de procéder à un constat d'huissier. Vous devez maintenant saisir le Tribunal compétent d'une action en responsabilité civile afin d'obtenir réparation des dommages causés et remboursement des frais engagés. Mon Cabinet traite régulièrement ce genre de contentieux de voisinage. Pour toute question, n'hésitez pas à me contacter. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Succession de bail
Question postée par tapio le 22/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour maitres, tout d'abord merci pour votre aide qui nous est si précieuse. Je m'appelle David, j'ai 31 ans ,je vivais jusque la en hlm avec ma grand mère. Elle est décédée au mois de novembre et le bail étant a son nom les hlm m'ont aussitôt envoyé une lettre me laissant 6 mois pour quitter les lieux. Je précise quand même que c'est un logement de type f4 et que j'y vis seul. Étant un descendant et vivant chez ma grand mère, déclaré, depuis plusieurs années (preuves a l'appui) les hlm ont-ils le droits de me demander de partir avant de placer mon dossier en expulsion ? Ne puis je pas récupérer le bail en attendant que l'on me propose une logement plus petit? Sachant que je suis réglo avec le loyer et les charges que je paye chaque mois malgré que je ne sois même pas sur que ce soit a moi de le payer vu que je ne suis pas un héritier de ma grand mère Je vous remercie par avance pour votre réponse et je vous souhaite une bonne journée

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Cher Monsieur, Je vous ai déjà répondu...

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Reprise de bail apres deces
Question postée par david le 22/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour maitres, tout d'abord merci pour votre aide qui nous est si précieuse. Je m'appelle David, j'ai 31 ans ,je vivais jusque la en hlm avec ma grand mère. Elle est décédée au mois de novembre et le bail étant a son nom les hlm m'ont aussitôt envoyé une lettre me laissant 6 mois pour quitter les lieux. Je précise quand même que c'est un logement de type f4 et que j'y vis seul. Étant un descendant et vivant chez ma grand mère, déclaré, depuis plusieurs années (preuves a l'appui) les hlm ont-ils le droits de me demander de partir avant de placer mon dossier en expulsion ? Ne puis je pas récupérer le bail en attendant que l'on me propose une logement plus petit? Sachant que je suis réglo avec le loyer et les charges que je paye chaque mois malgré que je ne sois même pas sur que ce soit a moi de le payer vu que je ne suis pas un héritier de ma grand mère Je vous remercie par avance pour votre réponse et je vous souhaite une bonne journée

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Cher Monsieur, Au décès du locataire principal, le bail continue de s'appliquer à ses descendants qui vivaient avec lui depuis plus d'un an au moment du décès (article 14 de la loi du 6 juillet 1989). Vous avez donc le droit de rester dans les lieux. Je vous suggère d'écrire à votre bailleur pour lui mentionner ce texte de loi (en recommandé avec AR dont vous garderez une copie). S'il saisit quand même un Tribunal pour demander votre expulsion, il devrait être condamné comme votre position est conforme à la loi. Dans ce cas, vous pourrez me contacter afin que je vous représente comme il n'est jamais bon de se présenter seul devant un Juge. Je reste à votre disposition. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 0953400251 - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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J'ai reçu la visite d'un huissier pour saisie conservatoire
Question postée par faubertdaniel78 le 21/01/2015 - Catégorie : Impôts - fiscalité

J'ai reçu la visite d'un huissier à mon domicile pour saisie conservatoire....celui ci n'a rien à priori rien noté à ma grande surprise et ne m'a laissé aucun document? Que cela peut il signifier ? qu'il n'y avait rien a saisir? Merci

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Madame, Monsieur, La plupart du temps, lorsqu'un huissier viens procéder à une saisie (relevé des biens disponibles et évaluation) il s'aperçoit que le prix d'une vente aux enchères ne couvrira pas les frais de cette vente. Elle est donc économiquement inutile puisqu'il ne restera rien à donner à votre créancier. Sauf le cas où vous possédez des oeuvres d'art, voitures de valeur... Concrètement, si l'huissier ne vous a rien remis, c'est qu'il n'a relevé aucun bien susceptible d'être saisi. Je vous invite, afin de régulariser votre situation, à vous rapprocher de cet huissier pour négocier un paiement échelonné de votre dette. Mon Cabinet est à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Sociétés - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Plan de travail abîmé suite à un léger dégât des eaux
Question postée par anitalh le 20/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Il y a eu une fuite d'eau dans le meublé où je vivais. Elle venait d'avant le compteur d'eau. L'agence qui gérait le logement a mis plusieurs jours avant d'appeler un plombier. La fuite s'est donc empirée et l'eau a commencé à s'infiltrer dans le plan de travail qui s'est fissuré. J'ai prévenu l'agence et on m'a répondu qu'on verrait ultérieurement. Lors de l'état des lieux de sortie, on m'a dit que j'aurai dû voir avec mon assurance, mais que finalement le propriétaire allait voir ça. Puis j'ai reçu mon chèque de garantie moins le montant du remplacement du plan de travail. Mon assurance m'a dit que même en étant dans ce logement, le dégât n'était pas à ma charge. Ils m'ont fait une attestation qui le confirme. J'ai présenté celle-ci à l'agence. Leur réponse a été : "Le propriétaire n'accepte pas de vous rembourser. Le dossier est clos." Pourriez-vous me dire si je suis bien dans mon droit et m'indiquer les articles de loi qui y font référence ? Merci pour votre aide !

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Cher Monsieur, Vous auriez dû, en cas de dégât des eaux, prévenir votre assurance, bien que vous ne soyez pas à l'origine de la fuite. En effet, les assurances du responsable et de la victime se mettent en relation après réception du constat, envoient des experts et déterminent les responsabilités avant de procéder à l'indemnisation. Toutefois, ce sinistre a dû vraisemblablement être indemnisé par l'assurance du syndic ou du propriétaire. Le fait que l'on vous retienne à vous aussi cette somme constitue un double encaissement. De plus, vous n'êtes pas responsable de la dégradation. Vous avez donc le droit d'agir en Justice sur le fondement de la non restitution de votre dépôt de garantie. Toutefois, mesurez bien le montant du dépôt car une action en Justice a un coût. Et bien que certaines juridictions permettent de se représenter seul, je ne peux que trop vous conseiller de prendre un avocat comme même devant ces juridictions, il y a des procédures très précises à respecter. Mon Cabinet est à votre disposition si vous souhaitez agir. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Contestation debit carte bancaire liée a un vol
Question postée par SoniaSo le 19/01/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Je suis victime d'acte frauduleux a la carte bancaire qui m'a ete volee et probablement remis dans mon sac. Il s'agit certainement d'un vol dans mon lieu de travail, ou nos affaires personnels sont posés dans un vestiaire commun sans cadenas. Cela fait plus de 8 ans que je possede le meme code confidentiel et personne ne le connait a part. Il se pourrait qu'en etant allé au restaurant avec des collegues de travail, qui auraient vu mon code involontairement,lors du paiment meme en cachant le code, je soupconne donc quelqu'un qui travaille avec moi de m'avoir derober ma cb et fait ces achats frauduleux avec ma cb. Apres avoir envoyé le depot de plainte ainsi que le releve bancaire et une lettre de contestation, la banque postale refuse de prendre en charge ma plainte et ma contestation.je suis responsable mais nous ne sommes jamais a l'abris des regards malveillants! Aidez moi svp a trouver une solution, c'est urgent car je suis fichée a la banque de France. Merci bien. Sonia

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Chère Madame, Vous êtes normalement protégée et par votre contrat carte bleue et par la loi en cas d'utilisation frauduleuse de vos moyens de paiement. Il faut déjà regarder dans quelles conditions êtes vous couverte pour ces actes par votre contrat (ainsi que les exclusions). En effet, il est souvent indiqué que votre Carte Bleue ne doit pas être laissée sans surveillance et que le code secret ne doit pas être noté et susceptible d'être connu de tiers. Dans votre cas, vous laissiez cette carte dans le vestiaire de votre lieu de travail et n'aviez pas d'autre choix et vous n'avez communiqué le code à personne. Vous devez donc demander à votre banque le remboursement de toutes les sommes débitées à votre insu et, évidemment, faire opposition à votre carte si ce n'est déjà fait. Il arrive toutefois que les banques tentent de vous dissuader en indiquant que vous êtes en tort. Dans ce cas, adressez un courrier au Médiateur de la banque si une relance de cette dernière reste sans effet. Enfin, si cette situation perdure et que votre banque refuse de vous couvrir alors qu'elle est assurée pour cela et que la loi l'y oblige, vous pourrez : - Saisir un Avocat (mon Cabinet traite ce genre de dossiers) - Saisir une association contre les abus bancaires (ACAB...) Vous pouvez également écrire à la banque de France pour indiquer que votre situation débitrice n'est due qu'à des malversations. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Bancaire - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit Fiscal - Droit Immobilier - Droit des Assurances http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Chère Madame, Vous êtes normalement protégée et par votre contrat carte bleue et par la loi en cas d'utilisation frauduleuse de vos moyens de paiement. Il faut déjà regarder dans quelles conditions êtes vous couvertes pour ces actes par votre contrat (ainsi que les exclusions). En effet, il est souvent indiqué que votre Carte Bleue ne doit pas être laissé sans surveillance et que le code secret ne doit pas être noté et susceptible d'être connu de tiers. Dans votre cas, vous laissiez cette carte dans le vestiaire de votre lieu de travail et n'aviez pas d'autre choix et vous n'avez communiqué le Code à personne. Vous devez donc demander à votre banque le remboursement de toutes les sommes débitées à votre insu et, évidemment, faire opposition à votre carte si ce n'est déjà fait. Il arrive toutefois que les banques tentent de vous dissuader en indiquant que vous êtes en tort. Dans ce cas, adressez un courrier au Médiateur de la banque. Enfin, si cette situation perdure et que votre banque refuse de vous couvrir alors qu'elle est assurée pour cela et que la loi l'y oblige, vous pourrez : - Saisir un Avocat (mon Cabinet traite ce genre de dossiers) - Saisir une association contre les abus bancaires (ACAB...) Vous pouvez également écrire à la banque de France pour indiquer que votre situation débitrice n'est due qu'à des malversations. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Bancaire - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit Fiscal - Droit Immobilier - Droit des Assurances http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Changement de destination
Question postée par danymarley le 18/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour en 2003 le syndicat vote ma boutique en habitation pour un acquéreur qui s'est désisté. en 2014 la mairie de paris me donne l'autorisation pour le changement de destination partiel,logement et boutique régulariser par un géomètre. en AG des copropriétaires en juillet 2014 le responsable du syndic refuse de prendre mes documents en disant que ça veut rien dire. puis-je louer mon logement sans me soucier du syndic? mes remerciements.

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Cher Monsieur, Dans le cas où toutes vos autorisations sont conformes et valablement obtenues, vous pouvez louer votre bien en habitation. En effet, le cas est finalement le même que celui d'un propriétaire d'un bien d'habitation. Aucune autorisation n'est requise du Syndic pour mettre son bien en location. Si le Syndic estime que ce bien n'est pas un local d'habitation, il devra en rapporter la preuve... mais ne pourra pas le faire puisque vous avez valablement obtenu ce changement d'affectation. En cas de difficultés persistantes, vous pouvez vous rapprocher de mon Cabinet. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Soucis vente
Question postée par Mistic le 17/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

j'ai acheté en 2006 avec Mme N. Un appart en 50/50. Le crédit de Mme N. a été rembourser en totalité en juillet 2013 par Mme M. , mais celle ci n'a jamais fait les demarches au notaire pour changer l'acte de propriété . avec madame N. Nous avons signé un compromis de vente avec des acheteurs,nous avons fait une reconnaissance de dette à mme M. pour solder son credit immo qui a été signé chez le notaire. Moi même Mr R., jai remboursé toutes les mensualités assurance comprise du crédit immo de Mme M. Depuis le début de l'obtention du prêt. Aujourd'hui mme M. demande qu'on lui donne la moitié du prix de vente alors qu'elle n'a pas son nom sur l'acte de priorieté et qu'elle n'a jamais effectué de travaux ou autre ni rembourser de credit. Elle a envoyé une lettre reco. au notaire ,, selon la loi je ne pense pas qu'elle puisse nous réclamer un autre montant que le solde restant dût de son crédit immo? ( j'ai toute les preuves des remboursements du crédit immo effectué par moi meme)

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Madame, Monsieur, Je comprends que vous avez acheté un appartement avec une autre personne (Madame N), mais que vous apparaissez seul sur l'acte de vente comme propriétaire. Cette Madame N avait emprunté en son nom propre pour payer sa partie de l'acquisition. Vous avez vous même remboursé le crédit de Madame N. Aujourd'hui, vous souhaitez vendre (compromis signé) mais Madame N vous réclame la moitié du prix de vente alors que c'est vous qui avez payé sa partie du crédit. Celle-ci ne peut pas prétendre à cet argent. En effet, celle-ci n'est propriétaire que de la part du bien qu'elle a payé. Si au final, elle n'a payé que 10% du prix d'acquisition, par exemple, elle aura le droit à 10% du prix de vente. Toute demande différente de sa part serait injustifiée et abusive. Dans tous les cas, vous devez indiquer au notaire que vous êtes le seul propriétaire puisqu'il n'y a que vous sur l'acte de vente et lui demander de procéder à la vente sans tenir compte des demandes infondées de cette Madame N. Vous verserez ensuite la part due à Madame N selon ce qu'elle a vraiment payé. Si celle-ci n'est pas contente ou en accord avec votre calcul, il lui appartiendra de saisir un tribunal et vous pourrez prouver que vous lui avez bien versé ce qui est dû. Si des difficultés surviennent, je vous invite à vous rapprocher de mon Cabinet. Je traite régulièrement ce genre de conflits entre propriétaires. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09 53 40 02 51 - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit Fiscal - Droit des Affaires ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Expatrié associé
Question postée par Noweb le 14/01/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, je suis en phase de création d'entreprise et souhaiterais prendre comme associé minoritaire, un français expatrié en Thaïlande. Quelles pièces justificatives doit-il avoir pour les formalités de création d'une SARL ? Carte d'identité seulement ? S'il perçoit une rémunération ou des dividendes, sera-t-il imposable en France ? Si oui, sous quel régime ? D'autres spécificités à son statut d'associé expatrié ? Merci d'avance de votre précieuse aide.

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Madame, Monsieur, Le nom de tous les associés ne doit pas figurer forcément aux statuts. Vous pouvez tout à fait faire une cession de part sous seings privés et ne pas la porter à cet acte. Toutefois, pour la bonne information des tiers, il convient de publier l'acte de cession. A ce titre, vous n'avez même pas besoin du document d'identité de votre futur associé, si vous le connaissez puisque lors de l'enregistrement de l'acte de cession, on ne vous la demandera pas. A tout le moins si c'est vous qui souhaitez publier. Je comprends maintenant que vous n'avez pas constitué ladite société. Je n'ai pas le temps de vous communiquer la liste complète des documents et démarches à réaliser mais mon Cabinet assiste régulièrement les personnes qui souhaitent faire ces démarches. Vous pouvez vous rapprocher de moi le cas échéant. Pour la fiscalité, de la même manière, il conviendrait de réaliser une courte étude pour déterminer l'impact fiscale pour lui. Cela va dépendre du fait qu'il soit résident fiscal français ou non et d'autres critères en plus des conventions fiscales régissant les rapports entre la France et la Thaïlande. Si vous souhaitez vous assurer que vos démarches soient légalement accomplies et être informé des conséquences fiscale de cette opération que vous projetez, vous pouvez me contacter. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit des Affaires/Sociétés - Droit Fiscal - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Associé expatrié
Question postée par Noweb le 14/01/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, je souhaiterai savoir s'il est possible de s'associer au capital d'une entreprise française avec un expatrié (français vivant à l'étranger) ? Si oui, quelles sont les spécificités et contraintes administratives et fiscales ? Merci d'avance

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Madame, Monsieur, Je comprends que l'entreprise que vous mentionnez est détenue (son capital) par une français expatrié à l'étranger. C'est une société française et il n'existe aucune difficulté ni contraintes pour que vous rachetiez des parts ou que vous souscriviez à une augmentation de capital. Concernant la fiscalité applicable, cette société sera vraisemblablement soumise à l'IS français et vous à l'impôt sur les dividendes en France. Pour une étude plus détaillée, je vous prie de me contacter. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Fiscal - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit Immobilier - Droit des Assurance http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Préavis locataire en dehors de l'anniversaire du bail
Question postée par pauline le 14/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis propriétaire d'un appartement que j'ai mis en location via une agence de gestion. Je souhaiterai habiter cet appartement mais j'ai raté de 15j la date anniversaire du bail pour donner congé au locataire. C'est un bail meublé de 1 an. Il y a t il des mesures exceptionnelles qui permettent de donner congé au locataire en dehors de la date anniversaire ? Comme par exemple une grossesse, ce qui est mon cas ? merci.

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Chère Madame, Il n'existe aucune mesure exceptionnelle qui vous permette de demander une reprise valable sans respect des délais légaux. Je vous suggère de vous rapprocher de votre locataire afin d'envisager une solution amiable qui sera susceptible de vous permettre cette reprise avant le prochain terme du bail. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit des Affaires - Droit Immobilier - Droit Fiscal - Droit des Assurances - Droit des Contrats http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Non remboursement de la dette
Question postée par fleure09 le 08/01/2015 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, depuis quelque mois j'ai commander deux telephones portables sure Internet pour ma collegue. Malheuresement j'ai mis mon adresse. Le 2ème portable n'a toujours pas été payer par cette collègue qui travail avec moi. Maintenant je me retrouve dans une situation difficile avec les huissiers pour regler cette dette de 300€. Meme si Elle a regler avec sa carte bancaire en 4 fois, cela se retourne contre moi.je ne sais plus comment faire, merci de me conseiller et me dire comment regler le probleme.En vous remerciant par avance. Fleure09

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Chère Madame, Je comprends que vous avez commandé ces deux téléphones pour une collègue à vous mais qu'elle n'en a payé qu'un seul. Comme vous êtes la personne qui a commandé, c'est vous qui recevez les relances. Toutefois, vous indiquez que c'est elle qui a payé les portables, non vous. Je vous suggère d'adresser un courrier recommandé à l'organisme de relance ainsi qu'à la société auprès de qui l'achat a été réalisé pour leur indiquer que vous n'êtes pas concerné par ce contrat qui a été conclu par votre collègue, comme c'est elle qui a déjà réglé une partie des sommes dues et que vous n'avez fait que passer la commande pour son compte. Par la suite, vous risquez de recevoir encore de nouvelles et nombreuses relances comme ces organismes fonctionnent en mettant la pression aux débiteurs vrais ou supposés sans réellement tenir compte des exceptions légales qu'on peut leur opposer. Ne tenez pas compte de ces relances successives. Au pire des cas, vous finirez par être convoqué devant un Tribunal d'instance et vous produirez les courriers que je vous ai invité à rédiger en expliquant que vous n'êtes pas le cocontractant mais que c'est bien votre collègue. N'ayant jamais bénéficié des appareils, vous ne pouvez pas être tenue de les payer. Mais, concrètement, je doute que cette société saisisse un Juge pour une somme si faible. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit Fiscal http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Résolution ag
Question postée par Florence le 06/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Une résolution d'AG a été votée à la majorité 25 en mai 2014. Pendant l'AG, le syndic a cru que les travaux étaient acceptés à la majorité 25. Mais après coup, il a dû se rendre compte que les voix étaient insuffisantes. Du coup, il a inscrit sur le PV que l'assemblée a décidé de procéder à l'unanimité à un second vote à la majorité 24. Or, il n'y a jamais eu de second vote à la majorité 24. J'ai demandé la rectification du PV pour erreur matérielle mais le syndic nie et dit qu'il y a bien eu un second vote. Nous sommes cinq copropriétaires à nous être manifestés pour demander la rectification. J'ai même demandé une conciliation. En conciliation, le syndic a continué de nier. Pour couronner le tout, la résolution ne respecte pas le règlement de copropriété. Puis-je encore agir? Merci pour vos précieux conseils.

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Chère Madame, Vous pouvez toujours agir, si ces travaux n'ont pas eu lieu, pour les empêcher, si c'est la volonté réellement exprimée par tous les copropriétaires et s'ils ont eu lieu illégalement, pour demander réparation du préjudice subi (qu'il faudra donc évaluer pour estimer l'intérêt économique de l'action). Toutefois, si la médiation n'a pas porté une réponse favorable, il vous reste le recours contentieux. Dans ce cas, il faudra que vous puissiez prouver qu'il n'y a pas eu de second vote (attestations, incohérences sur les actes, etc...). Mon Cabinet conseille régulièrement les copropriétaires dans les litiges qui peuvent les opposer à leur syndic. Vous pouvez me contacter si vous souhaitez plus d'informations. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Modification plan maison
Question postée par gaelle027 le 06/01/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour nous sommes en train de faire construire une maison. notre maison fera 83m²habitables,surface maximum autorisé sur le terrain. nous voudrions décaler une cloison,séparant le séjour et le garage,ce qui agrandirait le séjour et diminuerait le garage mais le chef de chantier n'est pas d'accord. a t'il le droit de refuser? cdt

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Madame, Monsieur, Concrètement, vous n'avez pas le droit d'augmenter la surface habitable déclarée lors de votre dépôt de permis de construire sans déclaration supplémentaire. Votre Chef de chantier a donc agi avec précaution car s'il ne se tient pas aux plans, il peut voir sa responsabilité engagée. Maintenant, certains professionnels acceptent de déroger au permis de construire si vous leur fournissez préalablement une décharge de responsabilité. Je vous suggère donc de lui proposer cette décharge. Mais si la surface habitable inscrite au permis est celle maximale autorisée par le COS, vous ne serez pas en règle avec les dispositions intéressant l'urbanisme et risquez d'être contraint de vous y conformer par la suite et en cas de contrôle. En espérant avoir répondu à votre question, mon Cabinet reste à votre disposition pour toutes questions que vous pourriez avoir. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Assurances ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Madame, Monsieur, Concrètement, vous n'avez pas le droit d'augmenter la surface habitable déclarée lors de votre dépôt de permis de construire. Votre Chef de chantier a donc agit avec précaution car s'il ne se tient pas aux plans, il peut voir sa responsabilité engagée. Maintenant, certains professionnels acceptent de déroger au permis de construire si vous leur fournissez préalablement une décharge de responsabilité. Je vous suggère donc de lui proposer cette décharge. Mais si la surface habitable inscrite au permis est celle maximale autorisée par le COS, vous ne serez pas en règles avec les dispositions intéressant l'urbanisme. En espérant avoir répondu à votre question, mon Cabinet reste à votre disposition pour toutes questions que vous pourriez avoir. Salutations Distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Assurances ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Quelle structure mettre en place ?
Question postée par Jaykatoon le 05/01/2015 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Je monte actuellement un projet immobilier sur le Portugal. Je suis en train de réfléchir a quelle serait la meilleure alternative de choix de société, sachant que dans cet immeuble que je vais acheter, puis rénover, dont certains appartements (3 sur 15 dispos) seront revendus afin de rembourser le crédit. Sauf erreur de ma part, la fiscalité qui s'appliquera sera portugaise sachant que je suis dans l'optique de monter une société francaise. Qu'en sera-t-il du volet des plus-values, sachant que je ne rechercherait là qu'à rembourser le crédit, le reste restant dans le patrimoine que je vais me constituer... Autres paramètres, mes parents seront associés dans l'affaire et Ils ne sont pas les acheteur des 3 appartements ciblés...enfin je prévois d'occuper un des appartments à terme, sachant que je serai associé-gérant majoritaire... Une personne pourrait elle me renseigner afin que je puisse faire le meilleur choix possible de structure.. Vous en remerciant par avance, Cdlt,

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Cher Monsieur, Je comprends que vous souhaitez lancer un projet immobilier au Portugal (achat d'un immeuble avec rénovation, mise en vente de certains appartements et mise en location d'autres avec réserve d'usage pour un dernier) par l'intermédiaire d'une société française que vous souhaitez créer. Vos parents seront vos associés mais vous m'indiquez qu'ils ne seront pas propriétaires. Concrètement, j'en déduis que vous souhaitez acquérir le bien en votre nom propre ? Mais dans ce cas, pourquoi passer par une société ? Le projet que vous évoquez est susceptible de prendre plusieurs formes (détention du bien par une société ou en nom propre, gestion du bien par une société ou en nom propre....). C'est ensuite de la structure que vous aurez choisie que découlera une fiscalité ou une autre. Mon Cabinet assiste souvent les particuliers et les entreprises dans la mise en place de ce genre de projet. Votre question ne peut pas être traitée telle qu'elle, sans recueillir plus d'éléments et sans une étude juridique plus poussée. Si vous souhaitez être assisté dans ces démarches, vous pouvez me contacter au : 0953400251 Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit Fiscal - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit des Affaires ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Le vendeur peut-il introduire nouvelle clause entre promesse et vente
Question postée par rapha1 le 24/12/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J ai signé une promesse de vente le 26/10,obtenu le credit pour un appartement vendu à la découpe par un institutionnel.La date de vente devrait avoir lieu le 27/01,mais depuis l obtention du credit silence radio,envoi de mails,aucune réponse.Connaissant certains locataires nous avons su que les locataires avaient créé une association et avaient entrepris une action en justice contre le bailleur pour ne pas être éjecté .Ils auraient trouve un terrain d entente et le bailleur voudrait vendre à PERL et l immeuble deviendrait des logements sociaux. Alors j ai 3 questions: -le bailleur a-t-il reellememt le droit de ne plus me vendre le bien? -A-t-il le droit de vendre et de transformer ensuite l immeuble en logements sociaux ? -A-t-il le droit d introduire des nouvelles clauses entre promesse et acte de vente? Merci d avance, Cordialement

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Madame, Monsieur, Non, le vendeur ne peut en aucun cas introduire de nouvelles conditions à la promesse de vente sans votre accord. Ensuite, concrètement, il peut ne pas réitérer sa signature chez le notaire le jour de la conclusion de l'acte de vente. Dans ce cas, vous avez la possibilité d'agir en Justice pour, soit le forcer à vendre le bien, soit obtenir réparation. Enfin, il peut tout à fait transformer l'immeuble en logement sociaux mais tout en respectant votre promesse. La promesse de vente dont vous êtes bénéficiaire doit trouver à s'appliquer. Si le vendeur vous fait maintenant des difficultés, vous pouvez contacter mon Cabinet afin que je vous renseigne sur vos recours. Je vous souhaite d'excellentes fêtes de fin d'année. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit des Contrats - Droit des Assurances - Droit Fiscal - Droit des Affaires ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Trouble de voisinage
Question postée par byssea91 le 22/12/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j'aimerais savoir quel recours utiliser en cas de nuisances diurnes répétitives ? j'ai trouvé plusieurs réponses par internet concernant les instruments de musique utilisés par mon voisin mais rien concernant le chant abusif chaque jour que j'entends comme si j'étais pratiquement dans la pièce,même téléviseur allumé. A 9 h du matin comme à 14h ou 19h parfois tout l'après midi cela devient ingérable. merci d'avance de vos informations

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Les troubles du voisinage ne sont pas constitués uniquement par le tapage nocturne. Des nuisances diurnes (de jour) peuvent tout à fait vous causer un trouble suffisant pour que vous en demandiez la cessation. En l'espèce, le premier réflexe à avoir est d'appeler la police pour qu'elle vienne constater le trouble et qu'elle dresse PV avec éventuellement convocation devant le tribunal. Mais en pratique, la police ne se déplace pas souvent, encore moins pour les nuisances de jour. Dans ce cas, il conviendrait de : - Contacter le propriétaire de l'appartement si votre voisin n'est que locataire pour lui indiquer que le preneur du bail vous cause des troubles et lui demander de bien vouloir les faire cesser. Si cette solution est encore sans effet : - Saisissez un huissier de Justice qui viendra constater le bruit, au besoin avec un sonomètre, et, fort de ce constat, saisir le Tribunal d'instance pour demander la cessation de ces nuisances ainsi que la réparation du préjudice qu'elles vous ont causées. Mon Cabinet traite régulièrement de ce genre de litige de voisinage. En cas de conflit persistant, n'hésitez pas à nous contacter. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit des Affaires - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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L'entrepreneur ne veut plus fair certain travaux&veut modifier le devi
Question postée par amluck le 22/12/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Nous avons signé un devis pour faire refaire entièrement notre appartement. Celui-ci comprenait entre autre la fourniture, la livraison et la pose d'une cuisine par notre entrepreneur. Il nous a fait une proposition d'aménagement qui ne nous convient pas. Nous lui avons fait une contre-proposition et, sans même échanger avec nous sur ce qui est faisable ou pas, il a décidé que comme on a refusé sa proposition, il ne veut plus s'occuper de ce poste et souhaiterait qu'on signe un devis rectificatif. Hors, ça ne nous intéresse pas. Sommes-nous en droit de refuser sa demande? Quel recours avons-nous contre lui? PS : il nous fait le même coup pour les fournitures de la salle de bain. Il a insisté pour marquer sur le devis le prix et la marque des matériels. Il nous a fait une proposition récente de matériel mais ça ne nous plaît pas. On lui a fait une contre proposition (en respectant les prix et marques sur le devis) et il refuse d'en assurer la commande et la livraison. Merci.

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Madame, Monsieur, Normalement, votre entrepreneur doit s'en tenir au devis qu'il vous a transmis avant le commencement des travaux et pour lequel vous avez donné votre accord, tant sur le prix, la consistance des travaux que sur les matériaux et éléments à poser. S'il refuse d'honorer ce devis (qui une fois signé par vous et accepté vaut contrat), vous pouvez l'y contraindre. Mon Cabinet traite souvent ce genre de problème contractuels. En cas de trouble persistant, n'hésitez pas à me contacter. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Question devis/factures
Question postée par Rital le 21/12/2014 - Catégorie : Droit des affaires

La société qui a fait les travaux dans mon resto, avant de les commencer, m'a présenté un devis (41M€ au tot. et j'ai payé 20M tout de suite).Pendant les travaux j'ai reçu 3factures, je les ai payées en pensant que c'était le décompte du devis initial. Je pensais avoir tout payé et je viens de découvrir que je dois encore payer 17M€ du devis initial! Je viens de comprendre que les 3 factures étaient en plus du devis! Puis je contester? J'ai reçu 1 devis initial (sans facture) et 3 factures (sans devis, mais malheureusement déjà payées!)

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Sa réponse :

Cher Monsieur, Normalement, le devis correspond au prix de la prestation totale. Si des coûts supplémentaires doivent être engendrés, cela doit se faire avec votre accord. Vous pouvez donc contester cette nouvelle facture hors devis si l'entreprise s'en est tenue aux prestations du devis sans en ajouter. Mon Cabinet traite souvent de ce genre de litige contractuels. En cas de conflit persistant, vous pouvez me contacter : 09 53 40 02 51 Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit des contrats - - Droit immobilier - - Droit des assurances - - Droit fiscal - - Droit des affaires - http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Serrure dans état des lieux de sortie
Question postée par ccy le 16/12/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

En faisant l'état des lieux de sortie ce jour, j'ai remis à mon agence immobilière, le jeu de clés de l'appartement que je louais. Or, j'ai changé la serrure de l'appartement il y a qq temps suite à une perte de clés. J'avais, avant, une serrure avec une clé qui permettait d'ouvrir aussi tous les locaux et entrée principale de l'immeuble. Du fait que j'ai changé la serrure, j'ai remis un jeu de 2 types différents de clés, celles permettant d'ouvrir les portes de l'immeuble + celles de la porte d'entrée de mon appart. L'agence ne m'a rien dit car ne s'en est pas rendu compte. Sur l'état des lieux de sortie, figure la mention : "remise de 6 clés" à l'instar de ce qui figurait sur l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire peut-il exiger que je remette une serrure identique à celle d'origine (dont les clés ouvrent tous les accès à l'immeuble) ? Merci pour votre réponse

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Madame, Monsieur, On peut envisager, si les clés sont si particulières qu'elles permettent d'ouvrir tant l'appartement que les autres locaux de l'immeuble, que vous auriez dû prévenir le propriétaire avant ce changement afin de remplacer le canon par un du même genre. Mais ce qui est fait est fait et, d'ailleurs, les conséquences de ce manquement sont plutôt minimes, voir inexistantes. De plus, si l'état des lieux ne mentionne pas de réserve, le propriétaire (ou l'agence) ne sera pas fondé à vous réclamer quoi que ce soit. Vous devrez donc recevoir sous peu votre chèque de caution si l'appartement a bien été rendu dans un état conforme à l'état des lieux lors de votre entrée dans l'appartement. En cas de difficultés pour cette restitution, nous pouvons vous assister. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Bail pour une association
Question postée par Hadjer le 11/12/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Etant propriétaire d'un local commercial et je souhaite louer mon local à une association quel genre de bail doit je conclure? Merci de votre réponse. Cordialement.

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Madame, Monsieur, Le fait que le preneur soit une association n'a pas de conséquence sur le type de bail. Vous pouvez donc louer selon bail professionnel ou bail commercial bien que celle-ci n'ai pas d'activité commerciale ou soit à but non lucratif par exemple. Notre Cabinet assiste souvent les propriétaires dans ces démarches. Nous restons à votre disposition. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit des Contrats - Droit Fiscal - Droit des Assurances ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Annulation référé
Question postée par prince le 08/12/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Pour un renouvellement de bail commercial nous avons du avoir recours à un référé heure par heure car le mandataire d'une indivision qui avait plein pouvoir ne voulait pas signer malgré un mail d'acceptation de renouvellement de sa part. la veille de l'audience le mandataire a signer ce bail pour éviter l'article 700. avons nous un recours pour récupérer ces frais car cela nous paraît assez léger comme comportement. Merci

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Madame, Monsieur, Le comportement de ce mandataire n'est, en effet, pas très sérieux. Vous pouvez envisager d'agir sur le fondement de l'article 1382 du Code civil qui dispose que : Tout fait qui cause un dommage à autrui en oblige l'auteur à le réparer. Son retard et sa mauvaise foi vous ont causé un dommage (préjudice financier constitué pas les frais de Justice, les frais d'avocat et les frais d'huissier). Vous êtes donc fondé à agir. Toutefois, je vous invite à mesurer l'enjeu économique de ce litige pour évaluer l'intérêt d'une telle action qui va là encore engendrer des coûts et prendre du temps. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit des Affaires - Droit des Sociétés - Droit Fiscal - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Auto-entrepreneur
Question postée par Nassim le 07/12/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Je suis étudiant étrangé de nationalité Algerienne. Je souhaiterais savoir s'il était possible pour moi d'avoir une activité auto-entrepreneur tout en gardant mon statut d'étudiant. Merci.

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Cher Monsieur, Ni votre qualité d'étudiant, ni celle de non national français ne s'opposent à ce que vous puissiez avoir une activité sociale. Vous pouvez donc constituer toute société que vous souhaitez et l'enregistrer au RCS. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris 09.53.40.02.51. - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Assurances - Droit Immobilier - Droit des Contrats ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Protocole accord départ
Question postée par loulou78 le 05/12/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bjr. Je suis propriétaire et loue ma maison. j'arrive aux termes des 3 ans, je notifie par huissier à mes locataires (charmants) mon intention d'habiter ma maison. 6 mois leur pose problème, ils me demandent 9 mois. Comment me garantir qu'ils partiront bien ? S'ils restent et qu'ils ont un aléa, ne vais-je pas repartir pour un bail de 3 ans ? d'avance merci.

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Madame, Monsieur, Normalement, le bail qui arrive au terme des 3 ans, s'il n'est pas dénoncé, est tacitement reconduit pour une même période de 3 ans. S'il est dénoncé mais que les locataires restent dans les lieux, ils deviennent occupants sans droit ni titre et peuvent être expulsés après décision de Justice. L'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité à la fin des 3 ans, si un évènement précis le justifie et quand le bailleur veut reprendre le bien, de conclure un contrat d'une durée plus courte. Mais cette durée ne peut pas être inférieure à un an. Donc, dans votre cas, cela est problématique. Je vous suggère donc de laisser le bail se terminer et de laisser vos locataires dans les lieux pour cette période de 6 mois. De la sorte, il ne pourront pas prétendre que le contrat est reparti pour une durée de 3 ans. Enfin, pour répondre à votre dernière question, il n'existe pas de moyen de les contraindre à partir, dans aucun cas. Imaginons que vous puissiez légalement leur donner un bail de 6 mois, si ceux ci décident de ne pas honorer leur engagement et reste, vous serez en fait dans la même situation de devoir saisir le Juge. Ne faite donc pas de contrat et si ceux-ci prolongent au delà de ce que vous pouvez accepter, vous devrez saisir le Juge. En espérant vous avoir éclairé. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit des Affaires - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Renseignement procedure d'expulsion
Question postée par achat2500 le 05/12/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je viens d'acquérir un bien suite à une vente aux enchères Comment procéder à la procédure d'expulsion des anciens propriétaires puis je demander des indemnités d'occupations? Par avance merci de votre retour Cordialement.

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Madame, Monsieur, Il convient d'abord de savoir si le bien a été acheté libre ou occupé. Si il a été acheté occupé, vous devez mettre fin au bail dans les conditions strictes de la loi du 6 juillet 1989 (si le bail est bien conclu sous le régime de cette loi). S'il a été acheté libre, les occupants sont dits "sans droit ni titre". Si l'expulsion est nécessaire, vous devez saisir le Tribunal compétent qui rendra une décision de Justice que vous ferez exécuter par un huissier. Lors de cette instance, vous devrez demander le paiement d'une indemnité d'occupation. Mais sachez que vous ne pourrez pas expulser les occupants avant la fin de la trêve hivernale. En pratique, ces démarches sont complexes et je ne saurai que trop vous conseiller de vous rapprocher d'un avocat. En espérant vous avoir éclairé. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit des Affaires - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Requalification d'un bien immobilier
Question postée par domie le 05/12/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai fait des travaux (fenêtres et volets et porte d'entrée) qui me donnaient droit à crédit d'impôts. les impots refusent ce crédit en prétextant que mon appartement a été requalifié en maison de ville. mon acte de propriété indique bien un appartement. Que puis-je faire pour percevoir le crédit d'impots? Bien cordialement

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Madame, Monsieur, Il faut savoir qu'en matière d'impositions et de taxations, les services des impôts ne sont pas juge. Bien que l'on croit souvent que la position des impôts vaut loi, notamment quand il nous signale un redressement, les impôts ont vocation à taxer au maximum les contribuables et font souvent des erreurs dans l'appréciation de votre situation. De bonne ou de mauvaise foi d'ailleurs. Bien souvent, des clients sont venus me trouver et je me suis rendu compte que les sommes réclamées par les impôts n'étaient pas dues. Vous devez d'abord apprécier le ou les textes de loi en cause et savoir si votre bien immobilier est éligible réellement à ce crédit d'impôt. Si c'est le cas, vous devez contester la position des impôts dans un délai de deux mois (sinon vous devrez payer). Si les impôts ne vous donnent toujours pas raison et que vous êtes sur de votre droit, vous devrez saisir le Tribunal Administratif. Je ne saurai que trop vous conseiller de vous rapprocher d'un avocat tant ces démarches demande un formalisme précis. En espérant vous avoir répondu. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit des Affaires - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Association ?
Question postée par jice le 04/12/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, je souhaite proposer mes services à titre GRATUIT pour des petits dépannages (informatique, électricité, menu travaux, ...) juste pour rendre service aux personnes. Je ne demanderai rien en échange sauf le remboursement du matériel (vis, chevilles, ampoules, ...) et éventuellement les frais de déplacement. Ceci dans un but NON LUCRATIF mais uniquement pour aider les gens. Je ne demande rien en échange, mais si les personnes le souhaitent, ils peuvent me faire un don (une salade, 3 tomates, ..., ou un petit billet) selon leur bon vouloir. Dois-je obligatoirement créer une structure de type association ou est-il possible de le faire (légalement) sans déclaration préalable ? Merci de votre réponse. Cordialement.

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Cher Monsieur, Toute activité si elle engendre une contrepartie même minime ou si elle est exercée à titre habituelle doit faire l'objet d'un certain formalisme et notamment être exercée par une structure dont la forme sera appropriée aux conditions d'exercice. Dans votre cas, au delà de la rémunération, le fait que vous interveniez chez des personnes peut déjà demander que vous soyez assuré si vous causez des dommages. Donc oui, légalement, vous devriez avoir recours à une structure, associative par exemple. Maintenant, en pratique, très peu de personne prennent la peine de créer une structure pour ce type d'activité et les contrôles sont finalement rares. En espérant vous avoir répondu. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit des Affaires - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Validité caution locative
Question postée par Marlenesylvie le 26/11/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Validité d'une caution solidaire pour un tiers dd mari dans une communauté de biens sachant que le compte est commun et que l'epouse qui n'a pas signé ne travaille pas

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Chère Madame, Je ne vais pas vous donner le même son de cloche que mes Confrères. En effet, en matière de cautionnement, une disposition du Code civil (peu connue) indique que lorsqu'une personne mariée sou la communauté de biens donne un cautionnement, celui-ci doit recevoir l'accord du conjoint. Sans cet accord sur l'acte de cautionnement lui-même, la personne qui a signé n'engage que ses biens propres. En conséquence, tout les biens qui se trouvent dans le patrimoine commun ne sont pas saisissables. Je vous suggère donc de dénoncer le cautionnement qui, même s'il est valable (attention aussi aux mentions manuscrites obligatoires) ne produira en pratique aucun effet, à moins que le signataire ne possède des biens propres (comptes bancaires à son seul nom, comptes titres, biens immobilier...). Notre Cabinet traite régulièrement des difficultés que les propriétaires rencontres dans les rapports avec leurs locataires. Nous sommes à votre disposition pour tout question ou besoin d'assistance ou de conseil que vous pourriez avoir. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit des Assurances - Droit des Contrats - Droit Fiscal ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Rachat de prêt immobilier pour bien acquis en indivision
Question postée par louise2a le 19/11/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon concubin et moi avons acheté une maison en indivision et avons chacun un prêt immobilier sur notre part (43% pour moi et 57% pour lui) du montant du bien. Je souhaite faire racheter mon prêt immobilier par une autre banque que mon établissement actuel. La banque postale me propose un taux défiant toute concurrence. Cependant après lecture de mon offre de prêt reçue il y a 2 jours, quelques éléments m'ont interpellés. On me finance un crédit logement (comme lors de mon prêt initial) mais on demande également à mon concubin de se porter caution personnelle et solidaire à hauteur du montant de mon prêt + les intérêts. Ce n'était pas le cas lorsque nous avions contracté notre prêt en 2011 (tous les 2 dans la même banque). De plus la notion de pleine propriété apparaît sur cette offre de rachat de prêt. Qu'est-ce que cela implique légalement puisque nous sommes indivisaires ? Quelles modifications de cette offre de prêt suis-je en droit de demander ?

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Chère Madame, Lorsque vous avez souscrit l'emprunt initial, j'imagine que la banque a pris une garantie sur votre bien immobilier (hypothèque normalement). C'est pourquoi ce second établissement vous demande une caution personne physique puisque, dans le cas contraire, cet établissement n'aurait aucune garantie. Concernant la situation indiquée comme plein propriétaire, vous pouvez bien entendu demander à votre établissement de corriger cette erreur puisque vous détenez ce bien en indivision. Toutefois, si votre conseiller bancaire avait initialement compris que vous êtes la seule propriétaire, cela pourrait entraîner des modifications des conditions de votre emprunt. Mais vous avez une obligation de sincérité dans les déclarations que vous leur faite. Je ne saurai donc que trop vous conseiller de porter à la connaissance de l'établissement cette erreur. Je reste à votre disposition en cas de besoin. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Vente par un particulier sur un marché de noël
Question postée par M le 18/11/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Un particulier, non commerçant, non auto-entreprenneur, peut-il légalement vendre ses créations manuelles sur un marché de Noël organisé par une commune? Si oui sur quel(s) fondement(s)? Quelle(s) sont les démarches préalables obligatoires?

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Madame, Monsieur, Je vous invite à consulter le lien suivant qui détaille les différentes obligations vous incombant en fonction de la situation : http://www.flanerbouger.fr/legislation/entreprendre.php Cordialement.

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Coonditions générales de vente , produit défectueux frais de retour à
Question postée par Fifi le 17/11/2014 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonsoir, J' ai acheté un salon de jardin sur internet, un des fauteuils est arrivé gondolé alors que le colis était intact, après avoir contacté le SAV de la société, il a refusé de reconnaitre que le défaut n'était pas du au transport mais a un défaut d'origine(barre métallique intérieure tordue, il m'a proposé d'en racheter un pour 249 euros (valeur totale du salon 999 euros). J'ai envoyé une lettre recommandée avec photos à l'appui pas de réponse pendant 1 mois, une 2ème leur expliquant que j'allais envoyer le dossier à une association de consommateurs et là il me propose de renvoyer le fauteuil dans son emballage d'origine que je n'ai plus , il procèdera à un échange en revanche les frais d'envoi et de retours selon leurs conditions de vente sont à ma charge. Renseignements pris auprès de différents transporteurs les frais aller retours s'élèvent à 170 euros en moyenne,pour un fauteuil à 249 euros . Que dois je leur répondre , quelle est la solution.

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Cher Monsieur, Normalement, en matière de contrat de vente, les risques du transport sont à la charge de l'acheteur. En effet, le transfert de propriété a lieu dès l'échange des consentement bien que vous n'ayez pas encore été livré. Toutefois, si l'emballage était intact, le produit qui vous a été livré était défectueux. Et, dans ce cas, il est bien entendu qu'ils vous doivent un échange à leur frais. Il serait en effet trop facile pour eux de ne livrer que des biens défectueux et d'annoncer au client qu'ils n'ont pas de recours. Toutefois, en pratique, afin de les faire réagir comme leur politique est de ne pas répondre et de laisser le consommateur se lasser, il sera bon d'envisager de leur adresser un courrier d'avocat les mettant en demeure de livrer un produit conforme à votre commande. Notre Cabinet assiste souvent les particuliers dans ce genre de contentieux et nous sommes à votre disposition en cas de difficulté de règlement. (pour information, nos honoraires sont souvent partiellement ou totalement couverts par votre éventuelle assurance protection juridique). Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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La réglementation des honoraires d'agence / loi alur
Question postée par marion1701 le 14/11/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je viens de signer un bail d'un meublé de 19m² dans le 11é à Paris et l'agence m'a facturé 1 mois de loyer comme honoraires, soit 780€ ! Or, d'après la loi Alur, les honoraires sont réglementés depuis le 15 septembre 2014, et ne devraient pas dépasser 285€ après calcul. Pourtant l'agence me soutient que cette loi ne concerne pas les appartements meublés. Est-ce le cas ? Merci pour votre réponse ! Marion Pannier

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Chère Madame, Je peux vous confirmer sans aucun doute que cette loi s'applique bien aux locaux meublés. En effet, les locaux meublés sont visés par le titre I bis de la loi du 6 juillet 1989 règlementant les rapports locatifs (article 25 et suivants de la loi). L'article 5 de cette loi qui établit que les frais d'agence ne doivent pas dépasser un certain montant précise bien que cette disposition s'applique aux locaux meublés. Vous devez donc mettre cette agence en demeure de vous restituer le trop perçu (lettre recommandé avec AR). En cas de difficultés, mon Cabinet est à votre disposition pour vous assister. Salutations distinguées. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Un emprunteur, deux propriétaires ?
Question postée par swen le 07/11/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'aurais voulu savoir s'il était possible que j'emprunte auprès d'une banque pour un investissement locatif, et que mon ami soit également propriétaire du bien (qu'il apparaisse donc sur l'attestation de propriété) sans être co-emprunteur et sans avoir à justifier de sa situation auprès de la banque qui réalise le prêt. Merci d'avance pour votre réponse.

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Sa réponse :

Bonjour, Vous avez la possibilité d'être deux acquéreurs sur un bien, en indivision, notamment, en en faisant mention à l'acte de vente bien qu'il n'y ai que l'un de vous deux qui paye le prix d'achat. Vous pouvez donc définir la part de chacun dans le bien. Toutefois, j'attire votre attention sur les incidences fiscales que peut avoir une telle opération. Une partie du bien entrant dans le patrimoine de votre ami, celui-ci pourra être taxé au titre de l'impôt. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Apport en jouissance
Question postée par BINBIN le 04/11/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Je suis à la recherche d'une réponse que je ne parviens pas à obtenir auprès de la Chambre notariale de mon Département (!)concernant l'apport en jouissance d'un bien immobilier à une sarl dont je suis associé minoritaire. Mon but est bien d'apporter le bien pour qu'il soit utilisé à titre gratuit par la sarl, sans obtenir en contrepartie de parts sociales, bien sûr, et sans rémunération d'aucune sorte. Il semble que ce ne soit pas possible, et qu'il faille porter l'immeuble à l'actif de la SARL et que des droits de notaires soient obligatoirement dus...Qu'en est-il? Merci d'avance pour vos lumières!...

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Madame, Monsieur, Si vous souhaitez faire un apport du bien à la société, le bien change de patrimoine. Il ne vous appartient donc plus mais il devient propriété de la société. Dans tous les cas où il y a changement de propriétaire d'un bien immobilier, il y a l'intervention du notaire pour authentifier l'acte. Maintenant, si vous souhaitez simplement pouvoir vous servir de ce bien pour votre activité, vous pouvez simplement, en tant que particulier, le lui mettre à disposition. Si vous souhaitez que la société soit garantie, il est possible d'envisager une cession temporaire d'usufruit. Mon Cabinet peut vous conseiller sur ce genre de montage. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Compromis de vente
Question postée par goby le 04/11/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Un compromis de vente est il valable sans l adresse d un des 2 venseurs d une maison. . Acheté à 50 50.. un des vendeurs est parti et refuse de faire noter son adresse actuelle

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Madame, Monsieur, Normalement, le compromis est valable lorsqu'il permet l'identification suffisante de la personne qui s'engage bien que son adresse n'y figure pas. Donc même si l'adresse ne figure pas, cela ne fait pas obstacle à la vente. Maintenant, si l'un des vendeurs ne veut plus signer l'acte définitif de vente, vous pouvez l'assigner en paiement de dommages-intérêts et il doit vous restituer le dépôt de garantie. Mon Cabinet traite souvent ce genre de litige relatif à l'exécution des contrats de vente immobilière. Vous pouvez me contacter si les difficultés persistent. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit des Assurances - Droit des Affaires - Droit Fiscal - Droit des Contrats ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Droit immobilier
Question postée par Maje le 01/11/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Par téléphone, j'ai fini par accepter de donner l'exclusivité de la vente de mon appartement à une agence pour 15 jours. Le mandat m'a été ensuite porté à domicile signé par l'agence. Je me sens une obligation morale de respecter mon acceptation téléphonique mais ne souhaite pas proroger cette période initiale qui se renouvelle par tacite reconduction. Ai-je le droit d'y mettre fin par lettre RAR malgré le fait qu'il n'y a pas le délai de préavis de 15 jours qui est indiqué dans les conditions générales pour les contrats d'exclusivité de 3 mois qui peuvent être dénoncés à l'issue de la période initiale. Le mien étant de 15 jours, ce n'est mathématiquement pas possible de prévenir 15 jours avant.

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Donner l'exclusivité à une agence est rarement un avantage pour le propriétaire puisqu'il se ferme la porte de pouvoir recourir à d'autres agences et donc, de multiplier ses chances de vendre son bien. Vous pouvez, dans votre cas, considérer que vous pouvez résilier à tout moment pendant cette période de 15 jours puisque les dispositions relatives au préavis sont matériellement inapplicables. Passée cette période, vous serez libre de pouvoir proposer votre bien à d'autres agences, notaires ou Cabinets d'avocats (comme nous réalisons également les transactions immobilières). Si l'agence vous fait des difficultés en estimant que vous n'avez pas respecté le préavis, n'en tenez pas compte. Mais, le cas échéant, n'hésitez pas à me contacter. Je reste à votre disposition. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris - Droit Immobilier - Droit des Affaires - Droit des Assurances - Droit Fiscal - Droit des Contrats ... http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Mon n° de permi de conduire exigé pour l'acces d'un parking privé
Question postée par lupinus le 30/10/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Le bailleur de la société HLM où je suis locataire a de créer un parking privé. Les places ne sont pas numéroté,ni attribué par logement. Pour avoir accès au parking, un bip nous a été remis.(1 seul par logement) Maintenant, pour activer ce bip, il nous faut aller chez le gardien qui doit relever nos numéro de permi de conduire et carte gris du vehicule. Le bailleur est-il en droit de relever les n° du permi de conduire ?

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Madame, Monsieur, Il n'y a pas de disposition qui interdit de demander votre numéro de permis de conduire ou de votre carte d'identité d'ailleurs. En effet, lorsque vous faites un chèque à un commerçant, celui-ci relève le numéro de votre carte d'identité et le retranscrit sur le chèque. Mais je trouve cette demande étonnante. Qu'il demande la communication des immatriculations des véhicules me paraîtrait faire sens, mais je ne comprends pas bien ce qu'il souhaite faire/vérifier, avec les numéros de cartes grises et numéros de permis. A moins qu'il ne souhaite s'assurer que le parking sera bien utilisé par les locataires personnellement. Car si vous ne pouvez pas communiquer ces informations, c'est, qu'à priori, vous n'avez pas de permis de conduire et/ou pas de véhicule. Dans ce cas, il n'y aurait pas de raison de vous attribuer un parking. Vous pouvez, à mon sens, vous y opposer. Toutefois, comme la présence d'un parking n'est pas mentionnée au bail, celui-ci n'est pas de droit. Si vous ne lui communiquez pas les informations demandées, il pourrait très bien vous refuser l'accès au parking. En conclusions, le plus simple pour vous serait de les lui communiquer. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Problème quittances de loyers (noms)
Question postée par gigi2 le 30/10/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai deux locataires sur le bail avec une clause de solidarité dont un qui à donné congé (avec préavis de 3 mois) donc il est toujours sur le bail et solidaire jusqu'à la fin du bail. Pour la période entre de la date de signature du bail jusqu'au congé de l'un des locataire, les quittances de loyers sont à faire : - Aux 2 noms qui sont sur le bail, ou à celui qui paie (car un seul locataire payait entièrement les loyers pour les deux) ? Et pour la période à partir du congé de l'un des locataire jusqu'à maintenant, les quittances de loyers sont à faire : - Aux 2 noms des locataires sur le bail même si un est parti ou les faires qu'à celui qui reste et qui paie ? Merci.

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Madame, Monsieur, Pour la période qui court de la signature du bail jusqu'au DEPART du premier locataire, vous devez adresser les quittances aux deux noms. En effet, bien que seulement l'un des deux paye, les deux sont redevables du loyer et donc doivent obtenir quittance constatant, donc, l'acquittement de leurs obligations. Pour la période qui suit le départ du premier des locataires, vous n'adresserez plus vos quittances qu'au locataire restant. Le premier étant parti, il n'est plus redevable du loyer que dans le seul cas où le second ne le payerait pas. Mais il n'a plus comme obligation le paiement du loyer. Il devient en quelque sorte une caution. Je vous précise que les quittances ne sont dues que sur demande de vos locataires. La loi vous imposant seulement l'envoi d'un reçu constatant le paiement sans demande de leur part. En espérant vous avoir éclairé, je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Dette crédit conso et saisis
Question postée par fab235 le 21/10/2014 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, J'ai contracté plusieurs crédit à la consommation que je ne suis plus en mesure de rembourser. les organismes de crédit vont m'assigner en justice pour obtenir un titre executoir et effectuer des saisis. Je voulais savoir si ces derniers, pouvaient obtenir outre la saisi sur salaire, véhicules et bien mobiliers, la saisie de bien immobilier en locatif. En effet, je dispose d'un appartemetn en location sur lequel il ya également un crédit. Ce crédit représente à peu pres la valeur vénale du bien. Ces derniers pourront-ils saisir ce bien et le mettre en vente pour régler la dette du crédit conso, sachant que le fruit de la vente ne pourra qu'à peine régler le crédit immobilier. Bien à vous

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Cher Monsieur, Si votre bien immobilier a été affecté en garantie par l'organisme prêteur (votre banque vraisemblablement), les organismes de crédit à la consommation ne pourront pas se servir dessus. Mais ils pourront tout à fait exercer une saisie sur salaire ou même sur vos revenus locatifs, ce qui vous empêcherait de rembourser le crédit immobilier et entraînerait par là sa mise en vente (après les procédures d'usage) par la banque. Je vous suggère de vous rapprocher des organismes de crédit et de négocier avec eux un échéancier auquel il conviendra impérativement de vous tenir. Je reste à votre disposition. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Logement
Question postée par guizmo1510 le 02/10/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

bonjour mon proprietaire ne tien pas compte de la decision de banque de france dossier surendettement effacement dettes et me reclame les sommes du.loyer en retard. merci de votre reponce

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Cher Monsieur, Je vous suggère d'informer votre propriétaire en lui communiquant une copie de la décision. S'il persiste à vous réclamer le paiement des loyers couverts par cette décision, laissez le faire, cela n'aura pas d'effet. Et s'il devait saisir un juge, celui-ci ne pourra que vous donner raison. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Dépôt de garantie
Question postée par OTE le 05/07/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, propriétaire d'une maison, les locataires ont été expulsés. Des réparations locatives sont à faire. L'agence immobilière ne veut pas me rembourser le dépôt de garantie au motif qu'il a servi à payer le loyer des locataires expulsés. Elle me demande de prendre en charge le coût de ces réparations locatives sans répondre à mes questions de savoir si le dépôt de garantie me serait remboursé si toutes les créances des anciens seraient recouvrées. Aucune réponse à mes différents rappels. Ai-je donc le droit de réclamer la restitution du dépôt de garantie? Comment y procéder? Je vous remercie beaucoup d'avance.

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Madame, Monsieur, Si les anciens locataires rembourses les loyers manquants, le dépôt de garantie doit nécessairement vous être attribué au titre des dégradations locatives. Maintenant, si ce dépôt a été inscrit par l'agence sur le compte des loyers (ce qu'elle n'a pas le droit de faire normalement), vous avez donc perçu un des mois de loyer impayé mais le manque se reporte sur les réparations. Toutefois, ce sont les locataires qui ne vous ont pas versés ce qu'ils vous doivent, non pas l'agence qui n'a commis qu'une simple maladresse qui ne vous porte pas préjudice. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Peut on vendre mes combles sans me le demandé
Question postée par emy le 26/06/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis propriétaire d un appartement peut on vendre mes combles sans me le démandé

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Madame, Si vos combles sont comprises dans les parties communes d'une copropriété, cela est possible avec l'accord des copropriétaires (après AG donc). Si ces combles sont comprises dans votre acte de vente, donc vous appartiennent, non, il est impossible de les vendre. Je reste à votre disposition en cas de besoin de conseil ou d'assistance. Avec mes sentiments distingués. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Diffamation bouygues
Question postée par nadia le 25/06/2014 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, j'ai été démarché par Bouygues suite à ma souscription d'une ligne bbox un conseiller me propose une offre à 14,99e sans engagement tout illimité. J'accepte après lui avoir demandé à plusieurs reprise si tout ce que j'avais compris était exact. Il me le confirme et me dit que je recevrai un mail pour tout rappeler. Mail que je n'ai jamais recu. A présent j'apprend que je suis engagée pour 2ans et que je dois payé 26,99 pendant 6 mois puis 37,99e. Apparemment ceci avait été rappelé avec l'envoi du téléphone sauf que dans le carton il n'y avait que le téléphone et une enveloppe avec la carte sim... Que puis je faire? Selon eux je ne peux pas résilier car en activant ma ligne j'ai renoncé à mon droit de rétraction. Puis je porter plainte pour diffamation? En vous remerciant d'avance. Bien cordialement

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Bonjour, La diffamation est une infraction de presse sans rapport avec votre situation. Vous pouvez très simplement faire opposition au prélèvement de cette société. Celle-ci ne manquera pas de vous relancer mais vous aurez, avant cette opposition, adressé un courrier RAR pour leur indiquer que les conditions ne sont pas conformes à ce qui vous a été proposé, que vous n'avez rien signé et que vous résiliez purement et simplement cet engagement. Ne cédez pas aux lettres d'huissier que vous recevrez par la suite. Et si par extraordinaire ils devaient saisir un juge, vous ferez valoir ces éléments. Mais pour de si petits montants, cela n'arrive que très rarement et c'est pourquoi ces sociétés vous mettent la pression avec des courriers de relance. Vous avez aussi la possibilité de saisir un Tribunal pour faire constater la résiliation de votre engagement judiciairement mais cette procédure sera trop coûteuse par rapport à l'enjeu du litige. Je reste à votre disposition. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Factures à payer après avoir quitté un appartement
Question postée par Gonzalo le 16/06/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour monsieur/madame J'ai loué un appartement à partir du mois de novembre jusqu'à fin mai. Mon contrat stipule que je dois payer l'électricité et le téléphone -internet c'est une charge par contrat assumé par le propriétaire. Au niveau de l'électricité: Au moment de recevoir les factures que je dois payer, il y a une facture EDF qui couvre le période qui court à partir de Septembre jusqu'à le 6 novembre. Dois-je payer cette facture, même si je n'étais pas le locataire dans les mois de septembre et octobre? Finalement, concernant le téléphone: Je vois que je suis en train de payer un abonnement avec une entreprise qui me offre un bouquet de services: Internet, téléphone et Tv. Vu que le contrat stipule que je ne dois payer que le téléphone, et que la propriétaire m'offrait l'accès à internet, peux-je exiger de partager les frais de l'abonnement avec la propriétaire? Je vous remercie de votre attention et de votre aide, Cordialement, Gonzalo Recarte

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Cher Monsieur, Concernant la période pendant laquelle vous n'occupez pas le bien, vous n'êtes pas redevable des consommations énergétiques ou autres qui ont pu avoir lieu. Concernant la prise en charge de la partie internet de votre bouquet de services, vous pourrez la réclamer, au prorata, si votre propriétaire n'a pas par ailleurs déjà un fournisseur d'accès internet qu'il a mis à votre disposition car dans ce cas, il se trouverait à payer deux connexions internet. En espérant avoir répondu à votre question. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Loi alur
Question postée par charleshs le 02/06/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Dans l'art 11-1 de la loi ALUR il est indiqué que le nombre de logements passe de 10 à 5 pour les ventes à la découpe. Il est indiqué que cela s'applique pour les bailleurs relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Ma question est la suivante : Suis je concerné par ces modifications? Je suis professionnel en SARL avec statut marchand de biens et je suis propriétaire d'un l'immeuble de moins de 10 logements mais de plus de 5 depuis 2013 et je dois délivrer des congés pour vente dans les jours à venir. Merci pour vos réponses.

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Cher Monsieur, Mon Cabinet accompagne régulièrement les propriétaires dans les différentes démarches qu'ils peuvent rencontrer dans la gestion de leurs parc locatif. Vous pouvez me contacter afin que nous discutions du point à éclaircir et que je vous expose mes honoraires. Dans l'attente de vous lire. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Location à usage de stockage
Question postée par victor le 30/05/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour , je suis propriétaire d'une chambre de bonne dans un immeuble à usage d'habitation Je n'arrive pas à trouver de locataire , en revanche , une personne de l'immeuble me propose de louer pour 70€ + les charges cette pièce pour un usage de stockage. je souhaite donner une suite favorable mais que faire signer comme bail ? je souhaite faire un bail qui interdise l'habitation "pas le même prix" e pensais rédiger un bail avec comme titre "bail à usage de location" et en écrivant que le local doit juste servir pour un usage de stockage de meuble . Un peu sur le modele d'un bail pour louer un garage Pensez vous qu'un tel contrat sera juridiquement acceptable ? Voyez vous une meilleure solution ? Merci d'avance

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Chère Madame, Avant toute chose, il convient de préciser que les locaux sont affectés, par nature, à un certain usage. Ainsi, si vous désirez affecter un local normalement destiné à l'habitation pour l'exercice d'une activité commerciale, vous devez, selon la taille de la commune dans laquelle vous vivez, obtenir une autorisation de la mairie. Mais votre local, destiné à l'habitation, doit aussi répondre à certain critère de superficie ou de volume. La chambre doit ainsi faire au moins 9m2 ou 22m2. Si ce n'est pas le cas, elle est impropre à être donnée en habitation. Enfin, concernant la rédaction du contrat de bail, il conviendra de la prévoir après avoir analysé ces deux éléments mais celle-ci devra plutôt s'intituler "Contrat de location d'un local de stockage". Mon Cabinet propose la rédaction de ce genre d'acte. Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations, vous pouvez me joindre à mon bureau. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Résiliation d un mandat exclusif de vente
Question postée par av877 le 29/05/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Résiliation un mandat de vente exclusif.

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Madame, Monsieur, Pouvez vous préciser votre question ?

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Ne pas vendre notre maison
Question postée par OUBLIER le 28/05/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour la banque de france nous demande de vendre notre bien dans un delais de 2 ans si nous acceptons le plan mais nous ne voulons surtout pas vendre nous avons plusieur enfants je suis en congee parentale et mon epoux ne travaille pas pour linstant que faire svp?

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Chère Madame, Si vous avez des dettes, vous devez les acquitter avec vos actifs. La possession immobilière en est un. Votre maison fait donc partie de ce que l'on appelle le droit de gage de vos créanciers. Afin d'éviter d'avoir à vendre votre bien, vous devez proposer une autre solution à vos créanciers pour les régler. Mais si vous êtes dans l'impossibilité de les régler, vous n'aurez d'autre choix que de vendre votre bien. Je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Vente d un bien sans mon accord
Question postée par karine le 27/05/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon mari a mis en vente notre appartement sans mon accord a t il le droit

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Bonjour, En effet, votre mari ne peut en aucun mettre en vente le logement sans son accord. Toutefois, je vous suggère de ne pas vous lancer seule dans les démarches de contestation de cette mise en vente comme les procédures peuvent parfois présenter des pièges et écueils qui peuvent entraîner la perte de vos droits (prescription, non respect de formalités obligatoires...). Mon Cabinet traite régulièrement des litiges immobiliers. Je suis à votre disposition pour tout besoin de conseil, d'assistance ou de représentation. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Credit co emprunteur
Question postée par monroe1040 le 22/05/2014 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Depuis un ans je suis séparer de mon ex conccubin, nous avons plusieurs crédis en cours ( un immobillier et 2 a la consommation sur un compte joint or je payes tous les prêts,son compte bancaire tourne en decouvert car il a changer de banque. La banque refuse tout compromis, je veux savoir s'il existe un moyen que je paie ma part?? Et qu'est ce que l'article 1250 de la loi 1804 ??

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Chère Madame, Afin de pouvoir vous éclairer sur votre situation, il conviendrait que j'ai connaissance des différents contrats de prêt. En effet, si ceux-ci indique que vous êtes solidaire dans le paiement des échéance, vous devez vous acquitter de la part incombant normalement à votre ex-conjoint. Toutefois, étant donné qu'il n'y a pas d'intention libérale de votre part (vous ne comptez pas lui faire cadeau ces paiements), vous pouvez vous retourner contre lui pour : - soit qu'il vous rembourse - soit faire reconnaître que vous êtes la seule propriétaire du bien immobilier. Notre Cabinet est à votre disposition pour vous assister dans ces démarches. Dans l'attente de vous lire, croyez, Madame, en mes sentiments distingués. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Vente de fond de commerce
Question postée par adel55 le 21/05/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, J'ai signé une cession de fond de commerce, cependant il n'ont toujours pas été enregistré. Je me suis rendu compte que l'acquéreur est un escroc dés plus notoire et qu'il y a plusieurs anomalies dans l'acte de vente. Crédule que je suis et débutant dans ce domaine je lui ai remis les clés de mon fond sans qu'il m'ai donné aucune garantie de dépôt au séquestre ni d'acompte et maintenant il jouit pleinement de ce dernier. Le propriétaire étant informé de la transaction a accepté et lui a rédigé un nouveaux bail commerciale. que puis je faire pour récupéré mon bien? la vente n'a pas été enregistré nul part mais il a un nouveaux bail. merci d'avance

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Cher Monsieur, Afin de régulariser cette situation, il convient, comme vous l'ont indiqué mes Confrère, de vous rapprocher d'un conseil comme vous ne pourrez pas échapper à la mise en jeu de la responsabilité de l'acquéreur. En effet, il convient non seulement de faire annuler la vente que vous avez conclue, si les conditions de cette annulation sont réunies (le simple fait qu'il soit un escroc notoire n'est pas suffisant). Il faudra également attaquer l'acte conclu avec le propriétaire car il a été pris en violation de vos droits. Notre Cabinet peut vous assister dans ces démarches et, le cas échéant, vous représenter lors des différentes audiences. Nous sommes à votre disposition pour examiner votre dossier. Dans l'attente de vous lire, croyez, Monsieur, en mes sentiments distingués. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris. http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Loyer payer
Question postée par mikael021 le 20/05/2014 - Catégorie : Droit des affaires

J ai payer pendant 3 trimestres mon bail précaire avec une hausse de 800 euros, je m'en suis apercu lors de ma derniere facture (bail precaire arrivant a son terme). je refuse donc de la payer mais mon bailleur me dit que le fait d'avoir deja payer 3 trimestres avec cet hausse est considéré comme un accord de ma part. est ce vrai, et ne doit il pas m'avertir ?

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Cher Monsieur, Aucun accord ne peut résulter d'une erreur. Le fait, donc, que vous auriez payé par erreur des mensualités ne correspondant pas au loyer stipulé à l'acte ne peut pas vous être opposé. Preuve en est que vous contestez aujourd'hui ces paiements. Je vous suggère d'adresser un courrier de mise en demeure de payer le trop perçu à votre propriétaire sous huitaine et de le menacer de saisir le Tribunal compétent s'il ne s'exécute pas. Sans réponse de sa part, vous devrez passer par un courrier d'avocat qui sera plus susceptible de lui faire comprendre que vous désirez faire valoir vos droits. Mon Cabinet traite régulièrement le contentieux des loyers commerciaux et se tient à votre disposition pour tout besoin de conseil ou d'assistance. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Création de nouvelle société suite conflit entre associé.
Question postée par lepitleroi le 15/05/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Société dans l’événementiel dont je détiens 5%. Le propriétaire de 95% était salarié dans une autre société. En tant que prestataire autoentrepreneur j’assurais la gestion de l'entreprise ( avec procuration a la banque). je me suis retrouvé gérant de faite. Suite a un conflit avec le propriétaire de 95%, comment puis je créer un société dans le même secteur d'activité sans être poursuivie pour concurrence déloyale?

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Cher Monsieur, Le fait de quitter une société et de travailler ou de fonder une société travaillant dans le même domaine/secteur d'activité n'est pas constitutif de concurrence déloyale. Vous pourriez, tout au plus, violer un clause de non concurrence si vous en avez signé une. Mais comme vous n'êtes pas gérant de part l'effet d'un contrat, je doute qu'une telle clause vous concernant soit stipulée quelque part. Et la possibilité d'entreprendre est libre en France. C'est même une liberté fondamentale protégée par la loi, les règlements et même les directives européennes. Ensuite, la création de la société se fait normalement (Choix de la forme sociale/Statuts/dépôt/publicité...). Notre Cabinet accompagne régulièrement les entrepreneurs dans leurs projets de création/développement d'activités. Nous pouvons vous assister dans le choix de la forme, la rédaction des statuts et de tous vos documents contractuels mais aussi pour toutes vos questions de nature fiscales. Lors de la vie d'une entreprise, les contentieux ne manquent malheureusement pas d'arriver. Nous représentons également nos clients devant les différentes juridictions de l'ordre judiciaire et de l'ordre administratif. En espérant avoir répondu à vos interrogations. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Dissolution et garantie
Question postée par DM le 15/05/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Nous sommes des particuliers et avons fait réaliser des travaux par une société et nous devons lui payer le solde, mais il s'avère que cette société est dissoute depuis janvier. Nous remarquons quelques problèmes sur les travaux effectués et nous souhaiterions savoir comment cela vas se passer au niveau garanties et si nous devons payer le solde des travaux ? Par avance merci de votre aide. Cordialement, David M

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Madame, Monsieur, Si la société est dissoute, la personne morale ayant disparu, vous ne pourrez de toute façon plus régler directement cette société comme son compte bancaire doit être clôt. Mais il faut distinguer la dissolution du redressement ou de la liquidation. Si la société est dans l'un de ces deux derniers cas, il y a un mandataire chargé de récupérer les créances de la société, donc ce qu'on lui doit. Toujours est il que vous pouvez refuser de payer le solde si vous estimez que le travaille présente des malfaçons ou n'a pas été achevé. Concernant la garantie, normalement, l'entreprise était assurée et vous a présenté son contrat. Bien que la société soit dissoute, vous êtes titulaires d'un droit d'action directe ultérieur contre la compagnie d'assurance qui la couvrait si des dommages apparaissent. Mais attention aux délais de prescription. Notre Cabinet se tient à votre disposition pour toute information supplémentaire dont vous pourriez avoir besoin. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Plan de masse modifié - achat vefa
Question postée par Elodie/Vincent le 28/04/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous avons acheté en VEFA un appartement en copropriété et nous venons de nous apercevoir lors d'une visite sur le site que le plan de masse de la copropriété a été modifié. En effet, à la place d'emplacement de parking prévus à l'origine, ceux-ci sont maintenant remplacés par des maisons qui sont actuellement en construction. Cela nous cause préjudice, puisque 3 maisons ont été ajoutées et se retrouve juste en face de notre appartement alors que nous sommes en rez-de-chaussé. A l'origine, nous avions une vue dégagé et donc pas de vis à vis. Nous n'avons pas été informé par le promoteur de cette modification. Pouvez-vous nous indiquer ce qu'il nous ai possible de faire ? Est-ce que le promoteur est dans son droit ? Vous remerciant par avance de l'attention de que vous porterez à ma demande, Cordialement,

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Il conviendrait de regarder ce que dis le contrat que vous avez signé à propos de la possibilité d'éventuelles modification. Toutefois, si la construction nouvelle vous porte préjudice, vous pouvez envisager de demander une réduction du prix ou une annulation de la vente. Vous pouvez me contacter pour de plus amples informations. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avovat-bensoussan.fr

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Revente bien loi de robien
Question postée par EAK le 28/04/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai vu lors d'une précédente réponse à une question de ce type qu'il y avait moyen de ne pas perdre le bénéfice de la défiscalisation en cas de licenciement. Pouvez vous m'en dire plus ? Nous sommes propriétaires d'un bien depuis juillet 2005 et souhaitons le vendre au plus vite.

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Madame, Monsieur, Je ne comprends pas votre question. De quelle défiscalisation parlez vous ?

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Sous-location non renouvellement du bail
Question postée par Parking TO le 24/04/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Nous sommes une société qui sous-louons un terrain en région parisienne afin d'exercer notre activité. Le terrain est divisé en deux : une partie à la personne qui nous sous-loue et une partie a nous. Notre bail se terminant en mai, le locataire nous a envoyé un courrier recommandé nous indiquant qu'il ne souhaitait pas renouveler notre bail, sans motif. Hors nous connaissons le propriétaire qui lui n'est pas d'accord et souhaite que l'on reste sur le terrain. Le locataire a t-il le droit de ne pas renouveler notre bail sans motif ? Le propriétaire peut-il jouer en notre faveur ? Quels recours avons nous ? Si nous perdons ce terrain, nous n'avons plus aucun moyen d'exercer notre activité. Merci d'avance pour votre aide. Cordialement,

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, Juridiquement, c'est le locataire principal qui détient le bail pour les deux lots. Le propriétaire ne peut donc pas l'obliger à sous louer le bien à une personne qu'il détermine (vous dans ce cas). Toutefois, si le bail est un bail commercial (3-6-9), la personne qui vous le loue vous doit une indemnité d'éviction s'il ne vous reconduit pas celui-ci. Le paiement de cette indemnité sera sans doute de nature à le faire reculer. Si ce n'est pas le cas ou que vous n'êtes pas titulaire d'un bail commercial, il me faudrait plus de détails pour pouvoir vous répondre. Vous pouvez me contacter à mon cabinet. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Un assureur peut-il imposer un rythme de paiement ?
Question postée par effendii le 10/04/2014 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonsoir,par erreur, mon assureur a enregistré un paiement annuel de mes cotisations alors que je la désirai mensuelle. Il prélèva donc sur mon compte une cotisation annuelle. Mon banquier m'a suggéré de rejeter le prélèvement annuel. Ce qui a été fait. Au mois de mars je reçois un nouvel échéancier mensuel pour une échéance au 10 avril qui me convient. Le 9 avril je reçois un courrier de mon assureur daté du 4 avril me disant que mon prélèvement a été rejeté par la banque qui le nie. De ce fait,IL exige un paiement semerstriel par CB et ne veut pas le représenter. Abus ? peut-il m'imposer ce nouvel échéancier et présenter un prélèvement avant la date prévue? Quels sont mes droits?Je vous serai reconnaissante de m'informer comment je puis réagir face à ce litige sachant que je suis tout à fait d'accord pour toute forme de paiement sans qu'une somme aussi conséquente (prime semestrielle me soit imposée)! par avance, je vous en remercie. Mme BOUABID

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Sa réponse :

Chère Madame, Vous êtes en droit de payer vos cotisations mensuellement. Toutefois, ces sociétés, notamment les compagnies d'assurance, disposent d'un personnel incompétent et ce genre d'erreurs est légion. Malheureusement, tant que vous ne saisirez pas un Tribunal pour les faire condamner, ceux-ci continueront de vous imposer leurs pratiques car ils ne reconnaissent quasiment jamais leurs erreurs alors que la situation est pourtant claire. Notre Cabinet traite ce genre de dossier qui se terminent le plus souvent pas quelques échanges de courriers comme nous savons sur quelles cordes jouer avec eux. Je suis à votre disposition si vous désirez notre assistance. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Saisie huissier
Question postée par TONY le 02/04/2014 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour Mon compte bancaire a ete saisie ce jour pour un huissier et vidé en totalité,alors qu un échéancier avec ce dernier était en cours et que je réglais chaque mois avait-il le droit comment puis je porter reclamation merci

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Sa réponse :

Bonjour, Si un échéancier a été décidé et accepté par votre créancier, celui-ci ne peut, en aucun cas, saisir votre compte bancaire alors que vous avez respecté toutes vos échéances scrupuleusement. Vous pouvez donc agir car cette saisie est abusive. Je vous suggère d'abord d'adresser un courrier d'avocat à l'étude d'huissier pour demander la levée de cette saisie et que les sommes affectées soient à nouveau disponibles. A défaut, vous pourrez saisir le Juge de l'exécution qui constatera l'abus de saisi, ordonnera la restitution des sommes et condamnera le créancier à vous rembourser les frais de Justice. Mon Cabinet est à votre disposition pour tout besoin de conseils, d'assistance ou de représentation. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat à la Cour http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Remboursement association
Question postée par Priscilla M le 01/04/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Je souhaite savoir quel sont les recours juridiques possibles pour une association pour réclamer à leur partenaires ayant signé un document de contribution pécuniaire de l'argent . En effet, lors d'un évenement certains partenaires ont générés de l'argent par la vente de leur produit et devait reverser un pourcentage de ce montant or cela n'a pas été le cas . Pouvez-vous m'indiquer la procédure afin de leur réclamer ses sommes dûes à l'association. Merci par avance Cordialement, Priscillia M.

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Chère Madame, Si vous disposez d'un document signé de ces partenaires comportant les conditions de leurs engagement, vous pouvez tout à fait leur réclamer qu'ils s'exécutent. Vous pouvez, dans un premier temps, et afin d'éviter d'avancer des frais, leur adresser un courrier de mise en demeure leur rappelant leurs engagements et leur réclamant le paiement des sommes dues. Dans ce courrier, vous devrez viser l'article 1153 du Code civil relatif aux mises en demeure. Sans réponse de leur part, je vous suggère de vous rapprocher d'un avocat qui tentera, de la même manière, d'obtenir le paiement amiablement. Si ces démarches ne devaient pas aboutir, vous devrez saisir le Tribunal compétent qui condamnera vos partenaires défaillants au paiement de ce qu'ils vous doivent. Mon Cabinet peut vous assister, au besoin, dans ces démarches et procédures. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Restitution de caution
Question postée par B.Gondran le 01/04/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Voilà, j'ai quitté mon appartement en mai 2013 et l'agence reconnaît qu'elle doit me restituer la caution mais me balade en prétextant toujours des excuses farfelues ! Quels sont les démarches que je dois entreprendre.

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Cher Monsieur, Au contraire de mon Confrère, je vous suggère de ne pas vous lancer dans une procédure sans avoir recours à un avocat. En effet, bien qu'il ne soit pas obligatoire pour les actions de faibles montants, l'avocat vous aide à préparer un dossier construit et argumenté. Au delà, il assure le respect des procédures qui peuvent, parfois, entraîner la perte de votre action en Justice. Votre agence vous dois le dépôt de garantie. Elle doit vous le restituer dans un délai de 2 mois après votre départ si l'état des lieux est conforme. Vous avez donc intérêt à agir en Justice. Mais, parfois, un simple courrier d'avocat peut suffire. Ce qui revient bien moins cher qu'une procédure. Enfin, sachez que les honoraires de votre avocat peuvent être en partis pris en charge par votre assurance protection juridique si vous en bénéficiez. Et si l'agence est condamnée, elle devra également vous rembourser les frais d'avocats et les frais de procédure. Mon Cabinet reste à votre disposition pour tout besoin de conseil, d'assistance ou de représentation. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Saisie vente
Question postée par laetlaz le 24/03/2014 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, je souhaite connaitre la date de validité d'un acte de saisie vente à savoir au bout de combien de temps maximum l'enlèvement des biens saisis peut avoir lieu et aussi, savoir sou quel délai, comment et auprès de qui contester un enlèvement de biens saisis (pv de verification et d'enlèvement d'objets saisis par comissaire priseur). cordialement

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Bonjour, En général, lorsque l'huissier constate qu'il y a effectivement des biens qui seront susceptibles de désintéresser le créancier après leur vente aux enchères, il revient pour saisie effective après un délai d'un mois. Si vous désirez porter contestation de cette saisie, vous devez vous adresser au Juge de l'exécution du lieu ou est intervenue la saisie. L'assistance d'un avocat est toutefois préférable. Je suis à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Puis-je contester la clause de solidarité contractuelle locative ?
Question postée par Rillon le 24/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Suite à une séparation avec mon amie, je compte prendre congé de mon appartement. Pour cela, nous avons rédigé un courrier, une demande d'avenant en RAR, dans lequel nous mentionnons le fait que mon amie devienne la seule et unique titulaire du bail ainsi que ma date de départ de l'appartement. Ce à quoi l'agence réponds prendre note de mon départ mais m'oblige à rester solidaire des obligations contractuelles jusqu'à la fin du bail. Ce qui ne me convient pas du tout. J'aimerais savoir qu'elles ont les recours possible pour ne plus être lié de quelques manières que se soit à mon ex amie. Suis-je en droit de contester cette demande d'avenant par RAR et de préciser, que du fait que mon nom reste sur le bail, je ne souhaite plus prendre congés de l'appartement jusqu'à ce mon ex amie reprenne pleinement le bail à son nom et que je n'y figure plus, afin d'être libéré de cette clause ? Merci d'avance pour votre réponse. Bonne journée.

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Cher Monsieur, Il est normal qu'en cas de départ de l'un des colocataires ou de l'un des concubins, le propriétaire (ou l'agence pour le compte de celui-ci) désire ne pas perdre ses garanties initiales. Toutefois, vous pouvez tout à fait renoncer à demander cet avenant et rester titulaire du bail principal. Concernant vos recours afin de ne plus être lié à ce contrat, il convient que vous donniez tous deux congé valablement pour que l'acte soit résilié (fin de ses effets juridiques). Sinon, vous n'avez aucun intérêt à demander de rester sur le bail comme titulaire comme vous serez tenu du paiement des loyers à titre principal. Il convient plutôt que vous en soyez retiré comme vous pensiez le faire. Vous serez toujours solidaire mais vous aurez également la possibilité de vous retourner contre votre amie pour qu'elle vous rembourse la part que vous avez payé pour elle (si toutefois c'est un jour le cas) puisque vous ne payeriez qu'au titre d'un cautionnement et non d'une obligation principale. Cautionnement susceptible d'être remboursé. Vous pouvez également signer avec elle une petite convention indiquant qu'elle s'engage à vous rembourser toutes les sommes que vous auriez à payer si vous deviez la garantir en cas de non paiement par elle des loyers. Mais ce n'est pas nécessaire juridiquement. C'est une sécurité. En espérant avoir répondu à vos interrogations. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Logement
Question postée par loliluso le 19/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour je voulais savoir aux niveaux des impôts si ma loge de gardien d'immeubles est principale ou secondaire? (Je n'ai aucuneasastreinte de nuit) j'ai un contrat temps libre et je loue un autre logement donc je ne dors plus à la loge.

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Bonsoir, Dans ce cas, votre loge ne peut pas être perçue comme votre résidence principale. C'est bien le logement pour lequel vous payez un loyer et où arrivent, j'imagine, vos factures, qui doit être fiscalement pris en compte comme résidence principale. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Contestation d'un devis - edls
Question postée par marc75 le 17/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonsoir, Suite à un état des lieux de sortie, j'ai reçu un devis que j'estime exorbitant, quant au prix des prestations. On me facture par exemple les éléments de chantier type "bâche de protection" et "nettoyage divers" (quand même 80€) Un ami qui travaille dans le bâtiment partage mon estimation. Ma question est la suivante: Est-ce qu'un locataire a le droit de faire faire un autre devis, pour les mêmes prestations, afin de prouver que le devis proposé par le bailleur est abusif? Et si oui, pourrais je l'utiliser dans le cas où j'irais au Tribunal d'Instance? En vous remerciant par avance pour votre éclairage!

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Cher Monsieur, Si le montant du devis vous paraît trop important, vous avez tout à fait la possibilité de le contester. Si vous envisagez de saisir le TI pour récupérer votre dépôt de garantie ou si votre propriétaire vous assignait, vous devrez prouver que le montant des travaux n'est pas celui avancé par le propriétaire. Tout justificatif probant est accepté. Mon Cabinet accompagne régulièrement les locataires lors de leurs contentieux locatif. Nous sommes à votre disposition pour tout besoin d'assistance, de conseil ou de représentation. Bien Cordialement.

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Montage dossier prêt immobilier
Question postée par Thomas le 17/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Dans le cadre du montage d'un dossier pour un prêt immobilier, il m'est demandé mon avis d'imposition 2013. Ma déclaration a été faite avec du retard et ce document n'a pas encore été édité. Le centre des impots a fournis un substitus mais celui-ci est refusé par mon établissement bancaire. Avez-vous un moyen de contourner ce problème sachant que ma date suspensive de compromis de vente touche à son terme ? Merci d'avance.

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Cher Monsieur, Ce genre de problème est fréquent. Toutefois, si votre établissement refuse le prêt en l'état, vous ne pourrez pas lui forcer la main, ni aux services des impôts. Je vous suggère donc de prendre rendez-vous rapidement auprès du service des impôts concerné pour leur demander d'éditer ce document en urgence en leur exposant votre situation. Dans le même temps, ou si vous constatez que cela ne sera pas fait avant le délai d'expiration de la promesse, je vous suggère de demander aux vendeurs, par voie d'avenant, de repousser ce délai d'un mois ou deux, le temps de l'obtention de ce document. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Mon preavis est-il de 1 ou 3 mois?
Question postée par Malylou le 13/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai loué en 2007 un studio meublé, malheureusement, j'ai betement signé un bail de locaux vides. Aujourd'hui le proprietaire refuse mon preavis de 1 mois car il avance que les locaux sont vides. Pour autant il detaille precisement sur le bail qu'il y a un lit, un table, des chaises, un frigo & co dans l'appartement. Il est donc MEUBLE. J'ai envoyé mon preavis il y a 10 jours et n'ai aucun retour ecrit de la part des proprietaires. J'ai eu le retour d'AR, donc ils l'ont bien recu. Et ma proprietaire m'a simplement telephone pour me dire que c'etait 3 mois de preavis.... Quels sont mes recours..? Je me fais un sang d'encre!!! Merci de votre aide,

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Bonjour, D'abord, le bail précise t-il bien qu'il est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? Si c'est le cas, vous pourrez toujours indiquer que vous n'aviez pas conscience de signer un bail de 3 ans eu égard au fait que l'appartement est garni de meuble et que votre intention était de vous engager sur un meublé. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez considérer légitimement que votre bail est bien sous le régime du meublé. Il existe, de plus, des possibilités de réduction du préavis à un mois sur un bail de 3 ans (obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi). Si vous êtes dans l'un de ces cas, votre préavis est valable. Dans tous les cas, ne paniquez pas. Vous avez donné votre préavis et vous pouvez partir tranquillement (mais vos propriétaires retiendront sans doute votre dépôt de garantie). Ca sera ensuite aux propriétaires d'agir en Justice s'ils estiment que votre congé n'est pas valable et là encore, le juge pourra tout à fait vous donner raison. Mais en pratique, peu de personnes assignent pour des montants aussi faibles. En espérant avoir répondu à votre question. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Loyer paye en retard
Question postée par nadine60 le 13/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Messieurs, ma question concerne mon locataire de mon local commercial pour lequel il me règle systematiquement son loyer avec un minimum de 15 jours de retard. ce mois-ci beaucoup de difficultés pour le joindre au téléphone. Ce locataire avait mis en place des virements automatiques mais visiblement le compte à sa banque est rarement provisionné pourtant je loue ce local à une agence immobilière. Comment faire pour obligé mon locataire à payer régulièrement et à bonne date son loyer; merci pour votre réponse.

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Madame, Les conseils de mon Confrère constituent évidemment la première des démarches à mettre en oeuvre (Commandement de payer délivré par l'huissier...). Mais, en pratique, un juge ne validera jamais le congé donné pour des retards de 15 jours, fussent-ils systématiques. Car vous donnerez le congé sur ce motif et votre locataire ne quittera pas les lieux, engendrant un contentieux qui peut être long, couteux et dont le résultat, comme dit avant, est plus qu'incertain. C'est pourquoi lors de la rédaction d'un bail commercial, il convient d'indiquer des pénalités de retard importantes en cas de non-paiement du loyer aux dates convenues. Si c'est le cas, je vous suggère de les mettre en oeuvre afin que vous soyez indemnisée du coût du retard. Cela pourra également inciter votre locataire à payer à en temps et en heure. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Vente d'un bien immobilier lors d'un litige
Question postée par mimi le 13/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai ma cousine qui est en ménage avec son concubin , ils ne sont pas mariés mais entre eux sa ne va plus. Elle voudrait vendre et partir pour s'installer autre part sauf que voila lui pour l'embêter ne veut pas vendre, et ne veut pas racheter sa part. Le crédit de leur maison est au 2 noms ainsi que le bien lui même. Le compte sur lequel est prélevé le crédit est au 2 noms aussi sauf que c'est elle qui paye. Est ce qu'il existe un moyen pour elle de pouvoir partir de chez elle sans pour autant lui laissé l'appartement et qu'elle puisse le vendre pour récupérer sa part?

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Bonjour, Au delà de la demande de partage, ou de licitation (vente aux enchères du bien) que vous pouvez adresser à la juridiction compétente, il faut envisager une autre solution issue des faits que vous me décrivez : En effet, le bien est au deux noms ainsi que l'emprunt. Mais vous me dites que votre cousine paye toute seule ce remboursement. Si elle a payé la totalité du bien, elle peut faire valoir en Justice l'absence d'intention libérale (c'est à dire qu'elle n'a aucun intention d'offrir la moitié du bien à son concubin) pour demander que le juge lui attribue le bien en totalité. Cette solution est valable également à concurrence de ce qui a été payé par chacun. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Condamnation solidaire ex concubine
Question postée par francisco le 12/03/2014 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour. Depuis 8 ans je suis saisi sur salaire pour un prêt automobile et des loyers impayés, que mon ex concubine et moi même avons contracté à 2. Cependant, je suis le seul débiteur que le juge a proclamé, puisque madame ne travaillant pas, elle ne était pas solvable. Cela fait donc 8 ans que je paie tout seul et je suis qu a la moitié de la dette à rembourser. Depuis 8 ans ma situation familiale à beaucoup évoluée. Je suis mariée, j ai 4 enfants dont 2 à charges exclusives et les saisies sur salaires sont toujours du même montant qu il y a 8 ans. Sachant que mon ex concubine à enfin trouver un emploi (ATSEM), comment puis je faire pour que cela soit un peu à elle de payer les dettes ?

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Cher Monsieur, Vous avez été désigné seul débiteur à l'égard de votre créancier. Mais dans vos rapports (juridiques) avec votre ex-concubine, celle-ci est redevable envers vous et seulement vous de sa partie de la dette. Vous pouvez donc mettre en oeuvre une action récursoire pour qu'elle vous rembourse la moitié des sommes. Le recours à un avocat lors d'une pareille procédure est toute fois à privilégier. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Declaration enfant à charge sur les 2 déclarations des parents
Question postée par fvio le 12/03/2014 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Nous vivons en concubinage avec ma copine avec 1 enfant à charge que nous déclarons (à tort...et pour diverses raisons) depuis 8 ans sur nos 2 déclarations (1/2 part chacun en plus). Nous pensions bien qu'un jour l'administration s'en rendrait compte, mais 8 ans après, ce n'est toujours pas le cas... Cette situation ne durera pas et dans l'objectif d'un Pacs, nous souhaitons régulariser notre situation auprès des impôts. Voici mes questions svp : - Que risque t-on en terme de pénalités ? - Est-il possible de faire passer l'erreur sur 1 seul des parents ? Autrement dit l'erreur serait uniquement imputable au parent dont les revenus sont les plus faibles afin de minimiser le redressement ? Soit en "plaidant" la naïveté (les déclarations étaient chaque année pré-replies avec 1 enfant à charge sur chacune de nos déclarations), voire la mauvaise foie ? - Quelle est la procédure ? Merci d'avance pour vos réponses. Cordialement

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Cher Monsieur, En matière fiscale, la prescription est de 3 ans. Ce qui veut dire que l'administration ne pourra pas reprendre vos erreurs au delà. Pour le reste, votre demande nécessiterait une recherche plus approfondie. Je vous suggère de vous rapprocher d'un avocat pour voir ces points. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Recours réduction préavis résiliation bail
Question postée par sandreene le 10/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai résilié le bail de mon appartement auprès de la Société immobilière d'économie mixte de la Ville de Paris le 13 décembre dernier par lettre reco. Le préavis état de 3 mois, je dois rendre les clés de l'appartement le 13 mars. Or je viens de découvrir que le fait que mon CDD avait pris fin le 22 novembre dernier justifiait une réduction du préavis à 1 mois au lieu de 3. Ai-je un recours quelconque pour recouvrir le montant des loyers payés à tort pendant 2 mois ? Merci par avance pour votre aide. Sandrine

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Cher Monsieur, Vous n'avez aucun recours. En effet, il convenait, pour bénéficier du préavis réduit, de vous en prévaloir auprès de votre bailleur avant le terme normal. Eu égard au fait que vous êtes encore occupant de l'appartement jusqu'au 13 mars, vous devez payer les loyers jusqu'à cette date. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Offre d'achat et compromis de vente
Question postée par PhilT le 10/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J'ai signé une offre d'chat pour un bien immobilier acceptée par le vendeur avant la signature sous seing privé d'un compromis de vente. Je suis un particulier, et souhaite me rétracter dans les délais et formes prévus à l'article L-271-1 du code de la construction et de l'habitation. Puis-je exercer ce droit sans avoir à être passible du versement d'éventuels dommages-intérêts en faveur du vendeur et/ou du mandataire ? Quels sont les éventuels risques encourus ? Merci par avance pour votre réponse.

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Cher Monsieur, Tant que vous êtes dans le délai de 7 jours et respectez les termes et le formalisme imposés pour cette rétractation, vous pouvez y procéder sans frais et sans avoir à verser une quelconque indemnité. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Credit a la consomation
Question postée par chyrline le 14/02/2014 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour , Je suis dans une situation ou il faut que j agisse assez rapidement , j ai acheté un véhicule en 2008 , puis ce temps je me bat pour avoir le contrat de crédit de ma voiture , l organisme ou j ai acheter mon véhicule , ne veulent pas me donner un duplicata , je suis sans emploi et je devais finir mon crédit en juin 2014 , mais j ai eu droit a une prolongation jusqu en avril 2015 que dois faire ? quel démarche à faire rapidement ? Je vous remercie d avance . cordialement.

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Mademoiselle, Je vous suggère d'adresser un courrier de mise en demeure de vous produire le duplicata de votre contrat à l'organisme auprès duquel vous avez souscrit à ce crédit. En cas de difficulté persistante, il conviendra de saisir un avocat dont les courriers présentent un caractère plus contraignant. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Soldes des charges / double augmentation de loyer
Question postée par Yacine le 05/02/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon agence n'a jamais effectué le solde des provisions pour charges depuis 3 ans, et maintenant que je quitte le studio, ils n'ont toujours pas prévu de le faire. Ils ont également effectuer d'autres abus : double augmentation du loyer sur une même année, demande de règlement des taxes et impôts du propriétaire non-prévu par le contrat. Je compte donc me faire assister par un avocat spécialisé pour régler cela étant donné qu'il n'y a pas de résultat à l'amiable. je vous remercie d'avance pour le temps accordé et je reste en attente de votre réponse sur ces points : que puis je faire pour que le solde des charges soit effectué et que les montants restants dues corrigés ?

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Cher Monsieur, Le réajustement des charges au montant réellement exposé peut jouer en votre faveur ou votre défaveur. Il s'agit donc, avant de réclamer le montant réel de celles-ci, d'évaluer si vous serez redevable d'un complément envers votre propriétaire ou si, au contraire, c'est lui qui devra vous verser le trop perçu. Par contre, aucune indexation du loyer ne peut avoir lieu deux fois dans la même année. L'indexation, si elle a lieu, doit intervenir à la date anniversaire du bail ou à toute autre date mentionnée dans le contrat. Mon Cabinet traite régulièrement ce genre de dossier et se tient à votre disposition pour tout besoin de conseil, d'assistance ou de représentation. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Cession parts de selarl
Question postée par ana le 03/02/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Ds 1 Selarl,comment calcule-t-on le rachat de parts? Ex: Année N, le gérant possède51%des parts, l'associé investisseur(ne travaille pas ds la sel) 49%parts.Il est prévu en N+5 que le gérant rachète les 49% des parts de son associé. S/quel base calcul t-on prix des parts? Capitaux propres? Actif total? Multiple de l'EBE? Je vous remercie par avance.

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Madame, Il existe de nombreux modes de calculs du prix d'un fonds de commerce ou de parts sociales. Mais, comme c'est le cas en matière contractuelle, la volonté prime. Il convient donc de trouver un terrain d'entente pour fixer cette évaluation. Il peut en effet s'agir d'un multiple du résultat net ou même du chiffre d'affaire. Mais certaines sociétés pourtant déficitaires sont rachetées à un prix pouvant être parfois importants. Il s'agit donc également de tenir compte du carnet de commande et du chiffre attendu pour les années à venir, mais aussi de l'actif de la société (dispose t-elle d'un bien immobilier, plusieurs, de biens mobiliers, de brevets...?), des projets de développement de la société tout comme de tenir compte du passif (y'a t-il des actions juridiques en cours, des emprunts, des dettes exigibles...). Ce n'est donc pas une science exacte et, selon l'importance de l'affaire, il est préférable de recourir à un professionnel pour procéder à cette évaluation. Je vous invite à consulter la page de notre site internet sur la question : http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr/cabinet/activites/cession-de-fonds-parts-sociales Mon Cabinet est bien entendu à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir ou tout besoin d'assistance dans ces démarches. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Loyer impayés
Question postée par anne sophie le 03/02/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je me permets de vous contacter afin d'obtenir un renseignement. Voilà nous étions 3 colocataires et nous avons loués un appartement ensemble durant l'année 2008-2009. Locapass était l'organisme garant de nos loyers et notre caution Lorsque nous avons rendu l'appartement nous n'avons pas payé un loyer et avons laissé la caution à notre propriétaire. de plus l'une d'entre nous avait plusieurs loyer impayés. Nous recevons depuis 2 ans des lettres d'huissiers de locapass afin de payer la somme totale de 4000€ (correspondant aux loyers impayés + de la caution laissé au propriétaire). Pourriez vous s'il vous plaît me dire s'il y a prescription ? En effet, ils nous menacent depuis 2 ans de nous saisir et de nous ficher or rien ne se passe. Nous souhaitons savoir si leurs menacent peuvent être mises à exécution car nous sommes en désaccord sur le montant. En vous remerciant par avance. Cordialement, Melle VASSEUR

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Mademoiselle, Non, il n'y a pas prescription puisque les actes d'huissier l'interrompent. Sur le désaccord sur le montant, je vous indique que chaque relance de l'huissier a un coût et fait augmenter la somme qui vous est réclamée. Le temps qui passe fait également courir les intérêts. Enfin, vous êtes toutes les 3 tenues au paiement de la somme, de manière solidaire. Cela signifie que l'huissier peut tout à fait saisir l'une d'entre vous, à vous de vous organiser ensuite pour vous restituer ce que de droit. Je vous suggère de faire attention, toutefois, car pour ce genre de montant, les créanciers finissent toujours par agir. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Itilisation de mon logement hlm
Question postée par poupette le 03/02/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je suis locataire d'une maison via une société d hlm, les cités jardins. J envisage d'ouvrir une ecole ou plutôt une classe multiniveau, accueillant une dizaine d'élèves. et aimerais savoir s'il est possible d'utiliser une partie de ma maison comme local accueillant ces eleves. Tout en sachant que cette ecole sera créer en tant qu'association et a but non lucratif. Aucun loyer de sera verse par cette association. Elle utilisera ma maison a titre gratuit. Cordialement

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Cher Monsieur, Si vous envisagez de recevoir du public, vous devez vous conformer à la législation sur les établissements recevant du public (ERP). Et je doute que votre logement soit en conformité. De plus, dans tous les contrats de bail, la sous-location est interdite, sauf accord du bailleur. Là encore, je doute qu'un organisme hlm accepte de vous laisser sous-louer le bien, même à titre gratuit, à une association. Le plus simple pour réaliser votre projet (mais pas le moins couteux) c'est de louer un local commercial ou professionnel destiné à ce genre d'activité. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Litige agence immobilière
Question postée par reno le 03/02/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, L'agence immobilière mandatée pour louer notre appartement meublé a permis à ses clients d'intégrer les lieux sans notre autorisation. Nous sommes installés à l'étranger et avions échangé par mail. Un accord verbal avait été donné sur le dossier mais comme nous avions des conditions particulières à rajouter sur le contrat nous avions précisé que nous souhaitions valider puis signer le bail avant d'aller plus loin. L'agence n'en a pas tenu compte et prétextant une urgence pour ses clients, leur a donné la permission de prendre possession de l'appartement. Les virements ont été fait, l'état des lieux également. Résultat des courses, il ne nous reste plus que les yeux pour pleurer. Aujourd'hui, après seulement deux mois d'occupation les locataires (un couple avec deux enfants en bas age et un chien) partent pour des raisons peu crédibles. Pour compléter, l'agence nous presse de régler ses honoraires. Est-ce un cas normal juridiquement ? D'avance, merci. Cordialement, RT

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Bonjour, D'abord, l'agence doit se tenir à vos instructions, mais aussi et avant tout, au mandat confié. Il convient d'abord de regarder si l'agence avait pouvoir pour réaliser la mise en location sans votre accord écrit. Si les locataires résilient le bail, je vous suggère de ne plus vous engager avec cette agence pour la remise en location du bien. Notre Cabinet réalise ces transactions. Vous pouvez nous contacter si vous désirez obtenir plus amples détails. Enfin, concernant les honoraires, au niveau de la loi, ils sont partagés entre les locataires et le propriétaire. Toutefois, en pratique, ce sont systématiquement les locataires qui acceptent de les régler. A nouveau, regardez dans le contrat de mandat sur qui pèse la charge de ce règlement. En espérant avoir répondu à vos questions, je reste à votre disposition. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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L hébergement de vacance non conforme
Question postée par Ngmr le 31/01/2014 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Nous avons réservé pour nos prochaine vacance un séjour d' une semaine (2 adultes+1 enfant+1 bébé) (avec 2 chambres communicante) en Tunisie. L agence de voyage où nous avons réservé nous a appelé pour nous dire que qu il n était pas possible d avoir une chambre communicante(alors que cette information est noté sur notre contrat et que l agence de voyage nous a confirmé) car nous avons 1 bébé et 1 enfant!!! Cela fessait parti de nos exigence !!! Pouvez-vous nous dire quels recours nous avons pour que notre demande soit prise en compte ? Merci d avance

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Madame, Monsieur, Si votre demande de chambres communicantes est expressément contenue au contrat signé avec l'agence, vous pouvez annuler sans frais votre voyage car en réalité, ce n'est pas vous qui vous désistez de l'acte mais l'agence qui n'a pas pu vous fournir le service qu'elle s'était pourtant engagé à vous délivrer. Toutefois, il est possible que l'agence vous fasse des difficultés et désire vous imputer une sommes en contrepartie de l'annulation. Si vous avez déjà versée une avance, celle-ci ne vous sera pas restituée en totalité. Dans ce cas, vous devrez saisir le Tribunal compétent pour faire constater que la résiliation de ce contrat est causé par le fait de l'agence, non le votre. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Import-export et sa marque
Question postée par rayon78 le 28/01/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Mon activité consiste de l'import-export. Je compte créer ma société en France et la marque est déposée. Je compte acheter à l'étranger la marchandise et les paqueter sous ma marque française et faire venir en France pour la commercialisation. Il y-a-t-il un risque fiscale, juridique? Si, oui, merci de m'expliquer. Sur l'emballage, au niveau de l'adresse fabricant, puis-je uniquement mettre "PRODUIT FABRIQUE..." suivie d'un pays et mentionner l'adresse complète de ma société française? J'ai besoin de clarifier ces points avant de parler contrat avec le fournisseur étranger. Merci.

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Cher Monsieur, Selon la provenance des marchandises (UE, hors UE...), il existe des règles douanières différentes. Sans avoir connaissance de ces éléments, je ne peux pas déterminer le régime de ces importations. De plus, afin d'être parfaitement en règle pour éviter d'avoir à acquitter des amendes douanières, il conviendrait de faire une recherche approfondie. Mon Cabinet est disponible si vous désirez une consultation sur ce point. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Liquidation judiciaire
Question postée par pp le 23/01/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, lors d'une liquidation judiciaire, le gérant peut il re trouvé un travail ou doit il resté dans la société ? pour quelle durée ? Merci

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Bonjour, L'article 237-15 du Code de commerce dispose que : "Les pouvoirs du conseil d'administration, du directoire ou des gérants prennent fin à dater de la décision de justice prise en application de l'article L. 237-14 ou de la dissolution de la société si elle est postérieure." 2 cas se présentent : - La dissolution de la société est postérieure à la décision de liquidation : les pouvoir du gérant prennent fin le jour de la dissolution. - La décision de dissolution est antérieure à la liquidation : les pouvoirs du gérant prennent fin à la liquidation. Toutefois, si aucun clause d'exclusivité n'est prévue au contrat du gérant, celui-ci est libre de s'engager/travailler pour une autre société ou pour son compte. En espérant avoir répondu à vos interrogations. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Bonjour, L'article 237-15 du Code de commerce dispose que : "Les pouvoirs du conseil d'administration, du directoire ou des gérants prennent fin à dater de la décision de justice prise en application de l'article L. 237-14 ou de la dissolution de la société si elle est postérieure." 2 cas se présentent : - La dissolution de la société est postérieure à la décision de liquidation : les pouvoir du gérant prennent fin le jour de la dissolution. - La décision de dissolution est antérieur à la liquidation : les pouvoirs du gérant prennent fin à la liquidation. Toutefois, si aucun clause d'exclusivité n'est prévu au contrat du gérant, celui-ci est libre de s'engager/travailler pour une autre société ou pour son compte. En espérant avoir répondu à vos interrogations. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Problème loyers impayés
Question postée par Philippedu91 le 23/01/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mes parents sont propriétaires d'une maison qu'ils louent depuis mai en passant par une agence immobilière.Depuis décembre,les locataires ne payent plus.L'agence les a appelé sans réaction de leur part donc ils leur ont envoyé un commandement à payer.Nous avons souscrit avec l'agence à une assurance loyers impayés mais suite à un contentieux entre l'agence et l'assurance,l'assurance a décidé de résilier leur contrat au 31/12/13.L'assurance refuse de prendre en charge le dossier car le sinistre n'est pas constitué et vu qu'à partir de janvier14,l'agence n'est plus assuré auprès d'eux,nous sommes dans le désarroi.Nous venons de recevoir un courrier de notre agence nous stipulant du refus de l'assurance de prendre en charge le dossier.L'agence nous donne le choix entre attaquer l'assurance (sans grand succès selon eux) ou attaquer les locataires (avec l'avocat de l'agence suivant un forfait de 800 euros). Que faire dans cette situation auprès des locataires, de l'agence et de l'assurance?

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Cher Monsieur, Je viens compléter quelque peu la réponse de mon Confrère. Si l'assurance a été résiliée à effet du 1 janvier 2014, le premier incident de paiement intervenant en décembre, celui-ci est couvert. La compagnie d'assurance doit donc, au minimum, vous rembourser le loyer de décembre. Ensuite, il convient d'examiner les termes du mandat donné à l'agence. Si ce mandat prévoit la mise en location avec une assurance loyers impayés souscrite par l'agence pour votre compte, celle-ci vous doit cette assurance. Peu importe qu'une compagnie ait résilié la police en cours, il appartenait à l'agence de prendre ses dispositions et de faire réassurer tous les biens qu'elle a mis en location sous cette garantie. Concernant les loyers impayés, il convient dans tous les cas d'agir au plus vite. En effet, un locataire de bonne foi se rapproche systématiquement de son propriétaire s'il a une difficulté de trésorerie passagère. Dans le cas contraire, on peut supposer aisément que cette difficulté est structurelle et ne risque pas de trouver remède rapidement ou, au pire, que les locataires n'entendent plus payer le loyer. Les procédures pouvant prendre un certain temps, il convient de ne pas en perdre pour agir. Vous devez donc adresser un commandement de payer à vos locataires. S'ils ne payent pas dans un délai de 2 mois, vous pouvez les assigner. Ce que je vous conseille vivement de faire. Mon Cabinet se tient à votre disposition pour toute consultation ou assistance dont vous auriez besoin. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Couverture d' un contrat de maintenance de logiciel
Question postée par francois le 21/01/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Mon problème est le suivant : Nous utilisons un logiciel développé avec le langage WinDev Version 5.5 (datant de 1998). Aujourd'hui ce langage en est à la version 19. Notre logiciel n'a jamais été mis à jour avec les nouvelles versions du langage. Aujourd'hui cette version 5.5 du langage pose problème et notre préstataire nous demande une forte somme pour recompiler notre logiciel en version actuelle, version 18. Pourtant, depuis 2004, nous avons un contrat de maintenance stipulant que "le cadre des interventions du présent contrat couvre la maintenance - entretien du code source des programmes et modules constituant le logiciel" Est-ce que cette mise à jour n'est pas de ce fait, couverte par le contrat ? Cordialement

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Cher Monsieur, Si le contrat est imprécis ou peut laisser une place à l'interprétation, à moins d'un accord amiable avec votre prestataire, il conviendra de faire trancher le litige par un juge. Votre position sera donc de soutenir que la mise à jour fait partie de la prestation de maintenance et que, dans tous les cas, cette prestation implique que le site soit parfaitement fonctionnel. En cas de difficultés persistantes, je vous invite à contacter mon Cabinet pour envisager les solutions qui s'offrent à vous. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris. http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Dons aux enfants
Question postée par zizou94 le 21/01/2014 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Mon père algérien non résident 78 ans veut me donner 30 000€ provenant d'un compte bancaire français où est versé sa pension de retraite. comment procéder ?

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Cher Monsieur, Je vous suggère de procéder à un virement bancaire. Vous pouvez tout à fait remplir une formulaire de "don manuel" que vous trouverez ici : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/R1224.xhtml Ce formulaire indique aux impôts la nature de la somme perçue, savoir une libéralité. En espérant avoir répondu à votre question. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Caution personnel et solidaire
Question postée par gegeq77 le 20/01/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Dans le cadre d un achat en indivision l emprunteur ayant souscrit une caution bancaire (cnp) imposee par l organisme preteur (la cdd) cet organisme preteur peut il imposer a l autre indivisaire un engagement de caution personnel et solidaire . merci bien cordialement.

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Cher Monsieur, Aucun organisme autre qu'une juridiction étatique ne peut imposer quoi que ce soit. Toutefois, la cdd peut éventuellement refuser le prêt si les garanties ne lui semblent pas suffisantes. Mais, dès lors qu'un cautionnement bancaire est souscrit (ce qui constitue la meilleure garantie puisque la somme ou une partie de la somme due est bloquée et affectée au remboursement en cas de défaut de paiement) il parait étonnant que l'organisme prêteur désire avoir plus ample garanties. A moins que le montant du cautionnement bancaire soit très en deçà du montant emprunté. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Sci gerant refuse de donner les bilans
Question postée par lilouew le 17/01/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, je suis associe a 25% dans une sci familiale; le gérant refuse de me donner les bilans et je ne suis pas convoqué aux AG depuis plusieurs années.De plus je déclare auprès des impôts des revenus fonciers que je ne perçois pas. Le gerant refuse mon rachat de parts. Que faire ? Je ne tiens pas a payer des impots sur une somme que je ne percois pas.Suis je en droit de réclamer ces sommes et comment sortir de la SCI ? Merci de votre aide.

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Bonjour, Vous êtes tout à fait en droit de réclamer les sommes qui vous reviennent du fait de votre participation à cette SCI. De plus, le gérant a l'obligation de vous communiquer les bilans, de vous convoquer aux Assemblées et de vous en faire connaitre l'ordre du jour par avance. Il convient d'abord de le mettre en demeure de se conformer à ses obligations légales. S'il n'y défère pas, vous avez la possibilité d'agir en Justice. Mon Cabinet se tient à votre disposition si vous souhaitez aller dans ce sens. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Coproprieté
Question postée par chlouppa le 17/01/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je souhaite vendre mon pavillon qui est situé sur une coproprieté avec un immeuble comprenant 8 logements. Les 2 lots sont separés et definis. Il y a un syndic benévole pour les 2 coproprietaires et pas de charge sinon l assurance. Chacun regle les travaux qu 'il entreprend dans ses biens. Legalement est-ce possible de faire figurer une close mentionnant cela dans l'acte de vente? Je vous remercie par avance si vous pouvez ne repondre. Codialement.

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Bonjour, L'acte de vente doit mentionner les charges de copropriétés constatées. S'il n'en existe pas ou si il existe une répartition particulière, celle-ci doit figurer sur le règlement de copropriété qui sera annexé à l'acte. En tout état de cause, l'acte de vente peut bien entendu mentionner une telle répartition. Je reste à votre disposition si vous désirez de plus amples précisions. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris. http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Caution locative
Question postée par vanesth le 09/01/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Propriétaire d un studio avec parking extérieur aérien, j ai fait poser pour le confort de mon locataire un arceau sur la place de parking. Un avenant à l état des lieux a été effectué.Au bout de quelques semaines, l arceau a été détérioré par un tiers. Aucune assurance ne prend en charge ce type de dégradation. Le prix de l arceau peut il être retenu sur la caution du locataire?

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Madame, Monsieur, Selon la situation exposée, le locataire n'est en aucun cas responsable de la dégradation du bien. De plus, ce bien est dans un espace ouvert et donc accessible à tous. Il ne relève donc pas de la garde juridique exclusive du locataire. Seules les dégradations commises par le locataire ou du fait de sa négligence lui sont imputables. Je vous répondrai donc par la négative. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Billets avion achétés go voy. horaires modifiés prévenir
Question postée par jcj le 09/01/2014 - Catégorie : Droit de la consommation

Achat billets avion SAIGON/PAKSE prévu 15h chez GO VOYAGES en France. avion parti le matin sans être prévenu. GO Voyages ne rembourse pas alors que nous avons acheté chez eux!!on doit réclamer à LAOS Airline!! Que faire ?

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Cher Monsieur, Dans ce genre de situation, ces sociétés sont peu enclines à un règlement amiable. Il est presque certain que vous devrez assigner afin d'obtenir gain de cause. Je vous suggère d'abord d'adresser un courrier de mise en demeure au bureau français (s'il en existe un) de la compagnie aérienne pour réclamer le remboursement du vol. Si cela ne suffit pas, vous pouvez contacter mon Cabinet afin d'envisager vos recours. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris. http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Autorisation requise pour créer un site
Question postée par mynola le 07/01/2014 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Je suis en train de créer un site internet qui va proposer des services. Quelles sont les autorisations nécessaire et les obligations requise pour ce type de site ? Merci de votre réponse. Cdt

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Cher Monsieur, Il convient d'abord de savoir quelle est l'activité de votre site internet (commerciale ou non). Ensuite, pour vous répondre sur vos différentes obligations (mentions, CNIL...), il me faut savoir si votre site procède à la collecte des données personnelles de vos utilisateurs et à quelles fins. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Loyers impayes
Question postée par Divane le 29/12/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bjr , je passe le 31 mars au tribunal de montmorency pour non paiement de loyers depuis plus d'un an et expulsion de mes locataires et je viens de recevoir un appel de ma locataire me precisant qu'elle venait de m'envoyer 2500 euros en lettre recommandee sachant que celle ci me doit 17000 euros pour le moment ! Dois je aller chercher cette lettre et encaisser les sous ou cela risque t'il de compromettre l'expulsion ainsi que le paiement du montant total ????

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Chère Madame, Vous devez aller chercher ce pli pour éviter de passer vous même pour un propriétaire de mauvaise foi. Ensuite, vous devez faire valoir que l'arriéré est loin d'être acquitté. Que vos locataires ont vécu à vos crochets pendant tout ce temps et que ce paiement très partiel ne doit pas être de nature à infléchir le juge dans son constat de la non exécution de leurs obligations par vos locataires. Maintenez votre demande d'expulsion donc. Toutefois, je vous conseille, vu les enjeux financier, de recourir à un avocat dans pareil cas. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Clause de confidentialité
Question postée par alex le 28/12/2013 - Catégorie : Droit des affaires

Actuellement je travaille sur la création d'un site apportant des solutions innovantes et sur les différentes options qui le composent. Je voudrais rentrer en contact dans un premier temps avec une agence spécialisée en webdesign et donc par conséquence les informer de mon concept. Pour éviter toutes fuites d'informations je voudrais mettre en place une clause de confidentialité mais je n'ai pas encore créer mon entreprise, actuellement je ne suis qu'un simple particulier. Ma question est la suivante : puis-je en tant que particulier faire signer une clause de confidentialité à une entreprise ? merci d'avance pour vos réponses.

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Cher Monsieur, Vous pouvez tout à fait faire signer une clause de confidentialité à une entreprise en votre qualité de particulier. Toutefois, je vous invite à faire très attention à la rédaction de celle-ci afin d'être réellement couvert en cas de litige pour qu'il n'y ai pas matière à interprétation ou contestation de la portée de la clause devant un Juge. Mais, à ce dernier égard, je pense toutefois qu'il serait préférable de faire signer la clause une fois votre société constituée. En effet, en imaginant que l'autre société vole votre concept, vous devrez faire reconnaître par le Juge : 1) La violation de la clause de confidentialité et l'appropriation de votre idée. 2) Le préjudice financier que vous subissez de ce fait. Et en matière de préjudice financier, le Tribunal de commerce est plus enclin à vous indemniser fortement que le TGI. Or, si vous signez cette clause en tant que particulier, votre action devra être adressée au TGI alors que si c'est au nom de votre société, l'action aura lieu devant le Tribunal de commerce. La seconde option me paraît être la meilleur même si vous "perdez" 2 mois de temps, pour constituer votre société. Je reste à votre disposition pour toute question complémentaire ou besoin d'assistance que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Le propriétaire peut-il refuser un avenent au bail?
Question postée par gab le 27/12/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j'habite dans un appartement en colocation depuis de nombreuses années. Cet appartement n'a connu que des colocations, et en une dizaine d'années, il n'a été signé que des avenants au bail. Le bail n'a jamais été résilié, seuls les noms de locataires et des garants changeaient. Aucun état des lieux n'a été fait non plus depuis la première colocation. Dernièrement l'agence responsable de l'appartement nous a dit qu'il n'y aura plus d'avenants au bail, quand une des parties partira, tout le monde devra partir. Ont-ils le droit de faire ça? Je me plais bien dans cet appartement... Merci Gab

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Bonjour, Peu importe les avenants successifs, le contrat de bail doit aller à son terme et, dans ce cas, ne peut être résilié que pour les causes que la loi autorise, savoir la reprise du bien par le propriétaire pour l'occuper personnellement ou par un membre de sa famille ou pour le vendre. Hors ces cas là, le bail se reconduit tacitement (tous les 3 ans si c'est un bail d'habitation soumis à la loi de 1989, tous les 6 ans si ce bail est donné par une personne morale et tous les ans si c'est un bail meublé). Le fait qu'il y ai eu des colocataires successifs et que ceux-ci et leurs garants aient été prévus au bail par voie d'avenant est inopérant sur la durée du bail. Concernant l'état des lieux, je vous suggère de demander à ce qu'il soit procédé à des état des lieux intermédiaires à la sortie de chaque colocataire afin d'éviter que vous soient imputés, en fin de bail, la totalité du montant des travaux de rénovation. Je reste à votre disposition pour toute question ou besoin d'assistance que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Abus de droit tva déduite par bailleur?
Question postée par Mariab le 24/12/2013 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, La société X dans laquelle je travaille est locataire d'un immeuble. Elle a conclu un bail commercial avec une SCI (dans laquelle la société X est associée à 99%). Des travaux ont été effectués dans l'immeuble donné à bail. Les associés de la SCI (bailleur) voudraient qu'on rédige un avenant au contrat de bail dans lequel on prévoirait que la plupart des travaux seraient financés par le bailleur (alors que dans le bail initial il est prévu que le preneur prenne en charge la plupart des travaux). L'intérêt de cela est que la SCI puisse déduire la TVA sur les travaux (car la société X locataire ne peut la déduire). Question 1: Est-ce que c'est un abus de droit pour la SCI de prévoir cela? Question 2 plus générale: est-ce que pour avoir le droit de déduire la TVA, on doit forcément refacturer à une autre personne le même montant de TVA que celui de la TVA qu'on a déduit? Merci d'avance Cordialement

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Bonjour, Concernant la possibilité de modifier le contrat de bail pour prévoir que c'est le bailleur qui supporte les travaux (pour déduire la TVA) et que cela ne soit pas qualifié d'abus de droit, il convient de faire une recherche, notamment en jurisprudence, pour déterminer la position de l'administration fiscale sur ce point. La notion d'abus de droit est souvent appliquée de manière extensive par les services fiscaux et il convient de verrouiller au maximum ses actes pour éviter cette qualification qui peut entraîner ultérieurement des conséquences financières désastreuses. Concernant la TVA, si vous collectez moins de TVA que celle que vous pouvez déduire, vous avez le droit à un crédit de TVA remboursable sous certaines conditions ou vous pourrez imputer cet excédent sur votre prochaine déclaration. Le Cabinet reste à votre disposition pour toute question ou besoin d'assistance que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Responsabilite associes sarl
Question postée par vlu le 17/12/2013 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Pour la SARL. Responsabilité des associés limitée au montant de leurs apports. Si j'ai bien compris, il s'agit du montant apporté dans le capital de la STE ? Le créancier peut il saisir les associés à titre personnel à hauteur du montant du capital ? Merci de votre réponse. Cordialement.

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Monsieur, La responsabilité est en effet limitée aux apports initiaux. En d'autres termes, vous ne pouvez perdre que ce que vous avez mis au pot. Un bémol toutefois : lorsque la créance est issu d'un emprunt bancaire fait par la société, il y a toujours une clause de solidarité personnelle. Dans un pareil cas, la banque pourra donc se "servir" sur votre patrimoine personnel. Mais en l'absence d'une stipulation d'une telle solidarité à vos l'une de vos obligations pécuniaires, on ne pourra pas venir vous rechercher sur ce patrimoine perso. En espérant vous avoir répondu. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Exécution forcée d'un jugment
Question postée par vlu le 17/12/2013 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, SARL en difficultés financières, nous avons un jugement qui nous a été rendu défavorable en cours d'appel et qui nous a empêchés de nous développer. Ce dernier ne nous a pas encore était signifié. Aussi, il nous sera pas possible de régler quoi que ce soit à la partie adverse, puisqu'il n'y a rien à saisir même sur le compte bancaire. Que peut intenter la partie adverse? Nous envisagions depuis longtemps de faire une cessation d'activité mais avec cette affaire, nous étions coincés et n'avons pas osés. Nous venons vers vous car nous sommes un peu perdus. Nous vous remercions vivement par avance de vos renseignements qui nous seront précieux. Bien cordialement,

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Cher Monsieur, Je comprends que vous êtes associé d'une SARL connaissant des difficultés financières et ayant de surcroit été condamnée au paiement d'une créance à l'issue d'une procédure d'appel. La structure sociale étant une SARL, votre responsabilité est limitée à vos apports (sauf abus de gestion avéré). Concrètement, votre créancier va vous signifier la décision et vous faire commandement de payer la somme. Ensuite, il tentera d'abord une saisie sur comptes bancaires mais celle-ci ne sera pas fructueuse. Ensuite, il tentera une saisie mobilière (tentative de se régler sur les biens de la société : meubles, ordinateurs, actifs comme des parts sociales d'autres sociétés si vous en possédez, brevet...). Au final, si cette saisie ne permet pas de le rembourser, il ne lui restera aucune autre alternative. De votre côté, je vous suggère de vous déclarer en état de cessation des paiements et de liquider la société. Je reste à votre disposition pour toute question ou besoin d'assistance que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Responsabilite du locataire?
Question postée par smariauzouls le 16/12/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour je suis proprietaire d'un appartement mis en location Suite a des travaux de maintenance des radiateurs commandes par le syndic un mur a ete abime, fin 2012. Le syndic a retenu la responsabilite de l'entreprise et me dit avoir envoye un ordre de reparation. Mais a ce jour, les travaux ne sont pas effectues et chacune des parties se renvoit la balle : le locataire repond ne pèas avoir ete contacte pour prendre un rendez vous, le syndic repond que mon locatire n est pas joignable... Ma question : la responsabilite du locataire peut elle etre engagee lorsqu'il quittera l'appartement s'il me le restitue sans que le mur soit repare? Cordialement S Mariauls

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Bonjour, Si il a été établi que c'est l'entreprise qui est responsable du dommage, c'est elle qui doit en assurer la réparation. Toutefois, si votre locataire fait obstacle à cette réparation, vous pourrez envisager de rechercher sa responsabilité. Mais il conviendra de le prouver. Une telle action pourrait être plus couteuse que le prix du dommage lui-même. Je vous conseille de trouver une solution avec votre locataire et votre syndic. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Documents éxigés par le bailleur lors d'une résiliation
Question postée par laurence le 14/12/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je viens de demander la résiliation de mon bail par R.A.R.à mon bailleur qui me réponds (en lettre simple)et me demande de lui envoyer un récépissé de déclaration de déménagement fournie par les services fiscaux ainsi qu'une "quittance" attestant que j'ai bien régler ma taxe d'habitation??Je trouve cela étrange, le trésor public ne donne pas de quittance de règlement de l'impôt à ma connaissance? Qu'à défaut de ceci, il serait dans l'obligation de bloquer ma caution.. Merci de me faire savoir si tout ceci est bien légal??

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Chère Madame, Lors de l'état des lieux de sortie, vous remettez le logement vide à votre propriétaire ainsi que les clés. La signature de l'état des lieux vaut attestation de sortie, et même constat puisque le propriétaire ou son représentant est supposé y assister. Concernant la taxe d'habitation, envoyez lui simplement votre relevé de compte. Dans tous les cas, ces deux demandes n'entraînent jamais la retenue de la caution si vous n'y satisfaites pas. Si l'état des lieux est conforme et que vous êtes à jour de tous les paiements pour vos obligations locatives, il DOIT vous restituer la caution dans un délai de 2 mois. A défaut, vous pouvez me contacter pour toute relance. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Résiliation de bail
Question postée par Sonia le 12/12/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonsoir, Nous vivons avec mon ami dans un appartement meublé . Nous avons envoyé notre préavis à notre propriétaire le 18 novembre 2013 par courrier recommandé avec accusé de réception et l'avons prévenu par email de cet envoi. Etant prévenu, il n'a pas été chercher la lettre car il estimait que nous devions rester jusqu'au 31 décembre et non le 20 décembre, comme précisé sur notre préavis. Il nous a certifié par email que nous quitterions le logement au plus tard le 31 décembre. Cependant, sans réception de la lettre recommandée, il me semble que notre préavis n'est toujours pas pris en compte? Le propriétaire ne répond pas à nos appels et nous commençons à nous inquiéter ... Nous avons lu que tant que le propriétaire ne récupère pas ou ne signe pas le préavis, nous sommes dans l'obligation de payer le loyer ? Si nous voulons quitter l'appartement sans l'accord du propriétaire devons-nous faire appel à un huissier ? quel seraient les démarches à suivre ? Est ce à notre charge ?Merci

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Mademoiselle, L'obligation de réception du recommandé pour faire courir le délai de préavis est stipulée dans la loi du 6 juillet 1989 (article 15) qui régit les rapports locatifs dans le cadre d'un contrat d'habitation classique d'une durée de 3 ans renouvelable tacitement. Or, vous n'êtes pas dans ce cas puisque vous êtes dans le cadre d'un contrat de location meublée soumis aux dispositions du contrat de louage du Code civil. Seules 3 des dispositions de la loi de 1989 s'appliquent aux locations meublées (art. 3, 6 al 1 et 2 et 20-1 et concernent l'obligation de fournir les diagnostics avant la location et de donner un logement décent). Cette obligation de réception du recommandé ne vous concerne donc pas. Il convient donc de se pencher sur le contrat que vous avez signé avec votre propriétaire pour voir quelles sont les modalités de signification de votre préavis. Mais je peux vous affirmer, d'ores et déjà, que si la durée du préavis est d'un mois (ce qui est le cas le plus souvent en matière de locations meublées), le préavis donné le 18 novembre entraîne résiliation au 18 décembre et non au 31. De plus, même si votre contrat précise l'obligation de la notification par lettre recommandée, tant qu'il ne précise pas que le délai court à compter de la réception, l'envoi et suffisant, d'autant plus si vous pouvez fournir des échanges d'emails ou toutes autres pièces montrant qu'il a connaissance du préavis. En conclusion, je vous suggère d'indiquer à votre propriétaire que vous avez pris attache avec un avocat qui vous a indiqué que vous pouvez quitter les lieux dès le 18 décembre. S'il continue à vouloir vous maintenir dans les lieux, je suis à votre disposition pour lui adresser un courrier lui rappelant la loi et le contrat. Je suis disponible pour toute question supplémentaire que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Loyer impayee et caution non rendu
Question postée par Geo94 le 11/12/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, voila j'ai rendu les cles de mon ancien appartement. Lors de l'etat des lieux d'etre et de sortie le proprietaire a signer a la fin de l'etat des lieux de sortie " CERTIFIE EXACT " et signe et moi pareil, il ne me rend pas de suite mon cheque de caution et quelques jour plus tard il envoie a mes parents en lettre recommandee un courrier disant que je devait la somme de 733euros qui corresponderai a un loyer non payer et qu'il m'avais remis un papier expliquant cela alors que je n'ai eu aucun document et je n'ai signer aucun document de la sorte et que si nous payons pas avant le 15decemdre qu'il ouvrirai une enquete juridique Je ne lui dois aucun loyer a ce jour vu qu'il y a des loyer que je lui est remis en main propre donc aucune trace ecrite ou bancaire. Comment peut il prouver cela? et il en droit de garder ma caution de 695euros alors qu'il a bien mentionner " CERTIFIE EXACT " que dois je faire pour recuperer ma caution cela fait 1 mois qu'il a ma caution.

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Cher Monsieur, Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, c'est-à-dire que vous n'avez pas commis de dégradation et êtes à jour des réparations locatives, ET que vous avez bien payé tous vos loyers, votre ancien propriétaire est tenu de vous reverser le dépôt de garantie dans un délai de 2 mois après que vous ayez quitté les lieux. Concrètement, si vous pouvez prouver (vos relevés bancaires) que vous avez bien versé tous les loyers, il convient d'adresser une lettre de mise en demeure de vous restituer le dépôt de garantie à votre ancien propriétaire. A défaut, vous avez la possibilité de saisir le Tribunal d'une action en restitution. Nous pouvons vous assister, si vous le désirez, dans cette première démarche qui devrait faire bouger votre ancien propriétaire. A votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Fermeture du livret a par erreur?
Question postée par gilles le 09/12/2013 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour j'ai ouvert un Livret A pour ma fille de 10 ans à ma banque, la S...G...il y a quelques années. Mon épouse voulant faire plaisir à ma fille à aussi ouvert aussi un livret A à sa banque le CA plus récemment. Apprenant que ma fille avait 2 livrets A, j'ai demandé à mon épouse de faire fermer le livret au CA qui avait très peu d'argent, demande faite auprès du CA. Quelque temps après, je constate que le CA a donné l'ordre de fermer le livret A à la S..G et à transférer les fonds (2000€ environ) sur leur livret A. Le plus hallucinant c'est que la S...G l'a fait sans mon accord, ni une lettre, ni un mail. La seule chose "officielle" qui a été faite c'est de demander la fermeture du livret A au CA, le reste est pure manipulation/erreurs?. Alors je me demande si je ne peux pas réclamer une indemnisation pour préjudice moral car je n'ai plus aucune confiance dans ces 2 banques qui peuvent s'entendre pour faire basculer de l'argent à leur gré. Merci de vos réponses. Cordialement.

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Cher Monsieur, Si votre fille est mineure, il fallait nécessairement votre accord afin de faire basculer ces sommes d'un compte à l'autre. Vous pouvez, de manière légitime, envisager une action à l'encontre de votre établissement bancaire. Notre Cabinet est à votre disposition pour vous assister dans ce démarches. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Etat des lieux: expert ou huissier ?
Question postée par alexandre le 07/12/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, L'architecte/mettre d'oeuvre qui va faire construire une maison mitoyenne à la mienne propose un état des lieux avant travaux par un "expert". Il dit que celà sera mieux qu'un usuel constat d'huissier car un expert immobilier aura un oeil mieux exercé. Mais ce type de constat sera-t-il aussi officiellement indiscutable que celui d'un huissier devant la loi ? Que me conseillez vous ? merci

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Monsieur, Habituellement, en matière de travaux pouvant causer des dégâts à des constructions mitoyennes ou proches, il est possible de demander à un Juge de désigner un expert (référé expertise) dont la mission est de constater l'état des lieux avoisinant le chantier. Cela permettra, en cas de dommage, de ne pas discuter de leur réalité et d'indemniser les victimes des dommages selon les constations effectuées. Il va donc falloir vous assurer que c'est bien après une décision de Justice que cet expert a été nommé. Dans le cas contraire, si l'expert est simplement rémunéré par votre voisin sans avoir été désigné par un juge, je vous suggère de faire intervenir le votre ou de saisir vous même le Juge compétent d'une demande de référé expertise afin que l'expert soit parfaitement impartial. L'expert présente l'avantage de son expertise, par rapport à l'huissier. Et lorsqu'il est nommé par un Juge, son rapport est assorti d'une grande force probante. Donc difficile à contester. Comme vous l'a indiqué mon Confère dans sa réponse, vous devriez vérifier si votre assurance protection juridique vous couvre pour ce genre d'action. Ce qui pourrait couvrir tout ou partie des frais d'avocat et de procédure. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http:www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Résiliation assurance
Question postée par stock-villette le 07/12/2013 - Catégorie : Droit de la consommation

Bjr, je suis victime d'un dégât des eaux, mais mon dossier traîne a cause d'un voisin récalcitrant. je dois bientôt résilier mon contrat d'assurance car j'en ai contracté une autre via ma banque avec un prêt. Question, si je résilie mon contrat actuel avant d’Être indemniser, est ce que justement je serai tout de même indemniser le moment venu ? Merci

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Cher Monsieur, C'est la compagnie d'assurance qui vous couvre au moment du sinistre qui est responsable de l'indemnisation du sinistre. Peu importe que vous ayez résilié depuis. Cela, même si le sinistre est découvert après la résiliation, tant que son origine résulte d'un fait qui a eu lieu alors que vous étiez couvert. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris http:www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Modification sur facture des conditions de résiliation d'un contrat
Question postée par adminkd le 02/12/2013 - Catégorie : Droit des affaires

Dans le cadre d'un contrat de service annuel reconductible par tacite reconduction, un fournisseur peut-il changer unilatéralement les conditions générales de vente (en particulier les délais de résiliation du contrat) stipulées sur le contrat signé par les parties par de nouvelles conditions générales de vente inscrites au dos d'une facture envoyée ultérieurement ?

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Bonjour, A moins qu'une telle modification unilatérale soit prévue dans le contrat initial et que celui-ci implique 2 professionnels, et que cette modification soit indicielle et non substantielle, non. Si vous n'avez pas accepté ces nouvelles conditions, bien qu'elles soient inscrites au dos de la facture, votre co-contractant ne peut pas s'en prévaloir. Je vous conseille, pour éviter qu'il ne vous oppose une acceptation tacite du fait de votre silence à réception de la facture, de lui adresser un recommandé avec AR pour lui indiquer que vous ne donnez pas votre accord pour ces modifications. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Micro foncier
Question postée par eric94 le 01/12/2013 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Nous sommes concubin non pacse possedant des biens immobilie et proprietaire pour chacuns de la moitie,le revenus foncier etant au total de 28 000 € donc 14 000 € par personne .avons nous le droit d etre en micro foncier.merci pour votre reponse

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Cher Monsieur, Le régime d'imposition des bénéfices locatifs en micro foncier est ouvert à toute personne ne dépassant pas 15.000 Euros annuels de revenus locatifs. Si vous déclarez vos revenus séparément, la part de vos revenus fonciers est donc bien en deçà des 15.000 Euros. Vous devez donc remplir chacun une 2042 en indiquant ces revenus. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30%. Vous serez donc imposés sur 70% de ce revenu mais vous ne pouvez pas déduire les charges engagées. Je reste à votre disposition pour tout complément d'information que vous souhaiteriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Itératif commandement avant sais vente
Question postée par jiji le 27/11/2013 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, Je viens de recevoir un document "ITERATIF COMMANDEMENT AVANT SAISIE VENTE" de la part d'un Huissier de Justice agissant en vertu d'un "jugement par défaut et en dernier ressort rendu par un Tribunal d'Instance" en juillet 2011 "précédemment signifié et à ce jour définitif" A la demande d'une société qui s'est portée garant d'un de mes locataires en 2008. Elle réclame la partie de la caution qui a été retenue au locataire pour rembourser les charges. Pouvez vous me dire svp ce que je dois faire? je n'ai jamais reçu aucune assignation de la part du Tribunal d'Instance, non plus un message de la part du locataire ni le garant alors qu'ils ont mon adresse mail pour me joindre. Apparemment ils ont envoyé tous les documents à l'adresse de l'appartement louée mais sachant que mon nom ne figure pas sur la boîte aux lettre le courrier a été retournée. Quelqu'un peut m'indiquer comment faire opposition au jugement et si c'est possible encore de le faire ? Merci d'avance. Cldt.

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Bonjour, Il existe des délais pour former opposition. Toutefois, ces délais peuvent être prolongés si la signification du jugement n'a pas été faite à la personne du défaillant. Il conviendrai, afin de pouvoir vous donner une réponse exacte quant à votre situation, que je prenne connaissance des documents que vous avez reçus. Je vous conseille de ne pas traîner pour faire opposition afin d'éviter les désagréments d'une saisie. Je suis à votre disposition pour toute question supplémentaire que vous pourriez avoir. Vous pouvez me contacter par téléphone à mon Cabinet. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Y'a t-il un recours possible contre les mails de promesses de gain?
Question postée par Ludmillia le 26/11/2013 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, J'ai reçu en quelques mois plusieurs mails m'attestant avoir gagné une loterie spéciale microsoft avec un gain de 250 000€. Je n'ai évidemment pas envoyé les dits documents mais une poursuite en justice est elle possible? C'est psychologiquement dur de voir cette somme astronomique dans ce contexte de crise et l'engouement euromillion du coup à chaque ouverture de mail on a toujours l'espoir d'un véritable gain

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Chère Madame, Les pratiques que vous dénoncez sont courantes et anciennes. Avant internet, c'est par courrier qui vous receviez ce genre de sollicitations qui vous invitaient à faire un achat pour percevoir votre gain... que l'on ne vous donnait jamais. Une jurisprudence fournie sur les quasi-contrats est venu sanctionner ces pratiques. MAIS aujourd'hui, par le biais d'internet, il est quasiment impossible de savoir qui est à l'origine de la sollicitation. Donc, même en imaginant que nous puissions appliquer la jurisprudence relative aux quasi-contrats, une action en justice ne serait pas possible du fait que vous ne sauriez pas contre qui la mettre en oeuvre. Au final, je vous suggère de revenir sur terre et de réaliser que JAMAIS un email ne viendra vous annoncer que vous avez gagné une somme astronomique. L'argent ne tombe pas du ciel. Ne les ouvrez donc pas et signalez les systématiquement à votre fournisseur email. Et, dans ce contexte de crise, le meilleur remède est le travail. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Rupture du bail locatif
Question postée par Lison le 26/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous sommes deux personnes à avoir loué une maison. Il n’y a aucun problème avec les locataires ! Le problème vient de l'autre propriétaire de la maison (propriétaire à 30 %) qui revient sur le bail qu’il a signé. Il menace les locataires alors que nous sommes engagés par un bail 3-6-9 !! Il veut récupérer la maison pour son usage personnel et JE NE SUIS PAS D’ACCORD DU TOUT. Comment protéger les locataires des lieux ? comment me protéger car moi je ne veux pas vendre et je veux respecter mon engagement de bailleur ? MERCI BEAUCOUP - Cordialement

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Madame, Vous posez la question pour la 3ème fois. Je comprends bien que vous êtes dans une situation d'urgence. Je vous invite donc à me contacter par téléphone afin d'envisager avec vous toute action de nature à préserver vos intérêts et vos droit. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Débloquage 2013 - mésure hollande - renseignement erroné par la banque
Question postée par voiture le 26/11/2013 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Le 20/11/13 j'ai appelé la plateforme téléphonique de mon centre de gestion PEE pour savoir le montant net totale que j'reçevrais si je procède de faire un déblocage le même jour, le conseiller m'a confirmé que le montant indiqué sur mon espace client sur mon compte en ligne sera le montant final si débloque ce jour là ! Suite à cette confirmation j'ai procéder le déblocage... Surprise! 5 jours plus tard j'ai constaté que j'ai reçu 400 € moins que le montant confirmé par le télé conseiller ! J'ai rappelé le centre d'appel hier pour savoir les raisons, ils m'ont dis que le conseiller s'est trompé sur son réponse qui m'a coûté 400 EUROS ! J'aimerais bien savoir comment puis je faire une réclamation, Y-a-t-il une code de consommation qui protège les clients bancaires suite à mauvais conseils fournis par les collaborateurs de la banque ?

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Cher Monsieur, Le personnel bancaire est tenu à une obligation d'information et une obligation de conseil. Si le conseil donné est erroné, vous pouvez bien entendu engager la responsabilité de votre prestataire. Mais pour cela, il faut encore pouvoir le prouver. Il faut également un intérêt économique qui en vaille la peine. Je vous suggère, si le montant ne vous convient pas, de demander l'annulation de l'opération. Je reste à votre disposition si vous avez besoin d'assistance. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Rupture du bail locatif
Question postée par Lison le 26/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous sommes deux personnes à avoir loué une maison. Il n’y a aucun problème avec les locataires ! Le problème vient de l'autre bailleur(propriétaire à 30 % - moi je suis propriétaire à 70 %)) qui revient sur le bail qu’il a signé. Il menace les locataires alors que nous sommes engagés par un bail 3-6-9 !! c’est lui le problème . Il veut récupérer la maison pour son usage personnel et JE NE SUIS PAS D’ACCORD DU TOUT. Comment protéger les locataires des lieux ? comment me protéger car moi je ne veux pas vendre et je veux respecter mon engagement de bailleur ? MERCI BEAUCOUP - Cordialement

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Bonjour, Il me semble avoir répondu à votre question que vous avez postée par ailleurs. J'attire votre attention sur le fait qu'un bail d'habitation n'est pas un bail 3-6-9 mais un bail d'une durée de 3 ans. Vous pouvez contacter mon Cabinet pour tout conseil dont vous pourrez avoir besoin dans cette affaire. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Renseignement
Question postée par kahina le 25/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour voila ma maman de 75 ans héberge gratuitement ma cousine et ça depuis deux ans depuis six mois cela se passe très mal entre elles, et ma mère a demandé à ma cousine de partir elle refuse et dis qu avec l hiver ma mère n a pas le droit? est ce que cela concerne ma cousine qui n ai pas mise dehors car elle a aussi sa propre mère ? merci d avance

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Bonjour, La trêve hivernale ne concerne que les titulaires d'un bail qui serai résilié par l'effet du terme ou pour une cause que la loi autorise et, dans ce dernier cas, valablement constaté par un juge. Dans le cas de votre cousine, celle-ci n'est qu'hébergée à titre gracieux. Elle doit donc quitter les lieux à la demande du locataire principal. Dans le cas contraire, vous pouvez envisager de contacter les forces de l'ordre. Bien Cordialement.

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Deduction fiscale pour donation a ses parents
Question postée par corolle le 24/11/2013 - Catégorie : Impôts - fiscalité

A T ON DROIT A UNE DEDUCTION D'IMPOT EN CAS DE DONATION A SES PARENTS (SOUTIEN DE FAMILLE) ? SI OUI? COMMENT CELA SE CALCULE T IL ? yA T IL UN RISQUE A LA SUITE DE MA DECLARATION DE DONATION QUE MES PARENTS PAIENT UN IMPOT ? MERCI

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Bonjour, Si vous déduisez la donation faite à vos parents comme une charge, ceux-ci devront déclarer les sommes perçues comme un revenu. Toutefois, selon les montants concernés, il est possible que ceux-ci soit insuffisants pour les rendre imposables. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Problème d'humidité dans appartement loué
Question postée par Nathpratlong le 24/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous louons un appartement depuis fin août 2013. Constatant un taux d'humidité anormal (mais non renseigné à l'entree dans les lieux), nous avons prévenu les propriétaires. Un expert est venu (en présence du propriétaire et de mon ami) et a conclu que le réseau de ventilation était mal conçu (pas de sortie vers l'exterieur). Problème qui avait été constaté par les propriétaires avant notre rentrée car la sortie côté WC était suptilement bouchée. Les travaux sont colossaux (tranchée dans le plafond, trou dans la toiture...). Nous voulons que les propriétaires revoient le loyer (de 1200€ pour 30m2!) ou participent à notre facture d'electricité qui est considérable vu le problème !! Sommes nous dans notre droit d'exiger une participation ? Peuvent-ils faire les travaux sans notre consentement ? En vous remerciant pour vos conseils Nathalie

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Chère Madame, D'abord, le propriétaire ne peut en aucun cas faire des travaux sans votre consentement sauf dans le cas d'un arrêté de péril, c'est à dire qu'il y serait forcé par une décision municipale ou préfectorale parce que la sécurité des occupants ou des riverains est en péril. Le décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques d'un logement décent dispose au 5) de l'article 2 : "Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements" Un logement décent doit donc comporter un dispositif de ventilation fonctionnel. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez en effet tenter de négocier une diminution du loyer. Mais la plupart du temps, le propriétaire ne vous écouteront que s'ils sentent que vos démarches sont contraignantes (courrier d'avocat, assignation, séquestre des loyers...). Je me tiens à votre disposition pour toute question que vous auriez ou pour vous assister dans toute démarche que vous désireriez entreprendre. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Bail dénoncé par un propriétaire
Question postée par paula le 24/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

BONJOUR une maison louée (2 co-prop. : A - 70 % et B - 30 %). Bail signé moins d'un an. Le co-pro B(30 %) demande SEUL au locataire de partir avec des menaces pour récupérer la maison à son usage unique. Comment protéger le locataire ? Comment protéger l'autre co-pro ? A quoi s'expose le co-pro B ????

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Chère Madame, Il semble que mon Confrère qui vous a répondu n'ai pas saisi votre question. Le bien est détenu par deux propriétaires. L'un possédant 70% de celui-ci, l'autre les 30% restant. Un locataire est dans les lieux mais le second copropriétaire désire résilier le bail et reprendre l'appartement pour y vivre. D'abord, si le contrat de bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bail ne peut être résilié qu'à l'issue de sa période initiale, savoir 3 ans. Et uniquement pour vendre l'appartement ou le reprendre pour y vivre. Maintenant, si les copropriétaires ne sont pas d'accord, l'un voulant reprendre le bien, l'autre désirant laisser le locataire dans les lieux, il convient de savoir comment est détenu le bien. Est ce une indivision ? Enfin, si les menaces ne consistent pas seulement en la résiliation du bail mais qu'elles visent l'intégrité physique du locataire, vous pouvez, là, en effet envisager que le locataire porte plainte. Dans l'attente des précisions demandées, je reste à votre disposition pour toute question que vous auriez ou toute action que vous voudriez mettre en oeuvre. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Agence oubli de me transmettre lettre congés
Question postée par matthcate le 21/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Résidant à l'étranger, j'ai confié la gestion de mon bien à une agence pour le louer. L'agence m'informe ce jour par téléphone que le locataire a donné congé fin aout et qu'il quittera mon bien à la fin du mois. Raison invoqué: soucis de personnel à l'agence. Un nouveau locataire a été trouvé or je souhaite vendre cet appartement. J'ai perdu trois mois pour choisir si relouer, vendre, changer d'agence. Je souhaiterais me retourner contre l'agence et demander 3 mois de loyer car je viens seulement d'etre mis au courant du départ des locataires!! Merci de votre aide

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Cher Monsieur, L'agence est fautive. D'ailleurs, légalement, vous n'êtes pas informé du départ de votre locataire puisque l'information vous a été donnée par oral. L'agence ne peut donc même pas prouver vous avoir informé. A moins que vous n'ayez expressément donné instructions à l'agence de relouer votre bien, celle-ci avait l'obligation de vous informer du préavis donné par les anciens locataires. En ne le faisant pas, elle commet une faute dans l'exécution de son mandat. Désormais, si vous comptez vendre votre bien, vous allez subir un préjudice financier. En effet, les acquéreurs proposent toujours un prix décoté quand le bien est vendu occupé. Plusieurs solutions peuvent être envisageables : - Empêcher les nouveaux locataires de rentrer dans les lieux car le bail leur a été donné hors mandat et vendre votre appartement au prix du marché. - Vendre votre bien occupé et réclamer judiciairement la différence du prix obtenu par rapport au prix du marché. Dans tous les cas, je vous suggère de changer d'agence car ils ont démontré un manque de sérieux nuisible à vos intérêts. Vous devez agir vite et, en tout état de cause avant l'expiration du bail, pour ne pas vous fermer d'options. Notre Cabinet peut vous assister autant dans le volet contentieux judiciaire de ce dossier que pour réaliser votre transaction. Nous sommes déclarés en tant qu'avocats mandataires en transactions immobilières auprès de notre Ordre. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Vente maison.
Question postée par BRUNSPAD le 19/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Maître, J' ai vendu la maison de mes parents, avec mes trois frères et ma soeur. Le Notaire a pris la décision de distribuer équitablement le prix de la maison. Mais, j' ai signé avant les papiers où mon frère cadet demande 2 parts. Le Notaire a refusé. Mon frère a saisi une avocate qui me menace de saisir "la juridiction compétente", car mon frère demande 10 000 euros de plus. Il a vécu toute sa vie, dans cette maison. Comment, je peux me défendre contre l' avocate. Avec mes remerciements, veuillez agréer, Maître, l' expression de mes salutations distinguées. Bruno Spadotto

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Cher Monsieur, A défaut d'un testament organisant la répartition de la succession, c'est la loi qui organise ce partage. Toutefois, il semble que vous ayez signé un acte avec votre frère pouvant jouer sur cette répartition. Quel est le contenu de cet acte, quels sont vos engagements ? Pour vous répondre plus précisément, j'aurai également besoin de consulter le courrier que vous avez reçu du conseil de votre frère. Vous pouvez me contacter à mon Cabinet. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Dividendes et coûts des parts
Question postée par Fred le 18/11/2013 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, j'ai deux questions : 1.Peut on toucher des dividendes lorsqu'on est en préavis de départ d'une entreprise dans laquelle on est associé ? 2.Comment évaluer le coût des parts d'une start up et par qui se faire accompagner pour cette évaluation ? Merci beaucoup pour vos réponses

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Cher Monsieur, Le préavis de départ concerne, j'imagine, une fonction salariée dans l'entreprise. La qualité d'associée est elle différente puisqu'il s'agit de la détention du capital, donc, vulgairement, de la possession d'une partie de l'entreprise. Le fait que vous quittiez une fonction salariée ne vous fait pas perdre la qualité de détenteur des parts de capital, donc d'associé. Aussi longtemps que vous détenez ces parts, vous avez le droit à des dividendes si les résultat et la politique de l'entreprise le permettent. Concernant l'évaluation des parts d'une société, théoriquement, elle se fait en retenant le chiffre d'affaires de la cible que l'on multiplie par le coefficient applicable à l'activité de cette cible. Mais en pratique, les choses se compliquent. En effet, l'on peut régulièrement voir des sociétés déficitaires faire l'objet d'évaluation positives. Cela vient du fait qu'au delà de la référence au CA, de nombreux autres critères viennent s'ajouter à l'évaluation : - Importance des contrats en cours et échéances de paiement ; - Importance du carnet de commande ; - Existence de charges exceptionnelles ; - Valeur des éléments d'actif de l'entreprise (droit au bail, machines, stocks...) ; - Prévision de nouveaux produits ; - Capacité d'innovation, de pénétration sur de nouveaux marchés... Ces critères ne sont pas exhaustifs. Par exemple, en matière de cession d'une société exerçant son activité sur internet et notamment pour un site marchand dit de e-commerce, il faudra tenir compte de la qualité des référencements naturel et payant, de l'architecture du site... Notre Cabinet est l'un des seuls, d'ailleurs, à proposer une évaluation de la valeur du référencement d'un site internet en partenariat avec un professionnel du secteur. Vous pourrez trouver plus d'informations sur l'évaluation des parts d'une société ici : http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr/cabinet/activites/cession-de-fonds-parts-sociales L'avocat reste en pareil matière votre interlocuteur privilégié pour vous accompagner tant dans l'évaluation de vos parts que pour la rédaction des actes de cession et la mise en oeuvre de toutes les formalités postérieures à la cession. Cela pour vous assurer de la validité et de la régularité des opérations. Vous pouvez nous recontacter pour tout devis que vous désireriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Location meublé
Question postée par maude le 15/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Le locataire est censé me verser le loyer en début de mois et je ne le reçoit que vers la fin du mois. Que puis-je faire? De plus, le locataire accueille 2 autres personnes, en attendant qu'ils trouvent un logement, dans l'appartement sans en avoir informé le propriétaire. est-ce normal? Le contrat doit'il être modifié? EN est'il de même pour l'assurance?

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Bonjour, Normalement, votre contrat de bail prévoit la date de versement du loyer (habituellement stipulée "entre le 1er et le 5 du mois") et une clause comprenant un intérêt de retard applicable en cas de dépassement. Si ce n'est pas le cas, concrètement, vous ne pouvez pas grand chose puisqu'il règle quand même les loyers chaque mois. Le préjudice que vous pourriez alléguer en Justice est trop minime pour justifier une action. Vous pouvez toutefois lui adresser un courrier de mise en demeure lui indiquant que l'usage, en pareille matière, est d'effectuer le règlement entre le 1er et le 5 du mois et que vous désirez qu'il se tienne à ces dates. Concernant la présence de deux autres personnes, vous ne pouvez pas interdire à votre locataire d'héberger des amis. Sauf à prouver que votre locataire leur fait payer un loyer, donc sous-loue le bien, au moins en partie. Dans ce dernier cas, un recours est possible puisque la sous-location sans l'accord du propriétaire est interdite. J'espère avoir répondu à vos questions et me tiens à votre disposition pour tout complément d'information. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Recours contre le syndic
Question postée par Appartement glacial le 15/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Copropriétaire d'un appartement situé au rez de chaussée, je vois venir avec angoisse la période hivernale. En effet, cela va faire le 4e hiver que je passe entre 17 et 15°. Le syndic que je ne cesse de relancer à ce sujet me dit que cela provient de mon installation privative. J'ai fait installer de nouveaux radiateurs, il y a 3 ans, rien à faire, la température est toujours aussi froide dans mon appartement. Je précise que je paie régulièrement mes charges (500€ pour l'hiver dernier) et que ces inconvénients ont commencé après l'installation d'une nouvelle chaudière. Merci de m'indiquer les actions que je peux entamer pour me faire respecter mes droits.

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Madame, Monsieur, En matière de chauffage il existe deux cas : - Soit le système de chauffage est collectif donc commun à tous les appartements de l'immeuble et son coût est inclus dans les charges de copropriété. - Soit le système est privatif (radiateur électrique, soufflant, bain d'huile...) et c'est à vous qu'il appartient d'équiper suffisamment votre appartement pour être convenablement chauffé. Si je comprends bien, votre chauffage est collectif et vous vous estimez insuffisamment chauffé. Dans ce cas, il convient de vous retourner vers votre syndic afin que celui-ci prenne les mesures pour que la température de votre appartement reste dans les normes (aux alentours de 20C°). Mais, bien souvent, le syndic fera la sourde oreille jusqu'à ce que vous entamiez une procédure contraignante. Cela peut aller de la simple mise en demeure d'avocat à une procédure plus poussée faisant intervenir préalablement un huissier qui constatera la rigueur des températures subies dans votre logement et, sur la base de ce constat, vous pourrez assigner le syndic afin qu'il remédie à cette situation. Je me tiens à votre disposition si vous souhaitez poursuivre dans cette voie. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Colocation
Question postée par jo le 12/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je louais un appartement à la Courneuve. J’aimerai créer a l’intérieur de celui-ci deux studios qui ont chacuns d’eux une salle de bain, une cuisine et une chambre respective. Seule le pallier sera commun. A ces deux studios sont associes deux compteurs (eau et électricité) externe a la sortie de EDF et eaux du Nord afin de connaitre la consomation respective. Est-il possible de faire un contrat de collocation avec seulement la mise en commun du pallier, ou est ce que je dois absolument créer deux entités ( ou lots) indépendantes et faire un contrat de location classique, type location de studio ? Merci de votre reponse, Cordialement, Jo

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Sa réponse :

Cher Monsieur, Je prends connaissance de votre question et, afin d'y apporter une réponse précise, j'aurai besoin que vous me communiquiez quelques informations supplémentaires. L'immeuble est il soumis au statut de la copropriété ? Les deux studios que vous envisagez de créer auront ils une entrée séparée les rendant complètement indépendants ? Que dit le règlement de copropriété, s'il y en a un, à ce sujet ? Je vous précise qu'en droit, il n'existe pas de contrat de colocation au sens strict du terme. Un tel contrat est en fait un contrat de bail classique (loi de 1989) ou meublé (dispositions relatives au louage d'ouvrage) dont plusieurs personnes sont titulaires. Vous devez ensuite prévoir les facultés de sortie de l'un ou l'autre des preneurs (maintien de la solidarité ou non...), le mode de règlement des loyers (création d'un compte commun, chacun sa part...)... Il n'existe pas non plus de contrat de location "type studio". Mais l'acte comprend nécessairement une clause de désignation des lieux. J'attire votre attention, également, sur le formalisme poussé que revêt le contrat de bail, et les actes de cautionnement, pour être valables. Il conviendra d'y apporter le plus grand soin. De plus, il faudra envisager la rédaction d'un acte conforme à la loi Duflot qui, a priori, sera entrée en vigueur. Je vous invite à me recontacter afin d'envisager avec vous les modalités de réalisation de votre projet. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN. www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Nuisance reverbere
Question postée par BETELGEUSE le 09/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis propriétaire depuis 13 ans d'un appartement au premier étage et la municipalité vient d installer un réverbère à environ un mètre cinquante de la fenêtre de ma cuisine et du balcon de l'appartement donnant sur le salon. Si j ouvre la fenêtre ou en allant sur le balcon je suis face au candélabre.En se penchant et en étendant le bras, je pense qu'on peut le toucher.Hormis le côté inesthétique et occultant la vue, la nuisance est aussi lumineuse,je dois baisser le volet roulant quand le réverbère est allumé. Ai je un recours pour faire retirer ce réverbère ? Existe -t-il des normes à respecter de distance, promiscuité des habitations, puissance d 'éclairage... ? Merci de votre réponse.

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Madame, Monsieur, En matière de construction et d'urbanisme, vous avez la possibilité d'attaquer toute demande de permis de construire qui porterait sur un ouvrage vous causant un préjudice. Toutefois, la pose d'un équipement d'éclairage public tel qu'un réverbère n'est pas soumise à l'obtention d'un tel permis. Ce dispositif d'éclairage est il installé sur la voie publique ou dans une partie appartenant aux copropriétaires (murs de l'immeuble, jardin...) ? Car, en l'absence de servitude d'ancrage ou d'accord des copropriétaires, la municipalité ne peut pas placer ce dispositif dans un lieu privé. Placé dans un lieu public, comme la rue, vous ne pourrez pas demander le retrait du dispositif. Toutefois, bien que la Mairie a le droit d'installer un réverbère, si celui-ci vous cause un préjudice, vous pouvez en demander réparation. On peut également envisager d'autres solutions de nature à faire disparaître la gêne occasionnée. Je suis à votre disposition pour toute question que vous souhaiteriez me poser ou tout recours que vous envisageriez. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN www.cabinet-avocat-bensoussan.fr

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Huissier execution ordonnance prudhommes
Question postée par joko le 06/11/2013 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour je suis passé en référé aux prudhommes et mon ancien employeur doit me payer la somme de 9.000 euros. j'ai l'ordonnance de référé. mais mon ancien employeur refuse de me payer cette somme. on me dit que je dois payer un huissier afin de faire appliquer l'ordonnance. je me suis renseigné et on me demande 500 euros pour le moment et peut etre plus, selon l'avancé du dossier. actuellement je suis au chomage je ne peux payer un huissier. existe-t-il d'autre recours ? des aides ? merci par avance

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Bonjour, En effet, l'exécution des décisions de Justice est une prérogative dévolue aux seuls huissiers de Justice. Dès lors que vous avez un titre exécutoire (jugement, ordonnance de référé...) vous devez faire signifier ce titre à votre adversaire condamné avec commandement de payer les sommes que le juge vous a attribué. C'est donc la mission de l'huissier. Après cette signification avec commandement de payer, soit votre débiteur exécute spontanément, soit il faut mettre en oeuvre des opérations d'exécution (saisie sur compte, saisie mobilière, immobilière...). Toutefois, le montant réclamé par votre huissier (qui n'est qu'une provision, donc provisoire) me paraît élevé pour procéder à une signification avec commandement de payer. Je pense que vous avez dû signaler à l'étude que le débiteur ne désire pas régler et qu'il vous ont indiqué un montant provisoire tenant compte d'éventuelles opérations d'exécution. Mais au final, vous devrez faire l'avance de cette somme qui sera ajoutée à la somme due par votre ancien employeur si cela est prévue dans l'ordonnance. Si votre débiteur est solvable, vous récupèrerez donc ces frais. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Dépôt réservation vefa
Question postée par Céline le 06/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J’ai signé un contrat de réservation pour l’achat d’un appartement VEFA fin juin 2013. La signature chez le notaire de l’acte de vente était prévue courant novembre (information orale) pour une livraison au cours du 2ème trimestre 2015. J’ai versé 3 000 € pour la réservation. Aujourd'hui, j’ai reçu un courrier du promoteur M’informant que le projet est repoussé d’un an (début des travaux septembre 2014 pour une livraison au 2ème semestre 2016). La cause invoquée est la non disponibilité du terrain à l’heure actuelle. J’ai une question : puis-je annuler ma réservation et récupérer le dépôt versé ?(sachant que : - la date de signature de l’acte n’est pas présente dans le contrat de réservation mais la livraison prévisionnelle oui) - mon accord de prêt ne sera plus valable à la signature chez le notaire) J’ai du mal à savoir si je peux invoquer l’article R261-32 du code de la construction et de l’habitation. Merci

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Chère Madame, Avant même de regarder les dispositions de l'article R 261-31 du Code de la construction et de l'habitation, je vous suggèrerai de regarder celles de l'article R 261-26 du même code qui prévoient que le contrat de réservation pour une VEFA doit mentionner la date à laquelle la vente pourra être conclue. En l'absence de cet élément, je vous suggère d'indiquer au notaire la nullité de l'acte et votre intention de récupérer les sommes que vous avez versées. Je peux vous assister dans cette démarche. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN.

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Retard d emmenagement location suite a des renovations
Question postée par celine le 05/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous devons demmenager depuis 2 mois dans un appartement qui est en rénovation. La fin des travaux est toujours repoussée et l agence ne sait pas nous dire quand est ce qu on pourra déménager. Avons nous un recours sachant que notre préavis d appartement expire dans 15 jours. Merci

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Bonjour, Avez vous d'ores et déjà signé le contrat de bail pour l'appartement dans lequel vous allez emménager ? Si oui, les travaux sont ils prévus dans ce document et une date de prise de jouissance des lieux (entrée dans les lieux) y figure t-elle ? Dans l'attente de votre retour. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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S'assurer qu'un document signé soit incontestable
Question postée par moundzouk le 05/11/2013 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, nous sommes deux associés égalitaires en SARL, et voudrions signer entre nous un accord qui ne sera applicable que dans plusieurs mois. Est-il nécessaire de faire constater la signature par un tiers (un avocat ? un notaire ?) et/ou de faire conserver le document par ce tiers, pour que le contenu de l'accord ne soit pas discutable le jour de son application ? Merci d'avance pour votre réponse

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Bonjour, Vous pouvez tout à fait, dans une convention, prévoir des stipulations pour l'avenir. Ou même des stipulations conditionnelles sous la forme de condition suspensives. Dans le cadre d'un accord concernant la société, celui-ci peut être soumis à certaines formalités selon le contenu de l'accord (formalisme, règle d'enregistrement, de publicité). Les obligations entre les associés peuvent également être compris dans un pacte d'actionnaire. (http://www.cabinet-avocat-bensoussan.fr/cabinet/activites/pacte-actionnaires) Il me faudrait donc savoir sur quoi porte cette accord afin de vous répondre précisément. Par ailleurs, pour ce qui est de faire valoir cette accord le jour de sa mise en oeuvre, vous avez tout à fait la possibilité de prévoir la conservation d'une copie chez un avocat. En cas de litige, la preuve de l'accord ne sera en aucun cas contestable. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Encaissement chèque de réservation
Question postée par Faïma le 03/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'avais entamé des recherches d'appartement à Reims. Je suis tombée sur un appartement mais pour le réserver, il fallait apporter un chèque équivalent à un mois de loyer soit 440€ ainsi que les documents. J'ai fourni tous ces documents au propriétaire et finalement je n'ai pas pris l'appartement. N'ayant pas signé le bail ou tout autre document m'engageant à prendre l'appartement le propriétaire a quand même encaissé le chèque. Suis-je en droit de le poursuivre ? Sachant que je n'ai pas pu faire opposition sur le chèque.

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Bonjour, Normalement, en matière de bail d'habitation, il n'existe pas, ni en droit, ni en pratique, de frais de réservation qui seraient acquis au propriétaire en cas de dédit comme c'est le cas en matière de compromis de vente lors duquel est versée une somme acquise au propriétaire en cas de changement de la volonté de l'acquéreur. A moins que le propriétaire ne vous ai fait signer un document mentionnant l'affectation de cette somme à son profit en cas de désistement de votre part, vous pouvez demander la restitution amiable ou judiciaire de ce montant sur le fondement de l'indu. Je suis à votre disposition pour toute autre question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Achat 50/50 d'un bien immobilier
Question postée par Abuy le 02/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Ma compagne et moi même souhaitons acheter notre 1ere résidence principale à 50/50 (inscrit sur l'acte de vente). Nous souhaitons par la même occasion nous pacser. Je suis le seul à avoir de l'apport (donation). Comment le faire valoir juridiquement dans le pacs sans que nous soyons obliger de le signifier dans l'acte de vente? Afin que si vente du bien ou séparation,je récupère mon apport? merci de votre réponse

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Bonjour, Vous souhaitez donc acheter un bien immobilier qui soit détenu de moitié par vous et votre compagne alors que vous êtes le seul à disposer d'un apport. Vous souhaitez vous pacser par la même occasion. Toutefois, en cas de vente ou de séparation, vous souhaiteriez qu'elle vous rembourse cet apport. Il existe plusieurs solutions juridiques pour cadrer à cette situation. On peut envisager un prêt que vous consentiriez à votre compagne dont le remboursement serait subordonné à la vente du bien par exemple. Afin de pouvoir vous répondre plus précisément, j'aurai besoin de connaître les détails de l'opération projetée (recours à un emprunt en sus de l'apport, qui sont les emprunteurs...). Vous pouvez donc me recontacter afin que je vous éclaire plus précisément sur vos options. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Fin de bail non renouvelé
Question postée par Isanthony le 01/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Notre bail a été signé du 1er décembre 2007 au 30 novembre 2013, bail de 6ans, auprès d'un institutionnel. Il n'a jamais été renouvelé alors qu'il est stipulé dans le contrat de bail que s'il avait été il aurait dû nous l'être dit en lettre RAR au moins 6 mois avant la date de fin. Nous souhaitons quitter les lieux au 15 janvier 2014. 1. Sommes nous tenus d'effectuer 3 mois de préavis dans la mesure où à partir du 1er décembre 2013 nous serons hors bail ? 2. A la limite, comme nous sommes hors bail à partir du 1er décembre 2013, qu'il n'y a nulle part écrit de tacite reconduction et que la trêve hivernale a commencé, sommes nous tenus de payer notre loyer à partir du 1er décembre 2013 ? Dans ce cas, le bailleur peut il nous retenir la caution sur ce motif (il est spécifié que le dépôt de garantie nous sera restitué déduit des sommes dues) ? Merci

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Bonjour, Vous restez tenu par votre préavis de 3 mois à moins que vous ne justifiez d'un changement de situation professionnelle. La tacite reconduction est prévue par la loi. Donc si vous restez dans les lieux à l'échéance, le bail sera automatiquement reconduit. Toutefois, le préavis du locataire peut être donné à tout moment. Vous pourrez donc quitter les lieux sans tenir compte du terme. Je vous déconseille de rester dans les lieux sans payer votre loyer. Le propriétaire ne manquera pas de retenir les sommes que vous lui devez sur votre dépôt de garantie et de vous assigner pour le paiement du reste. La trêve hivernale empêche toute expulsion mais ne vous dispense pas du paiement de votre loyer. Je reste à votre disposition pour toute autre question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Vice caché connu par le vendur
Question postée par Nicolas le 24/10/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous avons acheté une maison cette année. Nous avons reçu tous les documents 5 mois après la signature. Nous nous sommes aperçus alors que le vendeur était au courant d'infiltrations d'eau dans la cave (que nous constatons toujours)depuis 2000. Bien sûr, il ne nous en a rien dit. Nous sommes en possession courriers échangés avec le constructeur. Que pouvons nous faire ?

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Cher Monsieur, Si vous pouvez prouver que le vendeur était en possession d'une information qui aurait exclu votre consentement à la vente, vous pouvez faire annuler celle-ci. Il faut pour cela saisir le juge d'une action en annulation de la vente pour dol. Vous pouvez également demander des dommages-intérêts. Je suis à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir ou toute action que vous désirez mettre en oeuvre. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN.

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Mise en peril
Question postée par anita le 24/10/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

L'immeuble dans lequel je loue deux appartements va être mis en péril sous peu par la Mairie. Je dois financer les travaux de rénovation de la façade pouvant durer jusqu'à deux ans. Je ne toucherai plus aucun loyer,sous peine de poursuites pénales, seul source de mes revenus, Je ne peux les expulser durant la mise en péril:je suis moi meme locataire d'un HLM auprès de cette Mairie.La loi c'est la loi me dit on! Quel recours ai je ? dois je aller dormir sous les ponts? je suis désespérée

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Bonjour, Cet arrêté de péril caractérise t-il que la sécurité des occupants est menacée ? Avez vous obligation de les reloger ou peuvent ils rester dans les lieux ? Votre immeuble est il soumis au statut de la copropriété ? Dans un pareil cas, vous devez envisager rapidement les solutions qui vous permettront de financer les travaux rendus obligatoires par l'état du bien. Je suis à votre disposition pour tout entretien que vous souhaiteriez obtenir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Litiges travaux appartement en location - consignation de loyer
Question postée par cindym le 24/10/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis en litige avec mon propriétaire qui refuse de changer les fenêtres de mon appartement alors que celles-ci ne sont plus étanches et s'effritent, ce qui provoque à la fois une très forte humidité au sein de mon appartement (cloques aux murs) mais surtout une condensation impressionnante au niveau des fenêtres (buée et eau ruisselante sur les vitres). Le propriétaire refuse de changer les fenêtres et ne souhaite apporter qu’un « coup de peinture » Est-ce légal, n’est-il pas dans l’obligation de remettre les fenêtre en état ? Est-ce une raison pour pouvoir consigner mon loyer le temps que ce litige se règle? Si oui comment dois-je procéder pour mettre mon loyer en consignation? A qui dois-je m'adresser? Je vous remercie par avance pour vos précieux conseils. Cordialement, Cindy

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Bonjour, Votre propriétaire est tenu de vous donner en jouissance un logement décent dont les caractéristiques sont définies par un décret. Toutefois, lorsque le logement ne correspond pas à ces caractéristiques, vous ne pouvez, en principe, pas stopper les paiement des loyers. Il existe, en matière contractuelle, l'exception d'inexécution qui permet de ne pas exécuter vos obligations à un contrat dès lors que l'autre partie n'exécute pas les siennes. Mais en pratique, les tribunaux l'acceptent rarement comme cela revient, dans les faits, à se faire justice soit même. Vous pouvez donc dans ce cadre consigner le montant de vos loyers sur un compte CARPA en passant par votre avocat et saisir le tribunal compétent d'une action visant à faire condamner votre propriétaire à remettre le logement en conformité avec la loi. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement.

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Annulation vente, vice caché, nuisible.
Question postée par Mlk le 24/10/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je viens de faire l'acquisition d'un bien de 20M2 dans un immeuble. Dès la 1ère nuit passé, j'ai constaté que des rongeurs grattaient dans les murs,au point de m'empêcher de dormir.Je dors depuis chez des amis. Suite à cela j'ai rappelé l'ancien propriétaire qui était tout à fait au courant,mais a omis de me le préciser. Je voudrais savoir si il y a une possibilité d'annulation de la vente pour vice caché. Merci Par avance.

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Bonjour, A la lecture de votre question, je vous répondrai oui sans hésitation. Le fait qu'il vous ai caché un élément de nature à faire obstacle à votre consentement est constitutif d'un dol. Le dol est l'une des causes d'annulation d'un contrat. Le préjudice est d'autant plus grand que si vous désirez vendre à votre tour cet appartement, vous devrez en informer l'acquéreur. Si vous désirez de plus amples précisions sur les recours que vous pouvez mettre en oeuvre, je vous invite à me contacter. Bien Cordialement.

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Ceder bail
Question postée par emane le 24/10/2013 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour Je souhaite cesser mon activite d artisan car mes bilans sont negatifs.mon frere veut créer une pizzeria dans ce local qui est approprie.puis je lui ceder mon bail a 1euro symbolique? ( meme si mon ca est de 37 000euros). Si lui par la suite,(en cas d echec de son activite) il veut re ceder son bail, combien lui prendra l etat sur la plus value? Cordialement

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Cher Monsieur, Vous désirez céder le bail pour le local commercial que vous occupez actuellement à votre frère afin qu'il y exerce une activité différente de la votre, à titre gratuit. Le fait que vous réalisiez un chiffre d'affaire positif n'a pas d'impact sur le prix de la cession d'un droit au bail. Toutefois, afin de pouvoir vous répondre plus précisément, il me faudrait savoir si vous êtes le propriétaire des murs ou non. Et, dans ce dernier cas, il faudrait que j'examine votre contrat de bail. Je vous invite donc à me recontacter. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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2 prévelements pas honoré
Question postée par nessima le 21/10/2013 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour j'ai effectué un achat et paiement en 3 fois en juin malheureusement 2 prélèvements sont pas passé aujourdhui je veux les payer je ne travaille pas jai recu une lettre recommandé que je suis condamné a payer la somme restante et plus 700 euro d'avocat que dois je faire

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Madame, Monsieur, Les contrats de crédit à la consommation (achat d'un bien avec paiements différés par exemple) sont toujours assortis d'une clause de déchéance du terme. Cela signifie qu'à défaut du paiement d'une seule échéance à son terme, vous êtes immédiatement redevable de la totalité de la somme empruntée. Vous devez donc à cette société le remboursement de la dette initiale assortie des intérêts, s'il y en avait. Toutefois, les frais d'avocat ne peuvent être dus à l'autre partie que dans le cas où vous êtes condamné après une décision de justice. La société créancière, si elle a décidé de recourir à un avocat pour vous relancer doit donc en supporter les frais. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Vente en lot de la résidence principale, plus value exonerable?
Question postée par Sissi le 16/10/2013 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Je voudrais diviser ma maison (résidence principale) en 4 appartements pour vendre. Sachant qu'elle a été acquis depuis plus de 15 anś, suis je exonerable de plus value? pour chaque lot?

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Madame, Monsieur, La vente de la résidence principale n'est pas soumise à une taxation sur la plus-value réalisée, peut importe la durée de détention. Ce qui n'est pas le cas pour la résidence secondaire. Le découpage par lots ne fera pas obstacle à la qualification de résidence principale qui vous permet d'être exonéré de la plus-value à moins qu'un laps de temps trop long ne s'écoule entre la vente du premier lot et des suivants. En effet, en pratique, il arrive souvent que le propriétaire déménage avant la vente effective de son bien qui n'est plus sa résidence principale, au sens strict du terme, au moment de la vente. Toutefois, l'administration fiscale prend cela en compte et maintient l'exonération de la plus-value si le bien est vendu moins d'un an après que le propriétaire l'ai quitté. Mais il ne doit pas avoir été loué ou mis à disposition à quelque titre que ce soit (même prêté à des proches). Dans votre cas, les 4 lots sont issus d'un seul bien qui constituait votre résidence principale. C'es donc cette résidence que vous allez céder. Vous allez, j'imagine, quitter les lieux avant la vente. Celle-ci devra donc avoir lieu, pour les 4 lots, avant le délai d'un an suivant votre départ. Dans le cas contraire (vente de 2 lots sur 4 dans ce délai par exemple), les deux lots restants sont considérés comme résidence secondaire et seront imposable sur la plus-value réalisée. J'attire votre attention sur le fait que la règle des 15 ans pour une exonération totale a été modifiée par deux fois récemment. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Resiliation assurance habitation
Question postée par jamessou91 le 15/10/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, nous sommes propietaires d une maison(6pieces) en region parisienne, nous avons dememenagés dans le sud de la france pour le travail.j ai donc envoyé une lettre recommandeé pour resilier mon assurance habitation avant date anniversaire comme la loi me le permets et joins le bail de notre nouvelle residence en location dans le sud mais mon assurance(zero blabla)me demande un mandat de vente de ma propriete pour pouvoir resilier mon contrat.je pense ne pas etre obliger de vendre ma maison pour pouvoir resilier ce contrat. merci de votre reponse

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Cher Monsieur, Un propriétaire n'est pas obligé d'assurer le bien qu'il occupe ou non. Toutefois, en cas de sinistre, il devra réparation pour tous les dommages dont il est responsable. Dans le cas où votre maison est inoccupée, vous pouvez souscrire un contrat d'assurance propriétaire non-occupant couvrant votre bien contre les risques auxquels il est exposé. Si vous vendez votre bien, votre contrat d'assurance en cours est automatiquement transféré à l'acquéreur qui peut soit le poursuivre soit le résilier. Mais si votre volonté est de résilier purement et simplement votre contrat, vous en avez la possibilité sans donner de justification, soit à l'échéance si celle-ci vous a été rappelée soit à tout moment après le terme si aucune information sur son arrivée ne vous a été donnée (loi Chatel). Donc, en aucun cas votre compagnie d'assurance ne peut conditionner la résiliation de votre contrat à la production d'un quelconque mandat de vente. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement.

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Ursupation d'identité
Question postée par Aline1812 le 14/10/2013 - Catégorie : Droit de la consommation

Mon père vient de recevoir un courrier lui indiquant qu'un prélevement serait effectué directement sur sa retraite afin de payé un crédit qu'il a soit disant fais en 2012 pour un montant de 8000euro. Le soucis est que mon père n'a jamais fait de crédit et que du coup on lui préléve directement de l'argent sur sa retraite. Je pense qu'il doit être victime d'un ursupation d'identité. Comment doit on proceder afin de stopper tout ca ? Merci

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Cher Madame, La première chose à faire est de vous rapprocher de l'organisme lui réclamant ce paiement afin de vous faire communiquer tous les documents relatifs à la conclusion de ce crédit. Normalement, l'organisme devra être en possession d'une photocopie des documents d'identité de votre père et sa signature devra être apposée sur ce contrat. Vérifiez d'abord la présence ou non de ces éléments. S'il s'agit d'une erreur ou d'un homonyme, le litige devrait rapidement se régler de lui même. S'il s'agit d'une véritable usurpation d'identité, vous devrez vous rendre au commissariat de police afin de porter plainte contre X pour des faits d'usurpation d'identité en indiquant le préjudice subi. Vous communiquerez ensuite cette plainte à l'organisme de crédit afin qu'il suspende le recouvrement de la créance. Le courrier reçu par votre père était il adressé par des huissiers à la suite d'une décision de Justice rendue à son encontre ou est-ce une injonction de payer ? Dans l'attente de vos précisions. Bien Cordialement.

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Annulation d'une commande sur internet
Question postée par CNS le 14/10/2013 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, J'ai acheté un matelas sur un site français au mois de Juillet. Je n'ai jamais reçu le produit (380 €) malgré plusieurs relances de ma part, j'ai donc annulé la commande par courrier recommandé auprès du vendeur avant le délai de 60 jours. Cela fait maintenant plus d'un mois et je n'ai toujours pas été remboursée. Quels sont mes recours ? Merci.

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Bonjour, Malheureusement, ce genre de litiges, lors de commandes à distance et notamment sur internet, se multiplie. Ce sont souvent de petits montants qui sont en jeu, ce qui freine la mise en oeuvre d'une action en Justice. Dans votre cas, vous pouvez annuler cette commande. En effet, l'article L.121-20 du Code de la consommation dispose que lorsqu'une commande est réalisée sans la présence des parties, donc à distance, l'acheteur peut annuler sa commande sans justifier d'aucun motif dans un délai de 7 jours. Ce délai court à compter de la réception du bien commandé (et à compter de la conclusion du contrat dans le cadre d'un prestation de service). Dans la mesure où le bien ne vous a jamais été livré, vous avez donc la possibilité d'annuler valablement et légalement cette commande. Mais vous n'êtes toujours pas remboursé... Je vous suggère de tenter de joindre directement par téléphone l'entreprise concernée afin d'exiger un remboursement par virement bancaire immédiat et qu'ils vous en fournissent la preuve. En cas de refus de leur part, je vous suggère de recourir à l'injonction de payer/faire qui est une procédure très peu coûteuse. Vous obtiendrez la délivrance d'un titre exécutoire et vous pourrez contraindre cette société à vous rembourser. Enfin, vous devriez signaler cette société auprès des associations de consommateurs pour informer d'autre potentiels acheteur des problèmes que vous avez connus. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Domiciliation société à titre gratuit chez soi
Question postée par sc le 14/10/2013 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour Je suis en train de déménager chez mes parents, qui m'hébergeront à titre gratuit. Je suis également gérant de mon EURL depuis 1 an et demi (moins de 5). Ai-je le droit de la domicilier chez moi ? J'ai trouvé http://www.documentissime.fr/dossiers-droit-pratique/dossier-131-la-domiciliation-du-siege-social/la-domiciliation-du-siege-social-dans-le-local-d-habitation/la-domiciliation-permanente-du-siege-social.html mais ne sais pas si l'hébergement à titre gratuit démontre " l'occupation pleine, entière et privative des locaux" Merci par avance, Bien cordialement,

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Bonjour, L'article L.123-11-1 du Code de commerce vous donne la possibilité de domicilier votre société à votre domicile, si vous en êtes le représentant légal. Mais à certaines conditions : - si aucune disposition contractuelle ou légale n'y fait obstacle (règlement de copropriété ou contrat de bail par exemple), vous pourrez y domicilier votre société de façon permanente. - si des dispositions y font obstacle, vous pouvez quand même domicilier la société à votre lieu de résidence mais pendant une durée maximum de 5 ans à compter de son immatriculation (sa création). Donc, dans votre cas, 3 ans et demi. Dans ce dernier cas, vous devrez notifier cette intention par écrit à votre bailleur ou syndic de copropriété avant toute modification de votre adresse au greffe du Tribunal de comemerce. Concernant la jouissance pleine et entière des locaux, c'est l'article L.123-11 du Code de commerce qui dispose que toute personne morale qui désire s'immatriculer doit pouvoir en justifier. En d'autres termes, votre société doit avoir une adresse avant d'être créée et pouvoir en justifier par la production d'un bail ou d'un acte de propriété. Toutefois, cet article dispose que les locaux peuvent être partagés. La jouissance exclusive n'est donc pas une condition de la loi. Dans votre cas, vous devez d'abord vérifier que votre contrat de bail ne s'oppose pas à la domiciliation d'une société (si vos parents sont locataires) et vérifier qu'une telle clause ne figure pas non plus au règlement de copropriété. Si c'est le cas, vous devez les informer préalablement de ce que vous allez domicilier votre société dans ces locaux pour une durée n'excédant pas 3 ans et demi. Si ce n'est pas le cas, une simple attestation d'hébergement rédigée par vos parents suffira pour procéder au changement de siège social au registre du commerce et des sociétés. Je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement.

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Résiliation d'un bail commercial
Question postée par pat le 13/10/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Etant propriétaire des murs d'une boulangerie, serait-il possible de résilier le bail car les locaux reste actuellement toujours clos depuis le 01 juillet 2013. Le versement mensuel des loyers est toujours effectué. mais étant en contacte avec de potentiel acheteur pour les murs, la boulangerie close me pose actuellement des problèmes pour la vente des murs. Quelles sont les solutions qui peuvent mettre apporté pour résoudre ce problème. En attente de votre retour, Bien cordialement.

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Cher Monsieur, Le Code de commerce ne fait pas obligation au preneur d'un bail commercial d'exploiter le local. Toutefois, l'article L.145-2 de ce code dispose qu'il est possible d'insérer au contrat une clause obligeant le preneur à une activité effective. Dans le cas où cette clause est présente à votre bail, vous devez faire constater cette cessation d'exploitation par huissier de Justice et informer votre locataire qu'en application du contrat, vous désirez le résilier. Le constat d'huissier vous permettra de prouver, en cas d'action en Justice, que la cessation est réelle. Cependant, vous pouvez bien entendu vendre votre bien même s'il est occupé. Le locataire n'a aucun droit de préemption sur l'achat de celui-ci à moins qu'il ne soit prévu à votre contrat de bail. Il s'agit donc pour lui d'une substitution de propriétaire. Il continuera à verser ses loyers au nouveau propriétaire après que celui-ci l'ai informé de la vente. En espérant avoir répondu à vos interrogations, je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Caution !!!
Question postée par mimi le 13/10/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour et merci d'avance , je me suis porté caution d'une location à Villeneuve Loubet ( pour ma belle soeur ) aujourd'hui je suis à la retraite depuis 5 ans .la caution court depuis 1er juin 2008 renouvellable tous les trois ans QUE DOIS JE FAIRE S V P Merci infiniment

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Madame, Monsieur, Les règles en matière de cautionnement pour un bien destiné à l'habitation sont définies à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Je crois comprendre que vous désirez sortir de ce cautionnement. Il convient de vérifier d'abord sa validité. En effet, les règles en cette matière imposent un formalisme très strict. L'omission d'une mention obligatoire rend le cautionnement nulle et aucun juge ne pourra vous contraindre à payer pour le débiteur défaillant. Si ce cautionnement est bien valable, deux options se présentent : - Le cautionnement a été donné pour une durée déterminée. Par exemple "pour la durée initiale du bail et 3 éventuels renouvellements". Dans ce cas, vous êtes tenus de garantir les dettes locatives du débiteur jusqu'à l'échéance de votre engagement. - Le cautionnement a été donné pour une durée indéterminée ou aucune indication de durée n'est stipulée. Dans ce cas, vous pouvez en cours du bail initial ou du bail renouvelé tacitement, résilier ce cautionnement en informant le bailleur par courrier recommandé (ce n'est pas une exigence légale mais il faut vous ménager ce moyen de preuve). Cette résiliation prendra effet à l'issu du terme du bail en cours, donc à l'échéance de la période triennale. Mais j'insiste bien sur le fait qu'avant tout, vous devez vérifier la validité du cautionnement. Bien souvent, ces actes ne sont pas conformes aux prescriptions légales. En espérant vous avoir aidé, je reste à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir. Bien Cordialement. Benjamin BENSOUSSAN

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Caution de location saisonnière
Question postée par emi95 le 10/10/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j'ai loué un studio à des particuliers pour une semaine en juillet dernier, ni état des lieux d'entrée ni état des lieux de sortie ne m'a été proposé , un état des lieux à même été rédigé et nous a été réclamé signé avant notre arrivée au logement alors que nous n'avions jamais vu ce logement. De plus, un chèque de caution de 400 euros m'avait été demandé mais il ne m'a jamais été réstitué. Quel recours ai-je à ce jour pour récupérer mon chèque ?

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Bonsoir, Le chèque de caution que vous avez déposé est censé couvrir les dégradations que vous pourriez occasionner au bien pendant le temps d'occupation. Ces dégradations sont constatées par la différence entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Toutefois, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le propriétaire ou le gestionnaire du bien ne pourra en aucun cas prouver ces dégradations. Je ne saisi pas si cet état des lieux a été ou non établi dans votre cas. Si cet acte existe et que vous l'avez signé et que des dégradations qui n'existaient pas sont apparues pendant votre occupation, vous devez réparation au propriétaire qui peut même envisager de vous réclamer plus que la caution déposée si le montant des réparations l'excède. Pour cela, il doit saisir le juge. Si cet acte existe mais que les lieux ont été rendus conformément à l'état, il ne peut pas vous réclamer le montant de la caution de même que si l'acte n'existe pas. Il devait dans ces derniers cas vous restituer ce montant. Vous pouvez donc envisager de le mettre en demeure de vous restituer ce montant préalablement à toute action en Justice. Cordialement. Me Benjamin BENSOUSSAN

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