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Questions juridiques

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Maître Eric DESLANDES a répondu à 73 questions.
Loge gardien
Question postée par yocoh le 26/04/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon immeuble a 2 syndic : -syndic principal avec 10 immeubles dont le mien -syndic secondaire que mon immeuble. Le règlement de copropriété du principal indique que les loges de gardien appartiennent à l’ensemble des 10. Mon immeuble a une loge de gardien qui a travaillé exclusivement depuis 35 ans que pour mon immeuble et pour lequel on y a payé des frais entretien ,taxe….qui vient de prendre sa retraite. Nous ne voulons plus de gardien et souhaitons louer la loge. Or le syndic principal nous dit que la loge leur appartient et que rien se fait sans leur accord. Donc pour soit la loge appartient au principal et on demande remboursement de tous les frais payés dans le passée et au futur de cette loge. Soit elle nous appartient et on y fait ce qu’on veut. Que dit la loi à ce sujet sans passer par une AG avec vote? si la loge appartient au principal combien d'année en retard peut on récupérer? Merci de votre aide.

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On ne peut pas répondre sérieusement sans lire les correspondances échangées avec le syndic principal; sans voir les appels de fonds et les relevés de charges des deux syndicats; et sans lire le règlement de copropriété... Cordialement

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Porte bloquée avec cadenas+chaines
Question postée par Justine95 le 06/04/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Ce weekend je n'ai pas pu sortir de ma residence quelqu'un a mis des chaines sur labporte avec des gros cadenas. J'ai déposé plainte pour "entrave" d'apres mes voisins c'est une personne avec laquelle je suis en litige qui a fermé la porte pour m'harceler! Je lui ai parlé et elle m'a agressé, je suis allée envore deposer plainte pour agression. Elle n'a pas ete convoqué. Elle me dit clairement que c'est elle qui a mis les chaines, . La je souhaite faire un constat d'huissier pour le rajouter a ma plainte et je souhaite savoir si je peux faire appel a lnhuissier a ses frais a elle? Est ce faisable? Merci

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Pour répondre brièvement, vous devrez avancer les frais d'huissiers et il faudra une décision de justice pour obliger votre agresseur à vous rembourser. Un tribunal ne pourra entrer en voie de condamnation que si vous disposez de preuves ici comme dans beaucoup de cas vous aurez besoin soit d'aveux du coupable....soit de témoins.... Respectueusement. Eric DESLANDES

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Procuration signature mandat de vente
Question postée par mir le 19/03/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Nous vendons un bien immobilier en indivision suite à une succession. Nous avons donné une procuration sous seing privé en octobre 2016 à ma sœur pour signer en notre absence un mandat de vente auprès d'un agent immobilier pour la commercialisation du bien. A ce jour, 6 mois après, ma sœur n'a toujours pas signé de mandat de vent, bien qu'une agence immobilière ait été choisie par nous en janvier 2017. Pour accélerer les choses, j'ai demandé à l'agence de nous adresser un projet de mandat de vente par mail. Pouvons nous signer ce mandat de vente et l'adresser par courrier (ma nièce en indivision en est d'accord aussi), sans tenir compte de la procuration donnée à ma sœur, ou devons-nous annuler cette procuration? ET si oui, un simple mail suffit-il pour cette annulation. Je précise qu'il ne s'agit que du mandat de vente, et non du compromis de vente. Dans l'attente.

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Bonjour, Afin que je puisse comprendre complètement la situation, merci de répondre préalablement à ces questions: votre soeur avait-elle accepté cette procuration,si oui avez vous gardé la trace de cette acceptation ? Pourquoi n'a-t-elle pas bougé ? Cordialement Eric DESLANDES

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Loyer impayé - quittances de loyer
Question postée par chelo le 14/03/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon bailleur me réclame deux mois de loyer de l'année passée disant ne pas avoir été payé. J'ai en ma possession toutes les quittances de loyer de cette année en question mais ne retrouve pas les justificatifs de paiements(reçus de versement). Que dois-je faire ? me resigner à payer ou brandir mes quittances ?

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Votre question est étrange. Pourquoi vous résigner à payer deux mois que vous affirmez avoir déjà payé ? Le mieux est avec vos quittances,est d'envoyer la copie de vos relevés de compte sur lesquels figurent les deux débits, quitte avec un gros marqueur, à caviarder sur une première copie les autres mouvements, le solde et votre n°de compte. Je me place dans l'hypothèse où vous êtes à jour de vos loyers biens sûr. Respectueusement

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Possibilité de changer de tribunal
Question postée par Transparence le 03/01/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je viens d'être signifiée d'un jugement du Tribunal d'Instance de mon arrondissement daté du 25.11.2016 et je compte faire appel à ce jugement pour des litiges avec le syndicat de copropriété et le syndic. (problème de répartition des charges et de tantièmes de charge, victime de travaux individuels mis à mes frais de charges et diverses nuisances portant atteintes à ma santé et privation de jouissance de mon domicile depuis un certain temps...) Le Tribunal d'Instance m'a condamnée à mon insu et auparavant les juges se sont montrés incompétents pour les problèmes de copropriétés...M'est-il possible de poursuivre le dossier par un avocat devant le Tribunal de Grande Instance de Paris ?

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Bonsoir, Pour pouvoir vous donner une réponse sérieuse il faut examiner vos pièces et la décision du Tribunal . Je suis à votre disposition. Respectueusement Éric DESLANDES 06 83 89 91 40

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Bonsoir, Pour pouvoir vous donner une réponse sérieuse il faut examiner vos pièces et la décision du Tribunal . Je suis à votrès disposition. Respectueusement Éric DESLANDES 06 83 89 91 40

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Location meublée : reprise de meubles par le propriétaire
Question postée par Sam le 02/01/2017 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'habite dans un appartement meublé. J'ai donc un bail meublé, et les meubles sont listés dans l'état des lieux d'entrée. Mon propriétaire vend son appartement, et souhaite récupérer certains meubles. Sachant que mon bail court toujours, comment puis-je faire pour que cette reprise de meubles soit officielle et ne me soit pas reprochée au moment de mon départ (état des lieux de sortie). Est-ce qu'un courrier signé par l'ancien propriétaire suffit, dois-je faire venir l'agence immobilière au moment de la reprise pour faire un constat? Merci pour votre retour. Cordialement.

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Bonjour, Si la vente a déjà eu lieu, je demanderais à mon nouveau bailleur de signer un avenant à mon bail avec moi, stipulant l'existence de la reprise de meubles et la liste de ces derniers, un original de l'avenant devant me revenir. Aux termes de cet avenant, le nouveau propriétaire agréerait la reprise de meubles par le vendeur.... Si la vente n'a pas encore été signée (attention un compromis, forcément synallagmatique, vaut vente)il faut signer l'avenant avec l'ancien propriétaire et faire publier cet avenant aux impôts pour lui donner date certaine vis à vis du futur propriétaire... cela conservera les droits de chacun et les éventuels soucis à la sortie du bail. Respectueusement.

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Non respect du règlement de copro
Question postée par dinardaise le 27/10/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Notre syndic non professionnel copropriétaire de notre résidence a décidé sans aucun avis d'éteindre tous les lampadaires de la résidence entre minuit et 5h30 du matin. Il refuse de rétablir la situation alors qu'en 2013 nous avions décidé en AG d'en éteindre 1 sur 2. Il veut suivre les solutions de la municipalité car il est élu municipal - Cependant notre copropriété est privée !! quel sont les démarches à faire, nous lui avons déjà envoyé 2 mails et une lettre recommandée avec A/R mais il ne veut pas rétablir l'éclairage- Merci

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Monsieur, Madame, Vous êtes effectivement dans votre bon droit. Cependant, une lettre préalable d'avocat me paraît indispensable. Il convient impérativement de régler ce litige à l'amiable. Saisir un tribunal me paraît disproportionné avec l'objet du litige. Il convient véritablement d'envisager un procès comme ultime solution. Je reste donc à votre disposition dans l'optique d'une intervention en vue de solutionner amiablement ce différend. Respectueusement. Eric DESLANDES 01 40 72 60 45 06 83 89 91 40

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Sci refuse de faire travaux fuite
Question postée par Juju9578 le 17/09/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Une SCI a acquis un appartement par le biais d'une vente par adjudication il y a un an, dans notre copropriété Cet appartement est dans un état déplorable. Cafard odeur, fuite d'eau etc... Le voisin direct se plaint d'une fuite importante qui provient de la salle de bain. Le cabinet de syndic a mandaté une société qui a constaté des gros problèmes de plomberie dans la salle de bains, de nombreuses fuites au niveau de l'alimentation et de l'évacuation. Les murs sont gorgés d'humidité, la baignoire ne tient que sur 2 pieds. Le nouveau propriétaire (SCI) refuse de faire les travaux et la fuite continue de s'écouler depuis un an. Les locataires en grande précarité n'ont pas les moyens de procéder aux réparations. Quels sont nos recours? Qui doit se charger de la procédure (assurance, cabinet de syndic....). Nous avons fait appel à la mairie pour qu'elle saississent l'ARS car l'appartement est totalement insalubre. Merci pour votre réponse

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Bonjour, Si des parties communes sont touchées, le syndicat des copropriétaires a intérêt à demander une expertise judiciaire, ainsi que le copropriétaire voisin direct d'ailleurs qui doit se joindre à la demande, pour la remise en état de ses parties privatives. Le syndic doit choisir l'avocat qui se chargera de régulariser la procédure. La provision pour l'expert (fixée par le juge des référés) devra être avancée par ceux qui demandent l'expertise mais les frais seront finalement à la charge de la SCI qui selon vos dires (mais ils restent en partie à prouver)est responsable. Je suis disponible pour réaliser un devis et répondre à vos questions complémentaires. Respectueusement.

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Non delivrance par la banque de la lettre de refus de pret
Question postée par mata le 08/08/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

MA BANQUE M A REFUSER UN PRET MAIS NE VEUX PAS ME DELIVRER DE LETTRE DE REFUS POUR PROUVER AU NOTAIRE ET AU VENDEUR QUE J EN AI BIEN FAIT LA DEMANDE. MERCI POUR VOTRE REPONSE

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1°) Avez-vous bien la preuve que vous avez fait votre demande de prêt ? 2°) Envoyez une lettre recommandé AR au directeur de votre agence avec copie au siège de la banque service contentieux, pour réclamer la lettre de refus (joignez-y copie de la promesse de vente). 3°) Envoyez copie de la lettre que vous aurez écrite à la banque, au notaire en RAR et demandez lui d'appuyer votre demande auprès de la banque...... Respectueusement. A votre disposition. Eric DESLANDES

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Droit du locataire et obligations du bailleur
Question postée par sava07 le 16/06/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon propriétaire veux avoir accès à mon domicile (maison) pour y installer une boite au lettres de sa SCI et une plaque de sa société, que dois-je répondre sachant que nous sommes locataires pour encore au moins 2 ans et qu'il ne fait pas le minimum de travaux pourtant obligatoires, fenetres qui fermement mal eau qui coule par les fenetres, peinture faite par lui il y un an qui s'écaille, humidité, tuyaux au plomb, etc Merci d'avance de votre réponse urgente svp

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Bonjour, Inutile de mettre de l'huile Sur le feu. Accédez aux demandes de votre propriétaire.Cependant, dans le même temps, mettez le une ultime fois en demeure (par lettre rar)de réaliser les travaux qui lui incombent. Ensuite il conviendra si son inaction persiste de l'attraire devant le tribunal d'instance. Respectueusement r

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Expultion logement hlm
Question postée par Magda le 12/06/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour , Suite au décès de ma mère en 2013 j ai eu automatiquement droit au transfère de bail à mon nom .hors celui ci n a jamais abouti sans qu' aucunes raisons ne m aient été données.Je paye pourtant un loyer tous les mois avec charges ainsi qu' une assurance habitation.en début d année 2015 la société HLM m a traduite en justice pour occupation illégale des lieux ,je me suis présenté à 6 audiences consécutives mais eux ne sont jamais venu .en janvier 2016 la société HLM est enfin revenue vers moi afin d effectuer le transfère à mon nom .J ai fournis tous les papiers demandés . ,ils m ont répondu par mails en accusant la bonne réception de mon dossier en précisant qu' il n y avait plus qu' à patienter un peu .en avril 2016j ai eu la mauvaise surprise de recevoir un avis d expulsion alors que mon dossier est en cour de tranfere depuis des mois !que puis je faire pour annuler cette procédure ? Merci

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Chère Madame, je suppose que pour le procès auquel votre bailleresse ne s'est jamais présenté il n'y a jamais eu de jugement......? Qui a émis cet avis d'expulsion ????? C'est le point central du problème.....sans cette information difficile de vous aider. Par principe, sans décision de justice vous n'êtes pas expulsable. Aux vues des circonstances décrites, il semble effectivement que vous soyez éligible à la poursuite de la jouissance du bail de feue votre mère. Je reste à votre disposition et vous pouvez m'appeler. Respectueusement

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Logement
Question postée par Mimi le 10/06/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis locataire et j'ai mon bail jusqu'à 8 juin 2016 , le 30 mai 2016 l'agence immobilière m'a envoyé un courrier recommandé qui m'a surprisurpris me demandant d'être la le 7 juin 2016 pour l'état du lieux et remettre les clés. Je les ai contacter et qui m'ont dit que la propriétaire m'a donner congé par acte d'huissier le moise novembre 2015 que j'ai jamais reçu et je l'ai eu par mail le lendemain par cette dernière. Je suis assistante maternelle je travaille chez moi et je vous assure que j'ai rien reçu. Sur l'acte il y a erreur de bâtiments moi j'habite bât AET c'est marqué bât B. J'ai pas ou aller. Qu'est-ce que je dois faire s'il vous plaît. Merci.

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Chère Madame, tout d'abord, vous ne craignez rien tant qu'il n'y a pas une décision de justice qui prononce votre expulsion. Donc restez dans les lieux.Personne n'a le droit de vous expulser, sans jugement. Ensuite il convient que vous consultiez un avocat pour lui montrer l'acte, c'est à dire le congé délivré par huissier, il faut regarder la dernière page, c'est le procès-verbal de l'huissier qui montre à qui l'acte a été remis.N'attendez pas d'être assignée en justice (c'est à dire de recevoir une convocation par huissier en vue de votre procès). Vous pouvez consulter un avocat gratuitement dans votre mairie ou au palais de justice dont dépend votre domicile.Ici CRETEIL, bien sûr et lui remettre l'acte d'huissier.De plus, il peut ne pas être régulier pour des questions de mentions manquantes....et les conditions posées par la loi ALLUR pour la validité du le fond du congé, peuvent ne pas être remplies. Il y a peut-être matière à négocier votre départ. Restant à votre disposition pour toute information complémentaire, je vous prie de croire, Chère Madame, en l'expression de mes sentiments les meilleurs et bien dévoués. Eric DESLANDES

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Intervention huissier
Question postée par 4in le 07/06/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, La maison contiguë à la notre a été détruite pour construire 4 pavillons. Nous contestons la définition des limites de propriété faite par le géomètre de nos voisins. Nous faisons intervenir un huissier ce soir pour faire des mesures sur notre mur situé en limite de propriété. Nous avons demandé l'accord à nos voisins pour accéder à notre mur. Ils veulent être présents et nous demandent la liste des mesures que nous désirons effectuer. Nos questions : - pouvons-nous refuser de fournir cette liste ? - peuvent-ils refuser les mesures que nous souhaitons ? - pouvons nous les empêcher d'intervenir pour bloquer nos demandes et de faire des demandes eux-mêmes à l'huissier ? Merci de vos réponses

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Bonjour, vos voisins peuvent vous refuser l'accès à leur terrain y compris à l'huissier (car si j'ai bien compris il faut passer par leur propriété pour réaliser les mesures que vous souhaitez ?). Vous pouvez refuser de fournir la liste des mesures que votre huissier aura prise (s'il aura pu en prendre). Vos voisins n'ont rien à imposer à VOTRE huissier. Seule une décision de justice peut nommer un technicien, par exemple un géomètre, ou un huissier, si le juge estime que cela est légitime pour conserver ou apporter toute information dont pourrait dépendre la solution d'un litige. DANS CE CAS SEULEMENT nul ne peut s'opposer à son intervention de manière efficace et durable (une astreinte pourrait être prononcée par exemple). Cordialement deslandesavocat@orange.fr

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gérant à changer indivision
Question postée par valeriejuliette le 07/06/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Ma question concerne 4 boutiques et 3 appartements qui sont en indivision. Répartie comme suit: A: 1/2 B: 1/4 C: 1/8 D: 1/16 E: 1/16. La gestion est effectuée par un cabinet de gérance qui est en lien familial avec D et E. Le gérant prend un plaisir malsain afin que les loyers soient le plus bas possible (1100E pour un resto avec apt de 43M2, 600E pour un 3 pièces 60 M2... Tout est en très bon état et se situe à Paris 16, les loyers sont environ 3 fois inférieurs au prix du marché ( aucun en loi 1948 ). La gestion est ainsi depuis plus de 10 ans. Les indivisaires sont tous très particuliers! Mon père a 1/8 et je viens de m'apercevoir de tout ça J'ai réussi à convaincre A de changer de gérant, C 'pense quelle va payer trop d'impôts !!' et n'est ni pour ni contre, D et E sont surement contre. A et mon père( C ) sont ok pour un nouveau cabinet VMH. Comment procéder,pour changer de gérant? Peut on résilier sans majorité des 2/3 ? En invoquant la mauvaise gestion?

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Bonjour, est-ce une indivision conventionnelle ? Cordialement Eric DESLANDES deslandesavocat@orange.fr

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Re-bonjour, Je pense que vous faites référence à l'article 815-2 du code civil "tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence." Effectivement on échappe dans ce cas à la majorité des deux tiers. Toutefois, selon la jurisprudence la mesure nécessaire à la conservation des biens est un acte matériel ou juridique (jusque là ça va), ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent, sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires. Si la mauvaise gestion a pour conséquence un péril imminent......pourquoi pas...quant "au plaisir malsain" du gérant et au liens familiaux, il va falloir les prouver...parallèlement, y a-t-il péril ? (mauvais état du bâti faute d'un bon entretien....risque de conflit avec les locataires.....?) N'y a-t-il pas possibilité de conserver le gérant actuel en faisant avec (ou sans) lui et un avocat un audit des tous les baux pour voir quelles sont les procédures à mettre en place pour pratiquer la réévaluation des loyers ? Le résultat de l'audit pourrait, sous forme d'un rapport être présenté aux indivisaires. Ce qui peut-être fait aussi, efficacement par les indivisaires qui veulent s'investir, ce sont les actes conservatoires des droits de l'indivision: * des commandements de payer visant la clause résolutoire en cas de manquement aux obligations découlant du bail. * des mises en demeure Enfin, question : avez-vous déjà demandé au gérant actuel de régulariser des procédures ou des actes, permettant la réévaluation du loyer ? En tout état de cause lui avez-vous demandé pourquoi ne faisait pas le nécessaire pour revaloriser les loyers ? Lui avez-vous rappelé ses liens familiaux avec les autres indivisaires ? Il faut aussi vérifier si on peut aller vers des procédures judiciaires ayant pour objet la réévaluation du loyer en l'absence de cette majorité des deux tiers......on a pas besoin d'un cabinet de gérance de toutes les façons pour intenter une procédure. En l'état actuel de votre exposé des faits et en l'absence de documents, je ne peux malheureusement pas aller plus loin dans l'analyse de votre affaire aux multiples facettes. Il faut cependant tout faire pour éviter le conflit entre les indivisaires voir même tenter un rapprochement avec un vrai projet en main, une vraie stratégie. Nous pouvons nous rencontrer, je suis à votre disposition. Je vous prie de croire, Madame, en l'expression de mes sentiments respectueux. Eric DESLANDES deslandesavocat@orange.fr

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rupture communication locataire
Question postée par lola1234 le 31/03/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mes parents ont un appartement en location. Mon père est décédé en 2015. Cet appartement fait partie d'une donation partage. Nous sommes en rupture totale de communication avec le locataire.Ce locataire vit depuis de nombreuses années dans cet appartement sans problème jusque dans le courant 2014. Mon père n'a jamais pu établir un contact de quelque façon que ce soit. Il ne répond pas aux courriers, ne va pas chercher les recommandés. En 2014 le loyer a été augmenté, il n'a pas modifié le montant du virement. En 2014 a versé à la fin de l'année la différence. En 2015 n'a toujours pas régularisé le montant du virement, n'a pas payé la différence et n'a pas réglé la taxe des ordures ménagères. Je lui ai écrit en courrier normal et recommandé avec AR. Il a mon adresse, mon mail et mon téléphone. Je n'ai pas ses coordonnée téléphoniques. En 2017 nous souhaitons vendre cet appartement. Quelles démarches juridiques faut-il entamer ? Merci par avance. Cordialement

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Bonjour, Il y a un gros problème avec votre locataire. Il convient de faire délivrer sans attendre un commandement d'huissier visant la clause résolutoire, d'autant plus que normalement un appartement libre se vend plus cher qu'un appartement occupé.Je ne pense pas, mais je peux me tromper, qu'une lettre d'avocat sera plus efficace. Mon expérience me faire dire qu'il faut sans attendre faire appel à l'huissier. Cela ne vous empêche pas de faire régulariser un congé pour vendre. Restant à votre disposition. Respectueusement. Eric DESLANDES

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Problème de voisinnage
Question postée par Cam le 13/02/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Voici mon problème : Je vis près d'un restaurant et les locataires se permettent systématiquement de se garer devant ma sortie de garage, estimant que si je veux sortir je n'ai qu'a aller les chercher dans leur commerce. Mon compagnon et moi même leur avons fait part a plusieurs reprises de notre désaccord mais rien n'y fait. Lorsque nous appelons la police, ils la voient arrivée de leur vitrine et évitent ainsi l'amende. Ils ne s'excusent même plus et nous prennent de haut sachant que nous sommes de jeunes gens. Cette situation s'accompagne de plusieurs autres incidents:tapage nocturne l'été dernier sur leur terrasse ; vol de biens personnels rangés dans le hangar du propriétaire(rendus depuis); menaces dans notre garage d'un de leur ancien associé a l'encontre de mon compagnon. Cela devient véritablement pesant à supporter et j'aimerais savoir si un recours juridique est possible. Merci d'avance

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Oui un recours judiciaire est possible. Mais il faut préalablement réunir toutes les preuves de ce trouble anormal de voisinage: témoignages, photos, PV d'huissier..... Je suis à votre disposition. Respectueusement

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Oui. Une action juridique est possible. Mais il faut apporter DES PREUVES. Témoignages,photos, PV d'huissier...... Respectueusement.

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Ventes pour achat en commun
Question postée par BrieucD le 03/02/2016 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis actuellement propriétaire avec ma femme en indivision d'un maison que nous souhaitons vendre pour déménager et acheter un nouveau bien. Nous avons un prêt bancaire en cours qui nous a servi à financer ce bien. La mère de ma femme, veuve, est propriétaire, avec ma femme à 50%/50% d'un appartement que nous souhaiterions vendre pour qu'elle vienne s'installer avec nous dans notre nouvelle maison. Nous avons imaginé que la vente de son appartement nous donnerait l'apport nécessaire au prêt bancaire que nous souscririons pour acheter la nouvelle maison, maison dont nous serions 3 propriétaires, ma belle-mère à hauteur de ce qu'elle a investi par la vente de son appartement, ma femme et moi-même en indivision sur la partie restante. Cela vous paraît-il envisageable? Sur quels revenus et apport la banque se basera-t-elle pour financer l'achat? Comment procéder auprès du notaire? D'avance, merci beaucoup pour vos conseils.

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Sa réponse :

Je pense qu'il faut voir cela avec votre notaire. Je ne serais pas étonné qu'il vous conseille de créer une SCI familiale qui deviendrait propriétaire. Bien à vous.

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Vacance de syndic suite à démission
Question postée par Camelia le 09/12/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Cher Maître, A la suite de la démission du syndic de l'immeuble qui est également copropriétaire, il continue malgré tout à gérer la copropriété et détient toujours les fonds, j'ai un problème de dégâts d'eau avec un copropriétaire qui n'est pas assuré et qui de ce fait ne peut m'indemniser mon préjudice et également j'ai dû gérer des contrefaçons et malfaçon dans les canalisations d'eau. Merci de m'éclairer car j'habite en France et avec la distance j'ai du mal à gérer ces questions n'étant pas sur place. Salutations distinguées

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Sa réponse :

Il vous faut prendre un avocat........cela ne peut se régler par de simples conseils généraux. Une copropriété ne peut fonctionner sans syndic....votre situation est complexe vous rencontrez plusieurs problèmes.... Cordialement

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Solution à un commandement à payer valant saisi immobiliére.
Question postée par abid le 18/08/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

- je subi un commandement à payer par ma banque suite principalement au crédit immobilier impayé. - J'ai mis en vente mon pavillon principal depuis plusieurs mois, bien avant ce commandement, et ma banque avait été informé. - Quelle sont mes possibilité d'action, pour avoir un délai, si possible 2 ans, pour trouver un acquéreur, et éviter la saisi vente. mes remerciements pour vos informations.

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Sa réponse :

Mon confrère Talmon à raison. Vous ne pouvez rien faire par vous même.

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Augmentation excessive de charge
Question postée par MH le 28/03/2015 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis locataire d'un bureau avec un bail commercial depuis 2002. Début janvier 2015 le propriétaire a fait une régularisation des charges des années 2012,2013,2014 ( avec augmentation de charges de plus de 100%) (les charges sont devenues plus que les loyers) Rien de spécial ne justifie cette augmentation !!! j'ai essayé de comprendre la différence entre avant 2012 et après 2012 et j'ai trouvé que le total des tantièmes général de l'immeuble a été modifié (baisse significatif) ceci explique la hausse des charges. ceci est vrai pour les autres locataires. On décider de ne pas payer et peut être attaquer en justice. Je veux savoir si c'est légale de baisser le total des tantièmes de l'immeuble ? Comment expliquer ça ? le fait qu 'un étage de l’immeuble n a plus de locataire peut expliquer ça ? ou c'est une tentative escroquerie ? Merci Beaucoup MH.

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Sa réponse :

Madame, Monsieur, C'est votre contrat de bail qui doit être respecté conformément à l'article 1134 du code civil (force obligatoire des conventions).Donc il convient de vous reporter à la clause concernant les charges....ceci étant je n'ai pas compris ce qui a été fait au niveau de la copropriété pour que vos charges augmentent. Je suis à votre disposition pour toute information complémentaire mais sans votre bail je ne peux approfondir la présente consultation. Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l'expression de mes sentiments les meilleurs et bien dévoués. Eric DESLANDES deslandesavocat@orange.fr

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Annulation référé
Question postée par prince le 08/12/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Pour un renouvellement de bail commercial nous avons du avoir recours à un référé heure par heure car le mandataire d'une indivision qui avait plein pouvoir ne voulait pas signer malgré un mail d'acceptation de renouvellement de sa part. la veille de l'audience le mandataire a signer ce bail pour éviter l'article 700. avons nous un recours pour récupérer ces frais car cela nous paraît assez léger comme comportement. Merci

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Sa réponse :

Finalement avez vous ou non été condamné à payer l'article 700 ? Respectueusement

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Copro qui paye les travaux ?
Question postée par yves le 24/11/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonsoir, Tout d'abord je vous remercie de l'attention que vous portez a ma question . Il y a maintenant une 13 ans que je loue les murs de mon local commerciale a l'entreprise "Casino" (Supermarché). Lors de cette acquisition ils avaient cassé un mur porteur afin d'agrandir la surface du magasin au préalable il avaient demander la permission a la copro qui avaient décider d'accepter , pendant plus de 10 ans il n'y a eu aucun problème sauf que maintenant une fissure menace le batiments et il est urgent de refaire la façade sauf que la copro (qui n'est gérer par aucun syndic ) me demande de régler toute la rénovation car d'après eux aucune demande n'avaient été formulé a la Mairie pour casser le mur porteur . Ma question est la suivante la copro n'est elle pas solidaire des décision et des erreurs prise ? Si oui toute la copro doit régler ses factures ? En attendant une réponse au plus vite je l'espère . Cordialement. Yves.L

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Sa réponse :

Sous quelle forme l'autorisation a-t-elle été donné ?

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Impayés et changement de département
Question postée par Pierre le 06/11/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Suite à un commandement de payer envoyé par huissier, mes locataires ayant 10 mois d'impayés de loyers ont quitté mon logement. Ils ont changé de département et pour poursuivre la procédure me permettant de récupérer les sommes qui me sont dues, je dois donc changer d'huisser. Le nouvel huissier souhaite reprendre la procédure depuis le début (commandement de payer et délai de 2 mois avant d'alerter le tribunal d'instance). Est_ce vraiment obligatoire de reprendre la procédure comme si rien n'avait encore été fait? Merci de vos réponses. Cordialement,

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Non, si le premier commandement a été régulièrement délivré, il n'est pas question d'en refaire délivrer un au nouveau domicile de vos locataires pour refaire courir un délai de deux mois. A votre disposition pour plus d'information. Cordialement Eric DESLANDES

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Probleme charges de copropriété
Question postée par Cathy-didi le 05/11/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour , Je suis propriétaire d'une maison de ville attaché à un immeuble en copropriété. Le syndic me fait payer plus de 250€ de charges trimestriel ( majoritairement eau + honoraire syndic + assurance ) En tant normal je consomme environ 70€ d'eau par trimestre. Je lui verse actuellement quant même 150€ par trimestre et ce dernier appel de fond il me demande 1009€ ( en sachant qu'en juillet il a fait une régularisation il me restait 266€ à payer , donc appel de fond incohérent ) Ayant un compteur divisionnaire le syndic me fait payer l'eau en tantième. En a t'il le droit ? Cordialement

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Madame, Si vous êtes copropriétaire, vous trouverez la réponse dans le règlement de copropriété. Ensuite il convient de vérifier le contenu des PV d'AG....le syndic ne pouvant procéder aux appels de fonds que conformément aux résolutions adoptées. Vous avez 5 ans pour agir en répétition de l'indu s'il s'avère que le syndic s'est trompé dans ses calculs et que vous avez trop payé de charges. Respectueusement. Eric DESLANDES

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Retraité et bail commercial 3/6/9
Question postée par dcj le 01/10/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis à la retraite et ne trouve pas de repreneur dans ma profession, quels sont mes droits. J'ai eu d'autres propositions sans nuisances que le bailleur a refusé. Pourrais-je mettre un membre de ma famille ou bien un ami dans ce local commercial pour un autre activité que la mienne et sans nuisance bien sur ?

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Bonsoir, vous pouvez transmettre votre bail à une personne (morale ou physique) exerçant une autre activité que celle prévue dans votre bail: en prenant votre retraite vous avez acquis le droit à la despécialisation. Aviez-vous averti votre bailleur de votre intention de partir à la retraite ? Restant à l'écoute, je vous prie de croire, Cher Monsieur, en l'expression de ma respectueuse considération. Eric DESLANDES

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Resiliation par locataire
Question postée par cathy47 le 25/07/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Reçu en mai 2012 par huissier le non renouvellement du bail de mon appartement en juillet 2014, mais sans nouvelles de mon propriétaire, n'aurais-je pas dû recevoir un autre courrier me le confirmant ? Merci de votre réponse

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Ma réponse est simple : non. Mon conseil: vérifier tout de même la validité de la procédure de reprise et celle de l'acte d'huissier en lui-même. Si vous ne partez pas de vous-même, au cas où les conditions légales pour la reprise sont respectées, vous serez assigné devant le tribunal d'instance en validation de congé. Respectueusement Eric DESLANDES

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Degradation de bien sur voie prive
Question postée par jp le 16/07/2014 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour je vis dans un logement situe au fond d une allée prive fermer par un portail nous somme que deux locataire cet autre locataire s amuse a me rayer ma voiture depuis plus de deux mois comment obtenir gain de cause sachant que la police me dit que si j'ai pas de preuve que se soit bien lui il ne se passeras rien même avec une plainte cette personne a rayer et jeter des produit sur les voiture de quatre autre amis quel est la procédure a suivre dans ce cas nous somme en conflit avec ce voisin depuis que nous avons emenager dans ce logement

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Madame, Monsieur, la police a parfaitement raison. Il faut des preuves. Concrètement il faut des témoignages de personnes qui ont vu votre voisin porter atteinte à votre voiture. Porter plainte en soi n'est pas la preuve que l'on a raison, si je puis employer cette expression bien peu juridique. Si vos amis ont vu le voisin rayer votre voiture.....alors oui vous pouvez avoir gain de cause....sinon, la simple vraisemblance de la situation à elle seule n'est pas une preuve. Il y a un doute, ce peut être une autre personne qui "escaladant" les lieux réalise ce forfait....s'il y a un doute sur la culpabilité de votre voisin, le tribunal ne le condamnera pas, le doute bénéficiant à l'accusé. Il faut absolument que des personnes voient ou aient vu votre voisin dégrader votre voiture et témoignent. Dans un premier temps faites vous faire des devis de remise en état auprès d'un carrossier. Mais tant que vous n'avez pas de témoins ou bien des aveux écrits de votre voisin....j'ai bien peur que toute démarche judiciaire soit vouée à l'échec. SI VOUS N'AVEZ PAS DE TEMOINS OU D'AVEUX ECRITS vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec AR à votre voisin pour lui demander d'arrêter ses forfaits.......en indiquant bien pourquoi vous pensez que c'est lui. Cela matérialise vos soupçons et rend plus crédible toute plainte future. Restant à votre écoute, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l'expression de mes sentiments les meilleurs et bien dévoués. Eric DESLANDES

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Madame, Monsieur, la police a parfaitement raison. Il faut des preuves. Concrètement il faut des témoignages de personnes qui ont vu votre voisin porter atteinte à votre voiture. Porter plainte en soi n'est pas une preuve que l'on a raison, si je puis enmplyer cette expression bien pu juridique. Si vos amis ont vu le voisin rayer votre voiture.....alors oui vous pouvez avoir gain de cause....sinon, la simple vraisemblance de la situation à elle seule n'est pas une preuve. Il y a un doute, ce peut être une autre personne qui "escaladant" les lieux réalise ce forfait....s'il y a un doute sur la culpabilité de votre voisin, le tribunal ne le condamnera pas, le doute bénéficiant à l'accusé. Il faut absolument que des personnes voient ou aient vu votre voisin dégrader votre voiture et témoignent. Dans un premier temps faites vous faire des devis de remise en état auprès d'un carrossier. Mais tant que vous n'avez pas de témoins ou bien des aveux écrits de votre voisin....j'ai bien peur que toute démarche judiciaire soit vouée à l'échec. SI VOUS N'AVEZ PAS DE TEMOINS OU D'AVEUX ECRITS vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec AR à votre voisin pour lui demander d'arrêter ses forfaits.......en indiquant bien pourquoi vous pensez que c'est lui. Cela matérialise vos soupçons et rend plus crédible toute plainte future. Restant à votre écoute, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l'expression de mes sentiments les meilleurs et bien dévoués. Eric DESLANDES

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Devoir du propriétaire en cas de sinistre
Question postée par anaisbz le 02/06/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je loue un appartement en RDC, celui-ci est extrêmement humide. Un plombier était déjà venu suite à ma demande auprès de l'agence immobilière qui gère le bien et avait constaté un taux d'humidité entre 80 et 100% dans les murs de l'habitation. La peinture cloque et craquèle énormément. J'ai fait venir l'agent immobilier il y a de cela pratiquement 2 mois et celui-ci m'avait dit qu'il se chargerait de faire venir un plombier afin de faire une expertise. Je n'ai toujours pas de nouvelle malgré mes relances. Une plaque de peinture s'est détachée d'un des murs et l'on peut voir de la moisissure. J'aimerais savoir si je dois moi même prendre en charge les travaux de peinture au moment de ma sortie, si je dois déclarer le sinistre auprès de mon assurance ou bien si c'est à la propriétaire de s'en charger? L'humidité date de bien avant mon arrivée, la propriétaire avait fait faire des travaux par une équipe de bras cassés sans régler le problème d'humidité.

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Il faut rédiger un constat avec l'agent immobilier qui gère le bien de votre bailleur...et envoyer un exemplaire à votre assureur. En attendant, écrivez en RAR à votre votre assurance pour lui expliquer en détail la situation de a à z. Vous n'avez pas en l'état de vos explications, à prendre en charge personnellement la réalisation des peintures. Respectueusement.

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Loyer paye en retard
Question postée par nadine60 le 13/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Messieurs, ma question concerne mon locataire de mon local commercial pour lequel il me règle systematiquement son loyer avec un minimum de 15 jours de retard. ce mois-ci beaucoup de difficultés pour le joindre au téléphone. Ce locataire avait mis en place des virements automatiques mais visiblement le compte à sa banque est rarement provisionné pourtant je loue ce local à une agence immobilière. Comment faire pour obligé mon locataire à payer régulièrement et à bonne date son loyer; merci pour votre réponse.

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Bonjour, Vous devez le mettre en demeure (commandement visant la clause du bail et certains articles du statut des baux commerciaux) par voie d'huissier,de régler régulièrement le loyer (en lui rappelant les retard qu'il a eu pour être précis. Ensuite vous pourrez si les retards reviennent régulièrement lui délivrer un congé portant refus de renouvellement et refus de payer l'indemnité d'éviction. Respectueusement.

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Vente d'un bien immobilier lors d'un litige
Question postée par mimi le 13/03/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai ma cousine qui est en ménage avec son concubin , ils ne sont pas mariés mais entre eux sa ne va plus. Elle voudrait vendre et partir pour s'installer autre part sauf que voila lui pour l'embêter ne veut pas vendre, et ne veut pas racheter sa part. Le crédit de leur maison est au 2 noms ainsi que le bien lui même. Le compte sur lequel est prélevé le crédit est au 2 noms aussi sauf que c'est elle qui paye. Est ce qu'il existe un moyen pour elle de pouvoir partir de chez elle sans pour autant lui laissé l'appartement et qu'elle puisse le vendre pour récupérer sa part?

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Bonjour, Oui provoquer le partage en saisissant - par l'intermédiaire d'un avocat - le Tribunal de grande Instance dont dépend la maison. Cordialement

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Litige dégât des eaus
Question postée par ytteb le 29/01/2014 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai subi un dégât des eaux dans mon appartement qui dure depuis 2006 avec un voisin de l'immeuble mitoyen au mien, j'en suis arrivée a faire appel à un avocat, un expert judiciaire à été nommé par la justice qui n'a pas remis son rapport mais qui a conclut que le problème venant entièrement de la couche à l'italienne de mon voisin, maintenant mon voisin a fait appel à un avocat pour attaquer l'ancien propriétaire et mon avocat me demande 3400 euros supplémentaire pour payer une contre expertise en sachant que j'ai déjà déboursé en tout environ 8000 euros entre les frais d'avocat, d'expert et d'huissier. Dois-je payer cette contre expertise ? Alors que je suis la victime et que c'est mon voisin qui demande cette contre expertise . Cordialement,

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Demandez un devis et une convention d'honoraires. Votre récit n'est étayé par aucun document. Ce ne serait pas sérieux de critiquer un confrère sans un dossier. Il se peut que vous ayez mal compris l'objet des honoraires qu'il vous réclame aujourd'hui. Donc interrogez le. On voit mal un Confrère demander des honoraires pour une contre-expertise....qui est demandée par votre voisin...... Maintenant le confrère vous a peut-être demandé des honoraires supplémentaires pour contrer (combattre) la demande de contre-expertise , puisqu'a priori il devrait y avoir une nouvelle instance. Quant au montant des frais d'expertises (qui doit être important) il vous sera remboursé si vous gagnez le procès. Bien cordialement. Eric DESLANDES

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Un chrs, peut il faire un loyer à l'avance?
Question postée par jacometsecourscatholique le 04/12/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Nous souhaiterions vôtres aide, MERCI Est ce que un CHRS peut faire un changement comme celui-ci, ils sont d"abord passé de 30 euros mensuel, à 15 pour cent de nos revenus, nous n'avons rien pu faire, donc nous avons acceptés. Aujourd'hui ils veulent nous faire payé ce loyer non pas en fin de mois, mais au début de celui-ci, Est ce qu'ils ont le droit de le faire? Que peut on faire contre cela? merci d'avance pour vos réponses,

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Sa réponse :

Bonjour, Il faut voir votre contrat dont le contenu ne peut être modifié sans votre consentement. Si le contrat précise que votre loyer est payable en fin de mois (à terme échu donc par exemple, vous payez le 1er décembre le loyer de novembre)cela ne peut être modifié sauf si vous êtes d'accord. Tenez moi informé s'il vous plait. Je reste à votre disposition. Merci. Respectueusement

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Agence oubli de me transmettre lettre congés
Question postée par matthcate le 21/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Résidant à l'étranger, j'ai confié la gestion de mon bien à une agence pour le louer. L'agence m'informe ce jour par téléphone que le locataire a donné congé fin aout et qu'il quittera mon bien à la fin du mois. Raison invoqué: soucis de personnel à l'agence. Un nouveau locataire a été trouvé or je souhaite vendre cet appartement. J'ai perdu trois mois pour choisir si relouer, vendre, changer d'agence. Je souhaiterais me retourner contre l'agence et demander 3 mois de loyer car je viens seulement d'etre mis au courant du départ des locataires!! Merci de votre aide

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Le nouveau locataire est-il entré dans les lieux ou a-t-il déjà signé un bail par l'intermédiaire de l'agence ? Avez-vous déjà mis en vente l'appartement ? La réponse à ces questions est essentielle pour formuler une analyse correcte et utile. A vous lire; Cordialement Eric DESLANDES

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Aide juridictionne
Question postée par BRUNSPAD le 20/11/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Maître, J' ai 924 euros de revenu par mois, et j' ai droit à l' aide juridictionnelle. J' ai touché un peu d' argent, suite à la vente d' une maison principale. C' est argent est net d' impôt selon le Notaire. Je voudrais savoir, si j' ai toujours droit à l' aide juridictionnelle. Avec mes remerciements, veuillez agréer, Maître, l' expression de mes salutations distinguées. Bruno Spadotto

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Cher Monsieur, Maintenant qu'est-ce que vous entendez par un peu d'argent ? Le fait qu'il soit net d'impôt reste une ressource. Bien cordialement

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Location de maison de vacances ne se fermant pas à cle
Question postée par miche le 22/08/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Un proprietaire peut-il louer une maison de vacances ne se fermant pas à clé sans le préciser sur son contrat de location et sans le signaler au préalable au futur locataire ? et ce même s'il estime que sa propriété dans lequel il a y une piscine se ferme totalement à clé

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Non.Il doit assurer le clos et le couvert et une jouissance paisible. Cordialement.

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Voisins bruyants
Question postée par Matrimoni le 08/08/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble des années 70s (je précise car l'isolation acoustique n'est, du coup, pas des meilleures). Mes voisins du dessus, aussi propriétaires, ne cessent de faire des bruits extrêmement dérangeants (enfants qui courent, crient, objets qui tombent, claquement de portes etc) de tôt le matin (ça commence entre 7h30 et 8h30) jusqu'à 21h... du lundi au dimanche inclus !!! Ma femme est montée une fois leur demander de réduire les bruits, le mari a joué de l'intimidation en faisant le violent, la femme disant que ce ne sont pas leurs problèmes si on ne peut pas vivre correctement. Ma voisine de palier était prête à appeler la Police (elle est témoin de la scène via son œil de bœuf) et a récupéré ma femme en pleure. Depuis, rien n'a changé et si je monte à mon tour, je ne discuterai pas longtemps (donc je préfère ne pas monter pour éviter d'être en tord). Solution amiable impossible, que puis-je faire ? Cordialement

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Bonjour, tout est une question de preuve : il convient de réunir des attestations de voisins et d'amis qui pourraient témoigner de l'existence et de l'intensité anormal des bruits; à cela peut s'ajouter un ou deux constats d'huissier de justice.Ensuite il conviendra de saisir le tribunal pour demander une expertise pour voir les mesures à prendre afin de faire cesser ces nuisances. Il n'y a pas d'autre solution. Je suis à votre disposition pour vous rencontrer. Bien respectueusement. Eric DESLANDES

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Droit du locataire
Question postée par jeremync le 07/08/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, cela fait 2ans que j'habite dans un appartement de 45m2 très mal isolé du 11e arrondissement de Paris, les températures dans la cuisine et salle de bain descende quotidiennement en dessous de 10°C lors de la période hivernale. 1- Est ce que c'est légal de loué un appartement dont la température est aussi basse en hiver? 2- Est ce que j'ai un moyen de faire pression sur mon propriétaire/agence qui me loue cet appartement pour réaliser les travaux? 3- Est ce que si ils refusent de faire les travaux, j'ai un recours? En vous remerciant, Cdlt Jeremy NC

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Dans un premier temps il convient de faire passer les services de l'hygiène qui rendront un rapport. Ensuite on pourra faire pression du le bailleur et son gérant. Bien respectueusement. Eric DESLANDES

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Vente pour séparation sans accord de toutes les parties
Question postée par Paul le 04/08/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je souhaite vendre ma maison pour séparation. Nous ne sommes pas mariés et ma concubine n'a pas les moyens de me verser un loyer si je partais ou payer une partie du prêt de la maison. Elle refuse donc de vendre. Comment faire pour vendre ? Puis-je partir sans devoir continuer à tout payer impliquant donc une vente forcée de la maison ?

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Bonjour, vous êtes en indivision avec votre concubine. Dans ce cas il convient de prendre un avocat qui saisira le TGI pour demander au tribunal à ce que vous soyez autorisé à faire vendre l'appartement puisque selon la loi nul n'est obligé de rester dans une indivision. L'attitude de votre concubine est contre-productive. L'appartement devant se vendre à la barre du tribunal, il perdra forcément de sa valeur. Bien respectueusement.

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Depart locataire durant compromis de vente
Question postée par mimihum le 23/07/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai signé un compromis de vente d'un studio loué. Je viens d'apprendre, à 5 jours de la signature définitive, que les locataires avaient donné congé N'aurais-je pas du être informée de ce changement de situation et est-il normal qu'un préavis d'un mois ait été accepté par l'ancien propriétaire (pas de condition particulière au déménagement des locataires) - Merci

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Aviez-vous fait délivrer un congé pour vendre ? Cordialement.

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Achat d une maison avec des combles aménagés sans autorisation
Question postée par acheteur le 19/06/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous achetons une maison de ville dont les combles ont été aménagés en 1972 sans autorisation administratives et de copropriété. Quelles conséquences pour nous et pour la valeur du bien? Est-il possible d annuler la vente ou de renégocier le prix( l acte authentique n est pas encore signé)? Merci

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Personnellement je ne peux pas vous répondre si vous n'indiquez pas le problème concret que vous rencontrez. Il me semble que, vu le temps écoulé depuis la construction "illégale", la situation ne puisse plus être remise en cause.... Respectueusement

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Nuisances sonores liées à la proximité d'un terrain de jeu de la ville
Question postée par Jérôme le 13/06/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis propriétaire d'une maison qui jouxte un terrain de jeux mis à la disposition du public par la ville. Des mesures de niveau de bruit font apparaître que les nuisances induites par l'utilisation du terrain de jeu dépassent les limites autorisées dans le décret Décret n°2006-1099 du 31 août 2006. J'ai engagé des démarches avec la ville mais les solutions proposées semblent peu ou pas efficaces. Que puis je faire ? Est il possible de demander la destruction du terrain ou la mise en place de moyens permettant de réduire fortement ces nuisances ? La ville peut elle me dédommager et/ou contribuer au financement de l'édification d'un mur ou d'une cloture antibruit ? D'avance merci pour votre réponse. Jérôme

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Je répondrai à votre question par deux questions : quelles sont précisément les nuisances que vous ressentez (en d'autre termes quand vous parlez de mesures qui dépassent les limites ce n'est pas le problème....le problème premier est: qu'est-ce que vous ressentez, quand et à quelle fréquence?) Les solution proposées ont-elles été mises en oeuvre ? Mon conseil : si la réponse à cette dernière question est négative, il faut impérativement accepter leur mise en oeuvre, avec bien évidemment des réserves, pour être mieux à même de démontrer (à la ville ou à la justice) la nécessité de mettre en oeuvre des solutions plus "lourdes". Pour le reste il faut voir un Confrère spécialisé en droit administratif si rien n'avance; il vous faut un spécialiste qui n'intentera pas une action devant le Tribunal Administratif à la légère ! Un procès est une véritable épreuve dont nul ne se sort véritablement indemne. Bien respectueusement

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Vote copro ag contestation
Question postée par bianca le 29/05/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Peut-on contester un vote AG ? sans passer par le tribunal ? ou procedure? en tant que local commerc. on vote sur une partie de la copro. Des travaux d'un même fournisseur globalisant 2 lieux (logem et cmmm)ont été votes sans dissociation des 2 lieux, ce qui nous revient plus cher car devons payer le forfait global. merci d'avance B.

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Chère Madame, la réponse à votre question est négative. La contestation d'un vote impose la saisine du TGI du lieu de l'immeuble dans le délai de deux mois à compter de la notification du PV de l'AG; le ministère d'avocat est obligatoire. Bien respectueusement.

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Frais d'huissier
Question postée par mopao mokonzi le 20/05/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Madame ,monsieur je suis locataire dans un hlm j'ai eu des soucis financier car j'ai perdu mon boulot ,je n'ai pas pu payer mon loyer ,maintenant tout est rentré dans l'ordre ,mais mon bailleur me demande des frais d'huissier de 322.24 . Ma question est la suivante puis je demander une facture détaillée des frais d'huissier à mon bailleur merci d'avance

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Oui: demandez lui la copie des factures ou bien vous pouvez aussi vous adresser à l'huissier. Ceci étant vous avez dû recevoir un ou deux actes. Les prix doivent figurer dessus. Cordialement

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Impayé loyer
Question postée par vanille le 17/05/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, actuellement j'ai un locataire qui règle mal ses loyers, en mars il a utilisé le mois de caution pour payer son loyer, en mai il me règle seulement la moitié, je lui ai demandé de voir avec son cautioneur,(ses parents)et la CAF pour que celle ci me règle directement, ainsi que son banquier, mais aucune nouvelle,je n'ai d'ailleurs jamais pût récupérer l'engagement de caution pris par ses parents, mais ils ont signé le bail. que puis-je faire.merci pour vos renseignements.

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Sa réponse :

Chère Madame, Avez-vous un gérant ? ...pouvez-vous établir l'existence de l'engagement de caution (je parle déjà uniquement de son existence) par des lettres (mise en demeure aux parents ou à votre locataire de fournir le document qui contient le cautionnement)? En tout état de cause il faut effectivement faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail.Le locataire aura obligatoirement deux mois pour payer ou pour saisir le tribunal pour demander des délais. Il faut donc ne pas perdre de temps. Ensuite, une fois le délai de deux mois expiré, si aucun paiement n'est intervenu, ou si la dette n'est payée que partiellement, il faudra saisir le Tribunal d'instance (au fond ou en référé....)car en général les débiteurs ne bougent pas. Devant le Tribunal le locataire demandera des délais de paiement (il peut demander jusqu'à 24 mois). Il conviendra de demander à votre locataire les justificatifs de l'origine de ses difficultés financières. De même pour vous opposer aux délais, vous pourrez utilement faire valoir vos propres difficultés si vous en avez, ou bien les inconvénients que ces non-paiements entraînent. Cela n'a l'air de rien mais tout cela est technique. Restant à votre disposition pour toute information complémentaires, je vous prie d'agréer, l'expression de ma respectueuse considération.

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Nettoyage des parties communes
Question postée par dada le 09/05/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis copropriétaire dans une résidence et nous avons reçu un courrier de la société de nettoyage qui nous stipule que le syndic ne la pas payer depuis le mois de janvier et qu'il n'allait plus effectuer le nettoyage. Pourtant nous copropriétaire nous payons le syndic pour le nettoyage. Celà fait 1 mois que le nettoyage n'est plus effectuer et que les poubelles s'accumulent. Nos parties communes sont dans un état insalubre. Ma questions est qu'elle droit avons-nous pour forcer le syndic a nous envoyer une nouvelle société de nettoyage? Je vous remercie de votre réponse. CORDIALEMENT

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Sa réponse :

Bonjour. Avant de vous répondre j'ai quatre questions: 1° où en est le compte de la copropriété ? N'y aurait-il pas des impayés de la part d'autres copropriétaires ? 2° avez-vous mis en demeure le syndic de payer la facture ? 3° la syndic a-t-il fourni des explications ? Si oui lesquelles ? Bien cordialement

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Nuisances pigeons
Question postée par maminounou le 04/05/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Ma voisine du dessus nourrit les pigeons. Je reçois leurs fientes sur mon bord de fenêtre, j'ai averti le bailleur. Cela dure depuis octobre 2012, rien n'a changé, que dois-je faire ?

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Sa réponse :

Je ne pourrai répondre à cette question dans sa totalité, ce serait trop long. Je vais cependant vous donner une marche à suivre, sans laquelle rien ne pourra se faire (que ce soit une négociation ou un procès devant le Tribunal d'Instance contre votre bailleur ou votre voisine). Toute réaction de votre part est fondée sur la preuve des faits que vous invoquez. En conséquence il vous faut : * prendre des photographies * faire témoigner par écrit (j'insiste, par écrit), vos voisins et vos amis, vos visiteurs * envoyer une mise en demeure RAR à votre bailleur (pour qu'il prenne contacte avec la voisine si elle est copropriétaire, avec le syndic et avec le bailleur de votre voisine si elle est locataire bien sûr).Votre bailleur doit vous assurer une jouissance paisible des lieux et attaquer tous ceux qui empêchent d'en jouir normalement et paisiblement. Je vous conseille enfin, une fois réunies ces preuves, de consulter un Confrère en Mairie qui vous aidera à lancer une procédure si aucune démarche amiable n'a abouti. Cordialement

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Non paiement de location de l'agence immobiliere
Question postée par isa1 le 12/04/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je loue mon 2 pièces dans la station les deux alpes en location saisonnière par l’intermédiaire de l'agence Francelocation. celle ci nous apprend que le tour opérateur travelhorizon est sous le coup d'un redressement judiciaire et que par conséquent n'étant pas payés, franceloc ne nous payera pas non plus. est ce normal que l'agence francelocation ne nous paye pas la semaine si le tour opérateur travelhorizon ne les payent pas. si ce n'est pas normal, dites moi s'il vous plait ce que je dois faire. je vous en remercie. Isabelle guillet

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Il faudrait consulter le contrat de gestion qui vous lie à votre agence pour pouvoir répondre. Bien Cordialement.

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Litige voisins servitudes
Question postée par melusime le 06/04/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je rencontre un gros souci avec mon voisin. Mon mur est situé au dessus du toit de mon voisin. J'ai de surcroît une servitude de débord de toit défini dans mon acte de propriété précisant que :" le bord de mon toit surplombe le terrain voisin, ce dernier en supportera cet état de chose". Je dois effectuer des travaux d'isolation extérieure ( de 14cm) sur mon mur surplombant le toit de mon voisin. Ce dernier m'interdit de le faire, affirmant que cela empièterait chez lui d'une part et que s'il souhaite surélever son toit par la suite, mes travaux d'isolation ne lui permettraient pas de la faire. Plusieurs questions se posent à moi: 1/ Est-il dans son droit de m'interdire cette isolation ? 2/ Dois-je obtenir absolument son autorisation pour ces travaux alors que la servitude est définie 3/ S'il est amené à surélever son toit, peut-il le faire son mon accord ? ou devra-t-il obtenir un accord de ma part puisque je dispose de cette servitude de surplomb ?

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Chère Madame, Il peut vous interdire cette isolation si effectivement elle l'empêcherait de surélever sa maison. Mais le tout est de savoir si cela est exact. De même il faut savoir s'il est exact que la réalisation de l'isolation entraînerait un empiétement sur la propriété de votre voisin. Tout empiétement est évidemment interdit et la servitude ne lève pas cet interdit pour autant. Quand vous précisez "je dois effectuer des travaux d'isolation extérieure", qui ou bien quoi vous y oblige ? C'est aussi une question importante. Bien cordialement

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Bail commercial et obtention de pret
Question postée par maud le 27/03/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis sur le point d'ouvrir une boutique sur Paris. Le bailleur du local commercial me demande de signer le bail. Le problème est que je n'ai pas encore eu de réponse de la part de la banque en ce qui concerne mon prêt. Quels risques je prends si je signe le bail maintenant ? Existe-t-il une solution pour l'annuler si je n'obtiens pas ce prêt ?

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C'est simple, il faut signer le bail "sous la condition suspensive d'obtention du prêt". Il faut mettre en place cette clause et prendre contact avec le bailleur et le rédacteur du bail bien sûr. Bien cordialement.

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Bail commercial en nom propre
Question postée par melek le 15/02/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous souhaitons conclure un bail commercial mais le bailleur nous le fait en notre nom propre. Mais sachant que nous souhaitons créer une sarl ne faudra t'il pas alors sous-loué à notre société et le sous-locataire n'a je pense pas droit a l'indemnité d'éviction merci de vos réponses que faire ??? merci

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Madame, Monsieur, la sous-location n'est pas la bonne solution. Soit le bail est conclu au nom de votre société en formation ou bien si vraiment vous êtes commerçants en nom propre, il faudra alors, quand votre société sera créée lui apporter votre fonds. Votre société dès lors deviendra locataire avec tous les droits qui se rattachent au statu des baux commerciaux. N'hésitez pas à me contacter. Bien cordialement

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Pieces justificatives réduction préavis
Question postée par aude3745 le 29/01/2013 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour quel document sont à fournir pour avoir un préavis pour quitter son logement d'un mois vs 3 mois dans le cadre d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi? Ma propriétaire me demande une attestaiona assedic, papier que je n'ai pas encore reçu. Quel autre papier pourrait faire valoir ce droit? Je lui ai envoyé mon nouveau contrat mais celà ne suffit pas. Mercid 'avance pour votre retour. Cordialement.

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Je pense que vous pouvez cependant quitter votre appartement en ne respectant que le préavis d'un mois puisque ce droit vous est offert par la loi.Si vous ne pouvez le prouver maintenant, il n'en reste pas moins que vous entrez dans le cadre légal du bénéficiaire du préavis d'un mois. Donc vous quand vous obtiendrez votre attestation assedic vous la ferez parvenir à votre propriétaire. S'il n'est pas content, pour le moment, à lui de vous assigner...et ce sera inutile...le nouveau contrat de travail (c'est vous qui parlez d'un nouvel emploi) est une preuve suffisante. N'hésitez pas à revenir vers moi. Cordialement.

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Résiliation bail pour vendre appartement
Question postée par pb le 28/11/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai donné congé à mon locataire dans le délai respecté 6 mois avant la fin du bail (31.12.2012). L'acte a été fait par un huissier.Si à la fin du bail le locataire ne quitte pas le lieu,quelles seront les démarches et procédures que je dois entamer.Pour faire valider le congé un huissier ou un avocat est habilité à le faire et quel est le montant des honoraires? Merçi.

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Bonjour, Effectivement si le locataire ne quitte pas les lieux, il convient de faire valider le congé en saisissant le tribunal d'instance dans le ressort duquel se trouve le bien loué. L'avocat rédige l'assignation et l'huissier de justice la délivre. Si vous me faite une demande de devis je vous répondrai car je suis compétent même étant du barreau de Paris, pour plaider devant tous les tribunaux d'instance, comme tous mes Confrères. Le dossier est simple à monter. Vous pouvez me joindre sur deslandesavocat@orange.fr Cordialement

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Prêt d argent
Question postée par Annick le 06/08/2012 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour, Suite à la vente de mon appartement un ami ( un escro)m à demande une grosse somme d argent,il devait me faire une reconnaissance de dette que je n ai jamais eu,mais j ai pu imprimer ses textos qui prouvent qu il me doit cet argent,je souhaiterai faire un courrier au procureur de la république. Va t il tenir compte du virement banquaire (ses nom et prénom sont précises ) et des textos. Merci d avance pour votre aide

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Chère Madame, Ecrire au Procureur de la République ne sert pas à grand chose à mon avis. Ce problème me paraît purement civil. Il faut prendre un avocat qui ira en fonction du montant soit devant le Tribunal d'Instance soit devant le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE. Bien à vous.

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Annulation bail
Question postée par solene le 28/07/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Agée de 80 ans,je suis dans l' obligation de quitter mon appartement HLM que j' occupe depuis 47 ans suite aux agressivités et incivilités d' un certain nombre de locataires. Suite à une décision de justice le bailleur était dans l' obligation d' expluser la locataire située au dessus de mon appartement pour le fait de nuisances, par 2 fois cette sanction a été prononcée par la justice sans etre suivi de fait par le bailleur. Quelle est la possibilité de réduction de préavis pour se type de problème tenant compte de mon age et des difficultés de faire exécuter les décisions de justice. De quelle révaluation de mon dépot de garentie de 2 loyers déposé 47 ans auparavent puije prétendre.Quelle démarche devais je faire. Merci de votre réponse

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Cher Monsieur, la situation que vous décrivez est parfaitement anormale. Les décisions de justice ont elles été assorties d'une astreinte ? Ce n'est pas à vous de partir. Votre bien dévoué

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Cher Monsieur, Les décisions de justice ont elles été assorties d'une astreinte pour forcer votre bailleur à s'exécuter ?

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Droit à l'échelle
Question postée par monimana le 27/07/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous avons fait construire notre maison (que nous occupons depuis juin 2012) qui est mitoyenne avec d'un côté le muret d'une maison existante. Il y a une malfaçon : le mur de notre maison qui touche le muret du voisin a été mal isolé si bien que nous avons des problèmes d'humidité. Notre promoteur a trouvé rapidement une solution mais le couvreur doit passer chez le voisin pour faire les travaux et il n'est pas d'accord. Il a commencé à parler du fait que notre maison est en partie construite sur son terrain et que l'eau de notre toit coule chez lui. En échange, les branches de ses arbres et son muret dépassent chez nous, ses arbres ne sont pas plantés à distance réglementaire, etc. Il est dommage d'en arriver là uniquement car on a besoin d'un passage sur son terrain pour réparer une malfaçon. L'assistance juridique de notre assurance et l'assurance du promoteur ne peuvent nous aider. Que devons-nous faire ? Sachant que le temps presse à cause de l'humidité. Merci d'avance.

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1°) vous devez avoir un écrit du promoteur ou du couvreur démontrant la nécessité de son intervention et des modalités selon lesquelles ladite intervention doit avoir lieu et que notamment passer "chez le voisin " est la seule solution; 2°) ensuite vous devez avoir un écrit du voisin indiquant qu'il refuse le passage sur sa propriété (ou deux témoignages directs relatant le refus du voisin). Si vous n'avez pas d'écrit, provoquez sa rédaction en lui envoyant une mise en demeure de laisser votre couvreur intervenir et de proposer des dates auxquelles il pourra avoir accès à la zone à réparer. Indiquez dans cette mise en demeure que vous lui laissez un délai de huit jour à compter de sa date de réception (envoyez la lettre en RAR. Il faut en effet ces preuves pour expliquer la nécessité dans laquelle vous vous êtes trouvée de faire appel à justice et que vous avez tenté d'intervenir amiablement. 3°) vous prenez un avocat qui assignera le voisin en référé sur le fondement de l'article 809 alinea 1er du code de procédure civile (le dommage imminent)ou tout autre fondement qu'il jugera plus approprié. Respectueusement.

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Réduction du délai de résiliation d'un bail de location
Question postée par caro14 le 25/07/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Moi et mon conjoint sommes locataire de notre résidence Principale. Je suis au chomage depuis avril 2012, j'ai trouvé un travail en CDI et ma période d'essai va être validée. Ce travail se trouve à plus de 35 KMs de mon domicile. Est ce que je peux écourter le délai de résiliation c'est à dire 1 mois au lieu de trois en sachant que j'ai toujours le statut de demandeur d'emploi car j'attends la fin de ma période d'essai pour me désinscrire ? Merci pour votre réponse

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Madame, Vous êtes bien dans le cas d'un "nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi"; cette situation vous permet effectivement en application de l'article 15 de la loi de 89 de voir réduit votre délai de préavis à 1 mois. Cordialement

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Charges locatives
Question postée par al246226 le 17/07/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon bailleurs ma déposé dans ma boite à lettres il y a quelques mois une facture de régularisation des charges locatives avec des arriérés sur 3 ans, je lui ai répondu par courrier recommandé que je souhaitais avoir les justificatifs de cette régul, pareil il ma remis dans ma boite à lettre des factures de consomation d'eau sur la totalité de la résidence alors que chaque locataire possède un compteur individuel et donc avec sa facture globale d'eau je n'ai aucun moyen de connaitre ma réele consomation et donc je ne suis pas trop d'accord. aujourd'hui j'ai reçu par lettre recommandé une relance de sa part pour régulariser ma situation. que dois je faire? merci d'avance pour votre réponse très cordialement Filipe

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Cher Monsieur, il faut dans un premier demander à votre bailleur le détail de son calcul de votre quote-part d'eau. Autrement dit il faut lui demander (en RAR) la manière dont il est arrivé à la somme qu'il vous réclame. Ensuite, pour vérifier que les chiffres sont justifiés, il convient de vous déplacer en prenant rendez-vous pour vérifier les charges. D'une manière générale le bailleur n'a pas l'obligation de vous envoyer les justificatifs en copie des charges qu'il vous réclame. Si lui ou son gérant est loin de chez vous, vous pouvez quand même lui expliquer la situation. Cordialement.

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Litige sur la vente d'un appartement
Question postée par fafa le 11/05/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bjr, séparée de mon ami (non marié) mais achat d'un appartement ensemble 50/50 mais lui habite dedans et parcontre c'est normal c'est lui qui paie charges, pret... il est maintenant marié avec 2 enfants. J'ai toujours souhaité vendre ce bien et récupérer la part investit dans ce bien même si lui a mis plus mais lui refuse encore aujourd'hui quel procédure puis je engager pour l'obliger à vendre ? Car moi je ne peux pas avancer dans ma vie à cause de ce bien. Merci

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Si Monsieur ne veut par racheter votre part il faut saisir le Tribunal de Grande Instance pour demander à être autorisé à vendre le bien au enchères (licitation). La loi précise bien que nul n'est contraint de rester dans l'indivision. Vous avez droit au moins 50 % de la valeur de l'immeuble moins 50 % de ce qu'il a payé (entretien, emprunt etc.) Toutefois, la présence de Monsieur dans ce bien indivis, génère à votre profit une indemnité d'occupation. Je suis compétent pour mener un procès à BOBIGNY. Bien à vous.

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Changement du ballon d'eau chaude par le locataire
Question postée par paula le 02/05/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, un locataire est-il en droit de changer le ballon d'eau chaude de son propre chef privant ainsi le bailleur de la décision et ensuite du choix du matériel et de l'entreprise ? Le bien loué étant en gestion dans une agence immobilière qui est responsable de cette décision ? Cordialement

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Bonjour, Si le locataire a payé le ballon d'eau chaude et que ce ballon n'a pas un contenance inférieure à l'ancien, vous n'avez pas de préjudice et donc rien à faire valoir. Trois hypothèses : * le locataire ne vous demande rien et le ballon est de même contenance que le précédent: pour moi vous ne pouvez rien dire; et à condition que le locataire ne vous ait jamais averti de difficultés avec l'ancien ballon et ne vous ait jamais mis en demeure de changer l'ancien: * si le ballon est de contenance inférieure, vous pourriez le forcer à remettre un ballon de même contenance; * si le locataire ne vous a jamais mis en demeure de changer l'ancien ballon il ne pouvait agir de son propre chef; s'il vous réclame un remboursement vous n'êtes pas tenu de le lui verser. Mon conseil: négociez si le locataire recherche le litige. Le choix du matériel et de l'entreprise était-il vraiment important ? Ne vous lancez pas dans un litige judiciaire. Tout cela sous réserve d'autres éléments de fait que vous n'auriez pas indiqué (entretien du ballon d'eau chaude effectué régulièrement ? Vétusté du ballon d'eau chaude ?) Bien à vous

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Mention d'une caution dans un bail de location
Question postée par ERIC le 19/02/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je mets mon appartement en location et je demande une caution solidaire. Dans le modèle de bail "documentissime", je n'ai pas trouvé de paragraphe relatif à la caution. Ma question est donc "comment mentionner l'existence d'une caution solidaire dans le bail?" J'ai bien compris qu'il faut rédiger un document spécifique pour la caution solidaire, dont j'ai trouvé le modèle "documentissime". Merci d'avance, Eric Robichon

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Bonjour, Il conviendra de faire parapher chaque page du bail et de faire signer le bail par la caution, en mentionnant à la fin du bail en dessous de la mention "Fait et signé à le ": "en 3 originaux dont un remis à chacune des parties qui le reconnait." Ainsi vous serez, si besoin était, en mesure de démontrer que la caution a bien reçu un exemplaire du bail et qu'elle en connaissait donc exactement tous les termes ne pouvant ainsi ignorer la portée de son engagement.

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Conditions de résiliation d'un bail d'appartement
Question postée par JMF le 11/02/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Le propriétaire souhaitant résilier son bail de location d'un appartement doit-il justifier cette résiliation ? Si cette justification est obligatoire, que se passe-t-il si, à l'échéance, la résiliation n'a pas été faite dans les formes requises ?

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Il convient de connaître la loi à laquelle le bail est soumis. Ceci étant sous la loi de 1989 (ce qui suppose quel'on est pas en face d'un bail meublé), le propriétaire doit envoyer un congé pour vendre ou pour habiter, ou pour motif légitime (fautes répétées du locataire durant le cours du bail), six mois avant la fin du bail. A défaut de respecter le délai ou bien d'avoir fait les mentions requises par la loi dans le congé, le bail se renouvelle pour la durée pour laquelle il a été initialement conclu. Ceci étant il est probable que le propriétaire ne se laisse pas faire et soutienne que son congé est valable. En général, face à la contestation du locataire ou à son immobilisme, il assignera aux fins de validation du congé devant le TI du lieu de l'immeuble.

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Peut on revendre un bien quand une procédure est en cours au tgi
Question postée par vinnie123 le 10/02/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai acheté un bien en 2009 qui est entaché d'un DOL, une procédure est en cours au TGI (mon avocat à remis il y a qq jours ses conclusions). Est ce que je dois garder ce bien jusqu'au jugement (ça peut durer ..., je ne vis pas dans le bien inhabitable en état, je paie donc un loyer, je me vois mal y vivre un jour, c'est trop de douleur, et je me retrouve à cause du dol dans une situation financière très précaire) ou est ce que je peux envisager de m'en débarasser. Est ce que si je m'en débarasse avant le jugement on considérera que le dol a disparu ?

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Que demandez-vous au juge consécutivement au dol ? Cette vente ne serait pas logique effectivement; le dol a vicié votre consentement; se fonder sur le dol c'est comme indiquer au juge que votre consentement n'existait pas au moment de la vente.Si vous vendez le bien aujourd'hui, vous vous comportez comme son propriétaire consentant, vous renoncer à dire que votre consentement avait été trompé au moment de la vente.Cela peut, c'est mon sentiment immédiat, vous faire perdre votre procès sur le fondement du dol. Il faudrait changer de fondement juridique. A voir avec votre avocat....ne pas vendre sans lui en parler évidemment ! Cordialement

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Dol immobilier - clerc de notaire et devoir d'informations
Question postée par vinnie123 le 09/02/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonsoir, J'ai acheté un bien immobilier qui est entaché d'un dol (une procédure est en cours au tgi). J'ai acheté le bien en passant par une agence et j'ai pris le notaire de la vendeuse (j'ai ft confiance, c'était mon 1er achat immobilier). Quand j'ai découvert l'état réel du bien j'ai appelé le clerc qui a fait la vente : je lui ai expliqué que les vices que je venais de découvrir avaient bien était cachés pendant mes visites. Ce dernier avait il le droit de me dire que je n'avais aucun recours contre la vendeuse, celle-ci n'était pas une professionnelle de l'immobilier, que j'avais acheté le bien en état d'usage, et que si je déposai plainte ça me coutera cher, ça durera des années et ce n'est pas dit que j'obtiendrai gain de cause ! A aucun moment il n'a évoqué un dol immobilier. Lorsque j'ai récupéré l'acte de vente, le clerc avait il le droit encore de ne pas évoquer un dol et de me faire subir des menaces d'intimidation afin que je ne dépose pas plainte. d'avance merci.

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Evidemment le comportement du clerc n'est pas admissible; toutefois, encore faudrait-il pouvoir prouver les faits que vous invoquez ! Bien à vous.

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Agence immobilière
Question postée par eva le 07/02/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis actuellement dans un pavillon que je louai avec mon ami, celui-ci n'etant plus avec moi l'agence me demande de refaire un dossier a mon nom uniquement et justifier pourvoir payer mon loyer alors que je regle mon loyer seule depuis pratiquement le début (en gros il veulent me remplacer par des connaissances à eux). L'agence trouve n'impote quel pretexte pour venir ou envoyer un courrier pour des aboiements (pas de chien) pour voir si la maison est rester clin (ce qui est le cas car j'ai meme fait monter une terrasse imppecable) je ne sais comment me protéger des harcèlements de cette agence qui n'hesite pas à contacter mon ex pour lui dire de qu'il ne pourra pas louer si il est sur le bail. merci d avance bien cordialement eva

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Il convient de faire une liste précise des harcèlements en les datant, puis de déposer une main courante à la police. Une fois la main courante déposée, vous en demandez une copie.Faites en une pour vous et envoyez une copie à l'agence en lui disant que si elle continue de vous harceler vous prendrez un avocat pour demander des dommages-intérêts. Bien à vous.

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Resiliation de bail en tant que colocataire sans depart de l'autre col
Question postée par Pascale le 05/02/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je souhaite resilier un bail de colocation, mais l'autre colocataire reste dans les lieux

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Que dit le bail au sujet du paiement des loyers. Prévoit-il la solidarité ? Respectueusement.

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Constitution partie civile
Question postée par CAPUCINE9191 le 03/02/2012 - Catégorie : Droit pénal

Ma mère, 88 ans et physiquement vulnérable, a subi une agression sexuelle à sa Maison de Retraite. Une information judiciaire a été ouverte à l'encontre de l'auteur des faits. Le Juge d'Instruction a demandé si l'on voulait se constituer partie civile. Sachant que nous avons pris la décision de ne pas porter plainte aux services de police (l'auteur est physiquement "instable", et nous n'avons eu connaissance des faits que 5 jours après), que faut-il faire : se constituer partie civile, prendre un avocat, ou autre ? Quelles sont les possibilités ? et dans quel but ? Merci pour vos éclaircissements.

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Simplement pour que votre mère se sente soutenue,et que vous puissiez faire part de votre propre douleur à la Justice, il convient de signaler au juge d'instruction que vous vous constituez partie civile. Vous pourrez vous borner à solliciter du tribunal la condamnation du coupable à un euro symbolique de dommages-intérêts.Un avocat n'est pas obligatoire. Je pense que c'est la meilleure manière d'aider votre mère et de lui témoigner votre solidarité. Bon courage.

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Paiement du loyer à qui incombe t-il en cas de defaut de paiement
Question postée par joel le 02/02/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai signé 1 contrat de location d'1 appartement avec 1 ami, or j'ai quitté cet appartement pour aller habiter ailleurs. Cet ami aujourd'hui n'est pas à jour de ses échéances et la propriétaire se retourne contre moi pour la régularisation;: quels sont mes droits et peut-elle exiger de moi le paiement.

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Le bail prévoit-il une clause de solidarité ?

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Séparation, bail aux deux noms
Question postée par madine le 29/01/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Pour cause de séparation je quitte l'appartement dans lequel je vivais depuis 1 an avec mon ami. Le bail est à nos deux noms,et nous avons pour garant son père, et ma mère. La question que je me pose est de savoir comment nous désolidarisées du bail ,moi, en tant que locataire, et ma mère en tant que garant? Qu'écrire dans la lettre recommandée pour ne plus être rattachée à cet appartement? Sachant que, si je ne me trompe pas, le bail ne comporte pas de close de solidarité. Je tiens à préciser que je ne suis pas en bons termes avec mon ex-conjoint. Je vous remercie d'avance .

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Il faut connaître précisément le contenu de la clause relative au paiement du loyer.Effectivement.

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Acte de congé anticipé bail commercial
Question postée par louisa le 29/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, gérante d'un local commercial (bail 3, 6 9), fin du bail 1er avril 2012, mon entreprise présente des difficultés financières, je ne peux plus payer les loyers. Ayant une clause particulière, ou je prte caution personnelle, je devrais d'azprès lepropriétaire en cas de liquidation judiciare, utiliser mes biens personnels pour honorer les loyers. D'un commun accord nous allons résilier le contrat pour cela il me demande de régler 6 loyers à la signature, ce qui me permettrai de me dégager avant avril 2012. Est ce à moi de faire sous hussier un acte de congé avec 6 mois de préavis? De plus il veut me faire payer les services de son avocat en plus de l'acte de l'hussier. Pouvons nous uniquement résilier le bail avec un document acté par un hussier de justice? Je ne comprends pas la présence de cet avocat, il me dit que c'est pour protéger les deux parties Que dois je lui dire, en refusant son avocat je crains qu'il refuse finalement cette résiliation anticipée Merci d'avance

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Chère Madame, Avez-vous étudié la question d'une cession de bail ? Pour répondre à votre question, je dirais qu'il suffit pour votre bailleur de vous écrire qu'il vous autorise à quitter les lieux immédiatement à condition que vous lui régliez six mois de loyers préalablement, pour que vous soyez protégée; lui ayant réglé les 6 mois de loyers à réception de cette lettre, il est lui-même protégé. Je ne vois pas ce qu'un Confrère peut faire de plus dans le cas présent. De même je ne vois pas ce qu'un huissier pourrait apporter comme valeur ajoutée. En France la volonté des parties prime sur la loi (qui n'est là que pour régir les situations sur lesquelles les parties n'ont rien dit), sauf face à un texte d'ordre public. Respectueusement

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Une demande de bornage doit-elle être motivée ?
Question postée par Al le 28/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je souhaite faire borner mon terrain à l'amiable. Mon voisin (avocat)dit qu'il "ne refusera pas" le bornage, à condition que la demande soit motivée et rédigée par un juriste ou un avocat. Peut-il exiger cela ? Une simple lettre de ma part ne suffit-elle pas ?

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Aucun texte n'impose que la demande soit motivée effectivement. Au contraire, vous pouvez imposer le bornage à votre voisin et l'obliger à partager les frais de celui-ci (cf. art. 646 du Code civil). Pour autant si vous voulez prendre le risque de vous fâcher à vie avec votre voisin allez voir l'huissier immédiatement. Par contre si vous voulez conserver de bons rapports ou les améliorer (je ne les connais pas), tentez d'abord un bornage amiable que vous motiverez: après tout vous avez bien une raison ; pourquoi ne pas l'exposer clairement ? Mon expérience d'homme de litiges et de procès fait que je vous conseille surtout en matière de voisinage, la patience et la diplomatie quitte à en faire plus que ce que la loi ne vous impose.

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Bail commercial sous location
Question postée par phs/Laurence le 03/09/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

En accord avec notre propriétaire (bail commercial établi) nous allons sous louer une partie du local à un artisan.Existe-t-il un modèle de bail pour la sous location ou bien pouvons nous reprendre le modèle de bail commercial classique et dans ce cas avec quelles clauses spécifiques? Merci par avance de votre réponse.

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Bonjour, La sous-location d'une partie d'un local entraîne des conséquences importantes vis à vis du propriétaire et de vous. Consultez un spécialiste et ne rédigez pas le contrat vous même; c'est dangereux... Cordialement.

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Possibilités rétractation bail commercial après signature.
Question postée par alba le 03/09/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Le 16.08.10 j'ai conclu un bail avec un preneur ; la location commençant à courir à compter du 01.09.10.Droit au bail et premier loyer ont été mis à l'encaissement. Ce jour le preneur m'indique par lettre RAR qu'il souhaite se rétracter. Quels sont mes droits, sachant que j'aurais pu louer ce local entre temps?

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Sa réponse :

Bonjour, le locataire ne peut quitter les lieux que tous les trois ans en respectant un préavis. En théorie votre locataire vous doit trois ans de loyers (en supposant que les conditions de validité du contrat sont remplies (art. 1108 du Code civil + application de 1134 du même code). En pratique que va-t-il se passer ? Vous allez remettre à la location votre local si ce n'est déjà fait. Votre véritable préjudice sera le loyer non encaissé tant que le local n'est pas reloué. Ceci étant en droit, le tribunaux ne donnent pas l'équivalent du montant vraiment perdu, car ils analysent le préjudice en une perte de chance. Je vous conseille donc de demander à votre "ex-locataire" 70 % des loyers réellement perdus dans un premier temps puis de transiger à 50 %. Bien entendu il faut éviter Cordialement.

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Suite de fin de contrat de location
Question postée par maria le 28/08/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour,le contrat de location 3-6-9 de ma locataire est terminé depuis 1 anné je n'ai pas fait attention a la date,dois je lui fair un nouveau contrat,ou une prolongation de contrat car elle est dans les lieux depuis 10 ans. Merci de votre reponse. Cordialement

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Sa réponse :

Bonjour, Si le bail que vous avez octroyé est bien un bail commercial (comme l'indique votre indication des termes 3-6-9), le fait qu'à son terme personne n'a réagi ne vous permet absolument pas à faire signer un nouveau bail, sauf accord du locataire. En fait votre bail se poursuit (tacitement) et les clauses et conditions qu'il contient doivent être respectée. Vous pouvez offrir le renouvellement du bail à tout moment et proposer un nouveau loyer. Il vaut mieux attendre que la durée de 12 année se soit écoulée : le déplafonnement du loyer sera automatique (si ce sont des bureaux le déplafonnement l'est de droit dès à présent). Le locataire peut demander le renouvellement à tout moment. C'est certainement ce qu'il fera avant l'expiration de la durée des 12 ans si la location est une boutique. Je vous prie de croire, Chère Madame, en l'expression de mes sentiments respectueux.

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